Южната дъга на Софийския околовръстен път - най-горещата инвестиционна зона на столицата

Прочетете статията в списание ГРАДЪТ, бр. 2, април-май 2017

КАТО ПО УЧЕБНИК.
Така се развива една от най-горещите инвестиционни дестинации в София. От двете страни на околовръстното шосе – там, където свършват бул. "Александър Малинов" и жк "Младост" – се разиграва класически сценарий от света на недвижимите имоти.
Идва ключов инвеститор, изгражда огромен бизнес комплекс, прави базовата инфраструктура, общината не пречи, а помага с каквото може, зоната привлича като магнит и други предприемачи. Резултатът: една голяма незастроена територия с отлично местоположение постепенно е преобразена и усвоена към "светлините на града".
Инвестициите не спират: Garitage Park, "Бизнес Парк София" (сграда №15), "Резиденшъл Парк" (нова част), "Ричхил Бизнес Център", "София Ринг Парк", Kambanite Green Offices – това са част от днешните герои на строителния фронт.
С големите пари идват и големите предизвикателства, но нещата се случват. Погледнато отвън, всичко става с вълшебна пръчица, но изследвано в детайли – това коства гигантски усилия на инвеститорите. И понякога неволята ги кара да влизат в (рядко срещана) задруга, особено що се отнася до изграждане на инфраструктурата.

Имало едно време...

Тази бизнес приказка започва с появата на голям международен предприемач. Вероятно краят на жк "Младост 4" още щеше да е пустеещо място, ако не беше едно ключово решение на "Линднер груп". В края на 90-те години германската компания търсеше къде да построи първия модерен бизнес парк.

"Изборът беше между терени на околовръстния път - до детелината в кв. "Бояна", край бул. "Черни връх" и в жк "Младост 4". Везните наклониха към последния вариант – заради близостта до летището, заради бъдещата метролиния, за която още тогава имаше планове да стигне дотам. Анализът на плюсовете и минусите беше направен от експерти от Националния център за териториално развитие и жилищна политика", спомня си арх. Елица Панайотова, която е била част от екипа, работил по предпроектните проучвания и градоустройството на мащабния бизнес парк.

На 7 октомври 1999 г. "Линднер" купи първите два терена в местността. В следващите две години последва едно от най-мащабните и продължителни окрупнявания на парцели в градска територия. В близо 90 сделки със стотици собственици – физически лица, бяха придобити 220 дка земя.

От гола поляна в офис за 12 500 души

Първата копка на "Бизнес Парк София" бе направена на 3 май 2001 г. Инвеститорът не пестеше средства за облагородяване на "голата поляна", а и нямаше избор – на всеки инвестирани 6-7 милиона в офис сгради един милион отиваше за инфраструктура. Първият етап на комплекса бе завършен през 2003 г., а във всички 14 сгради в момента работят 12 500 души.

Освен огромната инвестиция в сгради и прилежаща инфраструктура активното участие на "Бизнес Парк София" доведе и до реализиране на някои от най-значимите инфраструктурни проекти в тази част на града – изграждането на отсечката на метролиния 1 до БПС, разширението на Южната дъга на Околовръстното, развитие на кварталните улици в жк "Младост 4", електрическа подстанция "Камбаните", канални колектори, оптични кабелни линии и др.

Garitage Park - най-големият строителен обект в София

Ако минавате с кола по Околовръстното, след "Декатлон" в посока "Горубляне" погледът ви ще се закове в огромен заграден терен (167 дка), пълен с работници и механизация. От есента на 2016 г. там се строи Garitage Park – мултифункционален комплекс с офиси, жилища, основно училище за 500 деца, 90 дка паркова среда с езеро, детски и спортни площадки, спортен център с басейн, супермаркет, заведения и 4500 паркоместа. Инвестиция за 180 млн. евро.

