Прочетете статията в бр. 3 на списание ГРАДЪТ

Люба Атанасова започва работа в "Адрес недвижими имоти", част от групата на AG Capital, през 2005 г. като брокер, след като тя самата е била клиент на компанията. През 2007 г. става мениджър на кантора "Оборище", от която обособява два допълнителни екипа, създавайки новите кантори "Бизнес имоти" и "Наеми". Успешно ръководи трите кантори и през 2012 г. е назначена за регионален мениджър на "Адрес недвижими имоти" за София. От 2015 г. поема развитието на "Имотека" – най-новата компания в групата на AG Capital.
 
Г-жа Атанасова, какво показват данните ви от началото на 2017 г. - продължава ли тенденцията от миналата година за повишение на жилищните цени в София и Варна?
За този период не се наблюдава отчетлив ръст в София. Има отделни покачвания в някои райони, но това са по-скоро индивидуални случаи. Не може да обобщим тенденция на ръст. Към момента ценовите нива на реално сключените сделки в столицата могат да се определят като стабилни. Картината е малко по-различна във Варна – там има ръст, макар и умерен – около 4-5% от началото на годината.

Какви са причините за тази разлика между София и Варна?
Като цяло условията на пазара в София вече са такива, че равновесната точка към момента е постигната. Цените са тези, на които са склонни и двете активни страни по сделките. Във Варна ситуацията е сходна, но в първите месеци на 2017 г. имаше възможност за допълнителен ръст – градът има широк бизнес потенциал, който все още не е разгърнат в пълнота. Но за драстични промени в нивата в двата големи града не може да се говори в краткосрочен план.

Засилената активност на жилищния пазар в последните години води ли до строителство на повече нови сгради?
Да. Инвеститорите се "оглеждат" за подходящи терени и новите сгради не закъсняват. Повечето предприемачи в жилищния сектор са опитни и имат за цел реализация на качествени проекти, т.е. рисковете от покупка на зелено са умерени, но с тенденция за ръст. Активният пазар може да доведе до появата на сгради, чиято предварителна покупка да носи определени опасности, затова информацията и професионалната помощ при покупка са толкова важни.

Забелязвате ли недостиг на жилища тип "ново строителство" на пазара?
Новото строителство е много популярно и много хора търсят именно такова. Недостиг все още има, като той е концентриран в определени ниши – главно в по-ниския ценови сегмент. Купувачите, търсещи по-бюджетни решения, реално не виждат много опции за покупка на имот в нова сграда, тъй като повечето са таргетирани във високия ценови клас.
 
Допреди 2-3 години купувачите внимаваха с покупките на зелено и държаха жилището да е поне с акт 14 (на груб строеж), преди да пристъпят към сделка. Промениха ли се настроенията на купувачите и само облекченото кредитиране ли е причината?
Промениха се в голяма степен. Купувачите видяха, че сградите от последните няколко години са успешни, а инвеститорите – сигурни. Днес много хора купуват дори на етап проект. Трябва да се има предвид, че ситуацията се мени бързо и информацията е ключова. Облекченото банково кредитиране е една от причините, но не единствена. А има и реална възможност лихвите да тръгнат нагоре в следващите години. Влияние оказва и покачването на инфлацията. Имотът остава може би най-сигурният вариант за съхранение на спестяванията.

Кои са водещите фактори при избор на апартамент през 2017 г.  – близост до работа, наличие на метро и развит градски транспорт, близост до детска градина и училище, добра среда за обитаване, парк, гараж?
Основните фактори остават преди всичко индивидуална категория според начина на живот на купувачите. Обикновено хората искат всичко от изброеното, но нерядко правят и компромиси с поне няколко фактора. Нормално е с разрастването на града добрият транспорт и наличието на гараж или паркомясто да заемат все по-важно място в приоритетите на хората. Така че, ако говорим за известни изменения през тази година, те са ориентирани в тази посока. Наличието на метро е сред плюсовете на жилищата, интересът около предстоящия диаметър например в известна степен е по-голям.

Кои са петте най-предпочитани района в София – като търсене и като брой сделки, в които сте посредничили?
Хората често започват търсенето си от райони като център, "Изток" и "Изгрев", "Младост" и южните райони. Те са най-атрактивни в представите на купувачите. Онези от тях, които разполагат с по-сериозни бюджети, често сключват сделки именно там. Но друга част от клиентите, които са имали по-нереалистични очаквания за пазара, купуват имот в друг, по-достъпен район. По отношение на сключените сделки - жилищните комплекси, широк център, "Манастирски ливади" са сред най-популярните райони. Трябва да се има предвид и разликата в площта на отделните квартали – не може да сравним "Изгрев" с "Люлин" като брой жилищни единици. Естествено сделките в "Люлин" са повече, но, от друга страна, имотите в "Изгрев" се реализират много бързо.

В кои райони в столицата (извън топ 5) търсенето на жилища нараства с най-бързи темпове?
"Кръстова вада", "Изгрев" и "Витоша" са сред кварталите с най-динамичен ръст в броя сключени сделки през последната година. Райони като "Лозенец" възвърнаха популярността си, а "Младост" остава изключително предпочитан. Недостатъчно голям остава интересът към северните квартали на София.

Кои са най-търсените жилища на столичния пазар?
Двустайните и тристайните жилища непрестанно си разменят първенството. Днес водещи са отново тристайните, особено ако говорим за ново строителство. От значение са квадратурата и опциите за преразпределение на пространствата. Това понякога има по-голямо значение за обитателите от точния брой стаи.

Как оценявате търсенето на по-маломерни имоти (гарсониери, боксониери) и на по-големи апартаменти?
Маломерни имоти се търсят, но предимно за инвестиция. Днес хората търсят подобряване на стандарта си на живот и по-рядко се решават на покупка на малък имот. Предпочитат с помощта на кредит директно да се сдобият поне с двустаен апартамент. Въпреки по-слабия интерес към гарсониери там също наблюдаваме тенденция на недостиг. Причината е, че новото строителство много рядко предлага такъв тип апартаменти, концентрирано в първостепенните необходимости на купувачите към по-големи жилища. По-големите апартаменти – с над три стаи, подобно на маломерните, също са по-малко на брой спрямо двустайните и тристайните. Затова и това предлагане среща голям интерес. Подобни жилища рядко престояват на пазара повече от 1-2 месеца. Техните купувачи са по-платежоспособни и бързо пристъпват към сделка, щом намерят подходящия имот.

За пръв път от години през първото тримесечие на 2017 г. се наблюдава спад на сделките с имоти в София: от 5149 за януари - март 2016 г. до 5023 сега. Достигна ли пазарът своя пик по отношение на активността?
Този спад се дължи на по-големия дял сделки за ново строителство. Част от тях се изповядват и вписват едва след получаване на Акт 16, което рефлектира в понижението, което наблюдавахме. На практика спадът е по-скоро административно обоснован, а не резултат от реално намаление на покупките. Съвсем скоро, когато сградите бъдат финализирани, ще станем свидетели на отчетлив ръст във вписаните сделки. Като цяло тенденцията е към задържане и ръст в активността в София.