Прочетете материала в списание ГРАДЪТ, бр. 2, април-май 2017

- Г-жа Петкова, кои са ключовите фактори при избор на офис площи в последните месеци и какви промени наблюдавате? Качеството и функционалността на сградата вече по-важни ли са за наемателите от местоположението на обекта?
За всеки наемател съотношението между ценовите фактори, локацията и техническите параметри (качеството) на сградата се намират в специфичен еквилибриум. Функционалността на работното пространство и локацията имат пряко отношение към служителите - тяхната продуктивност, комфорт в ежедневието и времето, което им е необходимо, за да стигнат до офиса – не може да се каже кой от двата фактора е от по-голямо значение. Трудно достъпните локации и тези с предпоставка за създаване на много трафик могат да генерират достатъчно стрес у служителите, за да мислят дори за смяна на работодателя. В този смисъл също толкова важни са и условията на работната среда, в която е задължително да бъде осигурена най-малкото добра климатизация или вентилация на помещенията, както и функционални разпределения на работните пространства по начин, улесняващ комуникацията и екипната работа на служителите.

- Политическата нестабилност в България, започнала в края на 2016 г., отрази ли се на инвестиционната активност в страната, най-вече при чуждестранните инвеститори (които придобиват офис сгради) и международните компании от BPO сектора, които са сред най-активните наематели?
Със сигурност подобна обстановка не улеснява инвеститорите. Много е важно правителствата да създават предпоставки за генериране на интерес за инвестиции у чуждестранните компании. Една от най-важните в това отношение е ниският данък печалба на юридическите и физическите лица. Обнадеждаващо е, че за момента продължаваме да работим активно по ново навлизащи компании от сектора, със заявки в следващите 2-3 години да наемат стотици нови служители.

- Прогнозирате, че през 2017 г. ще бъдат завършени шест по-големи офис сгради с обща площ 115 000 кв.м. Кои са те и как се очаква да повлияят на пазара на микрониво - в съответния район)?
Новите сгради са добре познати на пазара, сред примерите са последната фаза на комплекса "Офис парк Експо 2000", също така втора фаза на BSR, "Полиграфия Офис център", както и проектът "Милениум център". Всички те са обединени около тенденцията да имат подсигурени подписани договори с наематели още преди получаване на Акт 15. Процентите на запълняемост варират в различните сгради, но има и такива, в които на практика са отдадени повече от 70% на зелено.

- През 2016 г. по данни на НСИ в София са издадени разрешения за строеж на офис сгради с обща площ 219 373 кв.м. Това е близо три пъти повече спрямо площта на офис сградите в столицата, за които беше издадено разрешение за строеж през 2015 г. - 77 089 кв.м. Има ли опасност от свръхпредлагане в офис сегмента през 2018-2019 г., или нарастващата бизнес активност ще "поеме" тези нови площи?
За момента не можем да говорим за свръхпредлагане, все пак бизнесът е дал заявка за един сериозен растеж. Разбира се, трябва да се има предвид, че в някои от офисните локации предлагането ще се покачи значително повече в сравнение с други, което със сигурност ще повлияе локално на наемните нива.

- На какво се дължи засилената активност от страна на инвеститорите за изграждане на нови офис сгради в София? На положителните тенденции на пазара ли – засилено търсене, разрастване на компаниите, спад на незаетите площи?
В Colliers наблюдаваме повишен интерес от доста време. Може би реализирането му бе забавено от обективни фактори, но като цяло развитието на офисния пазар, така както нашият екип го вижда, е базирано на обективни данни, не на спекулации.

- В един от последните доклади на Colliers посочвате, че се оформя висока концентрация на офис проекти в център, широк център, новата зона между бул. "Н. Вапцаров" и бул. "Черни връх", в района на "Капитал Форт" и около "Бизнес Парк София". Какви са особеностите и потенциалът на всяка от тези зони?
Нормално е предвид струпването на голям брой работодатели и собственици на бизнес сгради в определени райони – около "Бизнес Парк София" или по "Цариградско шосе" (4-7 км), да се търсят алтернативи за строителство и развитие и в други зони. Предлагането на допълнителни услуги и различни търговски площи, близостта до паркова среда, наличието на нова пътна инфраструктура, разнообразие от транспортни средства и най-вече на метро провокира инвестицията в новите офисни зони, към които и компаниите от страна на търсенето проявяват интерес.

- Близостта до метрото (с действащите два лъча и изграждащата се трета линия) става ли определящ фактор за избор на офиси от страна на наемателите, както и при търсене на свободни терени за строителство от страна на инвеститорите?
Да, категорично наличието на метро е удобно за служителите, но и за самите работодатели, които до момента са били изправяни пред предизвикателството да улеснят достъпа до работното място – дали като поемат разходите за транспорт, или като наемат голям брой паркоместа (който никога не е достатъчен) за служителите си.

- По ваши наблюдения 70% от новите офис площи, които излизат на пазара, са клас А. Означава ли това, че инвеститорите трайно се ориентират към качеството, и какво беше това съотношение (клас А/клас Б) преди 5 и 10 години?
Навлизайки в един по-зрял за пазара на офис площи момент, най-сетне скоро ще можем да имаме истински клас Б офиси, т.е. бюджетно достъпни за повече компании, но по същество предлагащи добри технически параметри и функционалност. Това преди 10 години беше немислимо, а преди 5 години беше все още логична, но очаквана тенденция.

- Отчитате, че компаниите от BPO (аутсорсинг) и IT бизнесите формират 74% от наемите на офис площи през второто полугодие на 2016 г. Ще продължат ли тези сектори да бъдат двигател на офис пазара и през 2017 и 2018 г.?
Към днешна дата нямаме причина да смятаме, че това развитие ще се промени. Все пак компаниите от сектора заемат над 50% дял в последните няколко полугодия. В този смисъл, ако не се влошат макроикономическите параметри, очакваме запазване на тенденциите.

- Отдавате площите в офис сграда "Бизнес Арена Русе". Какво се случва с проекта и как се развива офис пазарът в крайдунавския град?
Проектът е от ключово значение за Русе. Той допринася за  позиционирането на града по-трайно на картата на локациите, които са алтернативни на София. Доволни сме, че вече имаме какво да предложим и в Русе по отношение на клас А офиси. "Бизнес Арена Русе" е първата и за момента единствена сграда, предлагаща такива. Тя е част от мултифункционален комплекс, включващ още търговски център, хотел и вече функционираща спортна зала. Можем да се похвалим и с интерес от страна на потенциални наематели и очакваме съвсем скоро първите няколко подписани договора, върху които с екипа на Colliers работим в момента.