Смело може да се заяви, че това е най-голямата строителна площадка в София към момента – с 14 кулокрана. Обемът на изпълнените изкопи беше внушителен – 200 000 куб.м. В момента се реализира първата фаза на комплекса, включваща 132 жилищни единици, две офис сгради с обща отдаваема площ 30 000 кв.м, училището и над 1100 паркоместа.

Преди десетина години чуждестранна компания планираше да вдигне на същото място търговско-развлекателен център ("Форум София"), но настъпилата през 2008 г. имотна криза осуети намеренията. Бизнесът потръгна, след като дойдоха нови собственици – казахстански бизнесмени и българските им партньори. Инвеститорите дават заявка, че това ще бъде първият многофункционален проект в България със сертификат BREЕAM Communities за екологична, енергийна и икономическа устойчивост.

"Разработването на транспортно-комуникационните решения е изключително важен момент при мащабните инвестиции. Още на ранен етап ние поръчахме трафик анализ, без да ни задължава законът. Обмисляме разширение на улицата между нас и "Резиденшъл Парк". В комплекса ще има супермаркет и сме планирали лесен външен достъп до него. Отсега е решен комуникационно и въпросът със сметоизвозването. В повечето случаи по-малките инвеститори пропускат тези въпроси, защото изискват допълнително финансиране", сподели Атанас Гаров, управляващ партньор в Garitage Park. По думите му изграждането на основната инфраструктура в района е станало възможно с финансовия ангажимент на всички големи инвеститори. Най-активни са били "Резиденшъл Парк", но средства са отделили и предишните собственици на терена, където се строи Garitage Park, както и инвеститорите в офис сгради в зоната.

Гаров и другият управляващ партньор Давид Давидов са на мнение, че метрото ще бъде ключов фактор за облекчаване на трафика в района. Бъдещата метростанция, която ще се яви продължение на линията до бизнес парка, ще бъде точно срещу "Декатлон", от другата страна на Околовръстното шосе. "Ще има подземен пешеходен тунел под пътя, но няма яснота къде точно ще излезе. Основните варианти са два – в нашия терен, тогава тунелът ще е с дължина 140 метра, или в имота на "Декатлон". Но това ще бъде решено от "Метрополитен", когато се стигне до реално проектиране", каза Давид Давидов.

Над 60% от жилищата в първия етап на Garitage Park са продадени на зелено – на средни цени около 1300–1400 евро/кв.м без ДДС. Инвеститорите отбелязват любопитни факти: клиентите са предимно на възраст между 27 и 45 години, обикновено семейства с едно или повече деца. Всички те търсят определена среда – зеленина, спокойствие, чист въздух, удобства и лесен достъп. От реализираните до момента сделки се наблюдава интерес към всички видове жилища, като малък превес имат апартаментите с 3 спални и редовите къщи с 4 спални. Регистриран е и силен интерес от купувачи, търсещи имот с цел инвестиция. Тези сделки ще бъдат ограничени до 20% от всички жилища, за да се запази първоначалната концепция на проекта.

Преговорите с наематели на офис площите също вървят добре и ако темпът се запази, ще се ускори реализацията на следващите две офис сгради. Възможно е строителството им да тръгне още това лято. За училището се търси финансиране по европейските програми, тъй като инвестицията в образователен обект се изплаща за по-дълго време и банките по-трудно биха склонили да отпуснат кредит. Училището ще бъде основно, с международна програма. В момента се изчиства концепцията за спортния център, която ще се управлява от компанията инвеститор. Вероятно ще има голяма спортна зала, предназначена за модерни кондиционни тренировки, както и 25-метров басейн. На следващ етап е възможно да се реализира съоръжение за колективни спортове.

А "Бизнес Парк София" се обновява

Първият бизнес парк в района също ще се разраства и това звучи логично, ако сметнем, че от първата му копка минаха 16 години. "Арко Кепитъл", настоящ собственик, неотдавна обяви, че в партньорство с "Дойче Асет Мениджмънт" ще инвестират 30 млн. евро в нова сграда №15 в мащабния офис комплекс.

"За изминалите осемнадесет месеца свободните площи в "Бизнес Парк София" са по-малко от 1%. За да предоставим възможност на наемателите ни спокойно да оперират, растат и развиват бизнеса си в добре позната и комфортна среда, решихме да инвестираме в изграждането на нова, съвременна и иновативна офис сграда", споделя Христо Москов, управител на "Бизнес Парк София". Наблюденията му сочат, че в резултат на разрастването на компании, особено в сферата на ИТ и изнесените бизнес услуги (BPO), в последните години се наблюдава недостиг на офис площи в първокласни сгради в София.

Сграда №15 ще бъде с 20 800 кв.м отдаваема площ (5 офис нива, търговски площи и подземни паркоместа). Тя ще заеме мястото на бившата складова сграда 13 в комплекса. Строителството започна през февруари т.г. и ще приключи до края на 2018 г. Проектът е в процес на сертифициране по LEED (американски стандарт за екостроителство), като целта е постигане на ниво Gold. Още до края на 2016 г. 80% от сграда №15 бяха отдадени под наем на големи международни компании като "KPMG ИТ Сървисис" и "Булпрос Консултинг".

И пак "Линднер", но по-близо до Витоша

Ако се пренесем назад във времето, другата голяма инвестиция, която преобрази зоната, беше отново на "Линднер". Този път – от другата страна на Околовръстния път, по-близо до Витоша. През 2005 г. германската компания прецени мястото като най-удачно за още една новаторска концепция в страната – затворен жилищен комплекс с многофамилни, еднофамилни и редови къщи. Ако следите изкъсо имотния пазар, няма как да не сте чували името му – "Резиденшъл Парк София".

Първата копка беше през март 2007 г., а първите новодомци се нанесоха през 2009 г. От същата година административното име на затворения комплекс е "София Парк". Инвестицията явно си е заслужавала, защото комплексът се радва на сериозен интерес от страна на купувачите. В края на януари 2017 г. бе направена първа копка на фаза 3А от "Резиденшъл Парк София", в която ще има 18 еднофамилни къщи и сграда с 12 апартамента. Имотите ще бъдат готови през 2018 г., но всички са продадени на зелено.

Сега се разработва концепцията за фаза 3Б на "Резиденшъл Парк София", като най-вероятно там ще бъдат предвидeни и многофамилни къщи.

"Бизнес Парк София" и "Резиденшъл Парк София" промениха зоната – и инфраструктурно, и социално. Сега при нас живеят и работят 1800 души, а заедно с околните сгради броят им достига 3000. С новите проекти броят на заетите в бизнес центровете само над Околовръстното шосе ще надхвърли 15 000", коментира Георги Ранчев, управител на "Резиденшъл Парк София" и "Линднер Имобилиен Мениджмънт". Съветът му към инвеститорите в зоната е да мислят в перспектива, с 10-15 години напред, и винаги да са наясно за ангажимента си към инфраструктурата. Така например "София Парк" наскоро отвори нов вход за автомобили с цел разтоварване на трафика в пиковите часове. На разположение е и трети вход/изход – откъм "Бистришко шосе".

"Ричхил Бизнес Център"

"Ричхил" ООД е сред първите инвеститори в района, намиращ се между жк "София Парк" и околовръстен път, като още през 2005 г. компанията купува терен в съседство с имота, в който по-късно бе открит първият магазин "Декатлон" в България. В момента на мястото се изгражда "Ричхил Бизнес Център", който ще предложи около 17 000 кв. м отдаваема офис площ.

"Убедени сме, че районът има потенциал – предвижда се метрото да стига до него, ИКЕА и "София Ринг Мол" са близо, до летище София се стига бързо. Инфраструктурата е добра, като компанията съфинансира изграждането ѝ. Ние сме от малкото случаи, в които инвеститор купува земя, участва в изграждането на инфраструктурата и едва след това реализира проекта си", обясни Йордан Велчев, управител на "Ричхил". Проектът е можело да бъде реализиран и по-рано, но кризата през 2008 г. е замразила начинанието.

"Като проблемен пътен възел в района може да се посочи връзката на ул. "Рачо Петков – Казанджията" с локалния път на Околовръстното шосе. В пиковите часове – сутрин и вечер, се образуват задръствания. Заедно с изграждането на Garitage Park и завършването на останалите проекти в района се работи за облекчаване на трафика, като е вероятно там да се изгради кръгово кръстовище", каза още Велчев.

По думите му основната инфраструктура в района вече е налице, но сериозно предизвикателство е липсата на места за паркиране. Това е причината "Ричхил" да обособи в бъдещия бизнес център много повече паркоместа спрямо минималното изискване в нормативната уредба. За целта се предвиждат две подземни нива, както и паркоместа на партера.

Йордан Велчев счита, че е необходимо да има по-добро покритие на обществения транспорт в района, включително и по-ранно изграждане на метро станция, имайки в предвид всички съществуващи бизнес и жилищни сгради, както и тези в етап на строеж. "Изграждането на жилища от висок клас също е подходящо за района и успешно реализираните комплекси го доказват. Много мениджъри работят в "Бизнес Парк София" и около него и част от тях избират да живеят наблизо", допълни Велчев.

Бизнесът покана не чака – инвеститорите бързо оцениха потенциала на зоната и резултатите са видни: вече се строят и проектират редица затворени комплекси с къщи от
висок клас.

Размразяването на Apolona Houses

Първите информации за проекта Apolona Houses се откриват в интернет от 2009 г. Тогава в. "Строителство Градът" (предшественик на сп. "Градът") писа, че фирма "Плана пропъртис" ще инвестира 8 млн. евро в 10 луксозни къщи с класическа архитектура. Като място беше посочена местността Камбаните.

Всъщност комплексът бе планиран върху 8.5 дка терен в съседство с "Резиденшъл Парк София" в западна посока (към ИКЕА). Имотите в зоната понякога се свързват като местоположение с близко разположения монумент "Камбаните", създаден в края на 70-те години по идея на Людмила Живкова – за Международната детска асамблея "Знаме на мира". След 2010 г. идеята за Apolona Houses беше замразена.

"Основните причини: първоначално беше кризата на имотния пазар, а трябваше да бъдат решени и проблеми с инфраструктурата, основно с канализацията. В момента можем да се похвалим, че ще бъдем един от малкото "щастливи проекти" в полите на Витоша с канализация", обясни Красимир Цонов, който е съинвеститор в комплекса, а за широката публика е известен като собственик на веригата "Спорт-Депо". Първоначалната концепция за Apolona Houses предвиждаше луксозни къщи с разгъната застроена площ между 600 и 1000 кв. метра, всяка с външен басейн. Пазарните настроения обаче водят до промени.

"За момента препроектираме само част от къщите, за да открием един малко по-широк таргет от клиенти. Ще имаме съединени къщи (близнак) от 300 – 350 кв.м и самостоятелни къщи с площ 600 и 700 кв.м. Самостоятелните къщи ще са с опция за басейн, а при къщите близнак дворът не е толкова голям, за да се предложи тази екстра. Те са по-скоро ценово ориентирани и всяка добавка на екстри ще ги направи по-трудно продаваеми", поясни Красимир Цонов.

Ето и трите най-важни фактора според него за избора на това място като инвестиционна дестинация: близостта до бизнес парка, който концентрира много представителни офиси на световни компании; завършването на Южната дъга на Околовръстното шосе до "Младост", което прави комуникацията изключително бърза за град с мащабите на София; близостта с търговския комплекс IKEA и "София Ринг Мол".

"Цените, на които се реализират имотите в района, са относително високи в сравнение с апартаменти в кварталите на София. Но като се имат предвид големите разходи за инфраструктура, които инвеститорите трябва да правят, смятам, че цените са минимално възможните. Всички имоти в района се реализират добре и това показва, че за предложените цени има търсене", допълни Цонов.

Sofia Park Villas - напълно продаден

По темата за затворените комплекси в зоната може да се даде пресен пример за напълно разпродаден комплекс още преди завършването му. Става въпрос за Sofia Park Villas, състоящ се от 34 еднофамилни къщи с прилежащи терени от 450 до 900 кв.м. Инвеститорът е същият като в Garitage Park.

В Sofia Park Villas липсват високи, плътни огради между къщите и към общите площи и всеки дом разполага със самостоятелен двор. За обитателите на комплекса ще бъде осигурено професионално управление, 24-часова охрана и видеонаблюдение, почистване, сметоизвозване и поддръжка на общите части, напояване и поддържане на зелени площи и т.н. Все услуги, които се превръщат в стандарт при затворените комплекси от висок клас в района.

Gentle Park

На метри в южна посока, към Витоша, вече се работи по друг затворен комплекс с еднофамилни къщи – Gentle Park. Инвеститор е фирма "Ка С Рент", зад която стои предприемачът Христо Стефанов ("Верту Резидънс", Interius Arredamenti).

Проектът е за 12 двуетажни жилищни сгради, всяка с около 580 кв.м РЗП и самостоятелен двор. Към момента три къщи са на етап довършителни работи, три са на груб строеж и три са подготвени за стартиране. Общата инвестиция ще е 12 млн. лв.

"Основните предизвикателства в зоната са свързани с необходими промени в инфраструктурата – изграждане на спомагателни улици, изместване на електропроводи, преминаващи през частни имоти, поемане на дъждовните води от канализацията, която не е оразмерена адекватно, и решаване на проблема с натовареността на пътните връзки в пик часовете", коментира бизнесменът Христо Стефанов. Той е инвестирал в района предвид доброто местоположение (гледка, близост до природен парк "Витоша", ниско строителство с добра връзка към оживените градски части), наличието на търговски и бизнес зони в съседство и добрата базова инфраструктура.

Замразената "Вишнева градина" на "Техноекспортстрой"

Едва ли има част на България, в която да няма изоставен строеж. Инвестиционната зона над Околовръстното шосе не прави изключение. Незавидната съдба застигна немалкия комплекс "Вишнева градина", намиращ се между "Резиденшъл Парк" и бъдещия комплекс Apolona Houses.

Реализацията на групата еднофамилни къщи тръгна преди години, но строително-ремонтните дейности спряха на етап груб строеж. Инвеститор в "неразцъфналата" "Вишнева градина" е една от най-известните български строителни компании – "Техноекспортстрой". Дружеството е известно в миналото с редица завършени обекти в Германия, Африка и Близкия изток – обществени сгради, болници, инфраструктурни обекти.

През 2012 г. "Техноекспортстрой" беше приватизирана, с което настъпиха и трудните времена за "Вишнева градина". По неофициална информация комплексът сега се предлага на инвеститори, които са готови да вложат пари в довършването му.

Kambanite Green Offices

Далеч по-оптимистична е историята на друг нов проект в зоната – Kambanite Green Offices. Бизнес сградата на "Фонд за недвижими имоти България" бе пусната в експлоатация в края на 2016 г. и вече има над 70% заетост. Ключов наемател е Adecco, световен лидер в областта на човешките ресурси. Договорът е за 5 години за 6216 кв.м отдаваема площ.

"Зоната се разви бурно, тъй като е от малкото места в града, където по стечение на обстоятелствата община и частен бизнес инвестираха в инфраструктура. Спомням си, че откритата преди 7 години ел. подстанция "Камбаните" беше в резултат на дарения и лобиране от страна на големите собственици в района. Ако не беше тази инвестиция, новите сгради нямаше как да бъдат захранени", обясни Тодор Брешков, управител на "Фонд за недвижими имоти България". Той отличи и локацията – едновременно близо до планината и с бърз достъп до центъра и летището.

"Едно време се залагаше ситито на София да бъде около "Тодор Александров", но булевардът там е с три ленти, не е толкова пропусклив и затова се насочихме към "Камбаните", допълни Брешков. Като основен проблем пред инвеститорите той посочи абдикацията на община и държава да инвестират в довеждащата инфраструктура край самите сгради. В Сърбия например таксата за разрешение за строеж е много по-висока, но институциите поемат ангажимент да изградят околната инфраструктура.

"У нас всичко се прави от бизнеса, който после дарява тези пътища и съоръжения, а на всичко отгоре и плаща ДДС върху даренията. Този данък е редно да отпадне", смята Тодор Брешков.

Управляваният от него фонд притежава 25 дка земя и в най-неразвитата част от зоната – западно от бизнес парка, под околовръстното шосе. През 90-те години тази територия се прочу с проекта "Град на мечтите" на Соломон Анжел. В крайна сметка "мечтаният град" се оказа финансова пирамида и остана само на макет. А въпросната огромна територия и досега остава учудващо неразвита. Проблемът е, че никой строителен предприемач не иска да стартира първи, тъй като ще му се наложи да инвестира сериозна сума в инфраструктура – сега там са поляни.

"София Ринг Парк" - новият гигант на хоризонта

В следващите месеци се очаква "събуждане" и на един дългоочакван и мащабен проект в зоната – "София Ринг Парк" на гръцката компания "Данаос девелопмент". Става въпрос за усвояване на свободните терени над "София Ринг Мол" и ИКЕА. Инвеститорът "Данаос" обяви през 2016 г. конкурс за изготвяне на нов мастър план (генерален план) за незастроените парцели, които стигат почти до паркинга пред Симеоновския лифт.

Там ще се обособи мултифункционална зона с офис сгради, училище, детски център, заведения, спортни площи. Над половината терен ще се заеме от различни видове жилищни сгради – с апартаменти и къщи. Към това ще се прибавят зелени и водни площи.

Мястото има отличен потенциал за развитие предвид съществуващия търговски център и изградената инфраструктура покрай него, вкл. входно-изходните артерии. Освен това има сериозни намерения началната станция на кабинковия лифт да бъде изместена в близост до ИКЕА и да бъде свързана с последната станция на метрото, която ще бъде от другата страна на околовръстното шосе.

И още един нов проект - Advance Business Center

Базираната в Полша GTC Group стои зад една от най-новите инвестиции в "горещата" столична дестинация. Компанията ще изгради офис сграда в непосредствена близост до "Бизнес Парк София", на стотина метра от едноименната метростанция. Advance Business Center ще е 11-етажна офис сграда клас А с 15 000 кв.м отдаваема площ и 234 подземни паркоместа. Строителството се очаква да тръгне скоро, тъй като плановете на GTC са сградата да бъде завършена през последното тримесечие на 2018 г.

GTC Group са купили терена до бизнес парка с площ 4.5 дка през декември 2016 г. Сделката е за 6.1 млн. евро (11.9 млн. лв.) според официалния отчет на дружеството. Компанията е повлияна от високата активност на офис пазара в столицата и продължаващата експанзия на наемателите от секторите BPO (аутсорсинг) и IT. GTC Group е известна в България с двата си търговски центъра – Mall Galleria в Бургас (с 36 000 кв.м отдаваема площ) и Mall Galleria в Стара Загора (26 000 кв.м). Тя е сред водещите инвестиционни компании в Централна и Източна Европа.

Парите никога не спят

Може да звучи еретично, но зоната "Бизнес Парк"/"Резиденшъл Парк"/Garitage Park/"София Ринг Мол" постепенно се превръща във вторичен градски център на София – много добре развито място със сгради за работа, обитаване, пазаруване и услуги. Най-големите инвеститори са заложили различни екстри на територията си, предусещайки нуждите на бъдещите обитатели/служители. Но покрай тях тепърва ще се откриват възможности за нов бизнес. Особено що се отнася до по-малки специализирани магазини, различни видове услуги, спортни и развлекателни обекти, детски центрове.
Дерзайте, предприемачи!