Половин милион квадратни метра първокласни офис площи се планират в София до 2020 г.






Строителството на офис сгради в София се развива с ускорени темпове – 346 000 кв. м са в процес на проектиране или строителство, което представлява 69% от планираните площи до 2020 г.
Много технологични и аутсорсинг компании се разраснаха през последните 2-3 години и се очаква да продължат да го правят.
Ниският процент свободни площи, леко нарастващите наемни нива и добрият темп на отдаване на офис сградите в строеж (pre-lease) са в основата на оптимизма сред предприемачите, тъй като дават предпоставка за успешната реализация на инвестиционните им намерения.
За момента все още няма категорични индикации за формиране на свръхпредлагане.
Изискванията на наемателите стават все по-високи и все по-насочени към различни социални, спортни и развлекателни придобивки. Това обобщено коментираха участниците в панел 2: "Новите офис проекти – предизвикателства пред инвеститорите" в Годишната конференция "Инвестиции и строителство на офис и корпоративни сгради", която се провeдe в Sofia Event Center.
Новите бизнес проекти клас А ще отговарят на всички изисквания на модерната работна среда през XXI век. Съвременният офис се превръща от едно сиво помещение за работа в цветно пространство, което провокира креативността и предоставя максимални удобства на служителите, посочи Христо Чепишев, един от големите строителни предприемачи в България и изпълнителен директор на компанията инвеститор Europroperty.
Той обяви, че до две седмици ще стартира строителството на "София Офис Център" на бул. "Цариградско шосе", до станцията на метрото. Двете офис сгради в бизнес комплекса ще покриват високите изисквания за устойчивост, иновации, екология, използвани материали и управление на международния стандарт BREEAM Excellent.
Очакванията на Чепишев са след 5 години сертификатът да стане масова практика при новите офис сгради в София.
При проектирането и строителството ще се наблегне на енергийната ефективност, зелените технологии и на достъпността, като са осигурени 600 паркоместа, посочи Христо Чепишев. Друго нововъведение в "София Офис Център" ще са колонките за зареждане на електромобили, което е сред задължителните условия за сертифициране по BREEAM. "Гледаме в бъдещето – новите офис сгради трябва да са високо технологични и да са актуални в следващите 20 години", сподели предприемачът. За удобство на наемателите се предвиждат конферентни зали, детски център, зони за релакс и забавление, фитнес център, ресторанти, кафенета и т.н.
Първо ще бъде изградена сградата "София Офис Център - 1", която е с РЗП 25 000 кв. м и по план ще бъде готова до края на 2018 г. Строителните дейности при "София Офис Център – 2", която е с РЗП над 30 000 кв. м, ще стартират след 6 месеца и ще приключат в средата на 2019 г.
До края на 2017 г. ще бъде завършена втората фаза на "Полиграфия Офис Център". Тя ще добави нови 10 000 кв. м отдаваема площ към съществуващите офиси, обяви Сергей Койнов, изпълнителен директор на Polygraphia Office Center.
Проектът е неразделна част от една от архитектурните емблеми на София – Полиграфическия комбинат "Димитър Благоев". Според Сергей Койнов пазарът на първокласни офиси се развива добре, еволюира, а наемателите стават все по-взискателни, тъй като пазарът на труда в IT и BPO секторите е силно конкурентен. Необходимостта от привличане и задържане на качествени служители определя и стремежа на работодателите към по-качествени офис пространства и по-комфортна работна среда.
Офисите стават все по-отворени, кабинетната система отива в миналото - в западните компании дори изпълнителните компании вече нямат свои кабинети, те са част от обща среда. За сметка на това се обособяват малки и големи конферентни зали, зали за срещи, за самостоятелна работа, за обучение, подчерта Сергей Койнов, като допълни, че от много важно значение са вентилацията, шумоизолацията и комуникационните системи в помещенията. Наемателите търсят правилната комбинация от фактори при избор на офис – локация, достъпност с автомобил, видимост на сградата, брой паркоместа, зони за услуги, хранене, игри и забавления, както и професионално управление и поддръжка.
"Последната тенденция е свързана със здравословния начин на живот - в нашата сграда наблюдаваме все повече хора, които идват на работа с велосипеди. В този смисъл трябва да намерим безопасни места за велосипедите им през деня и да осигурим душове, с които служителите да се приведат в приличен външен вид", поясни Койнов.
Какво задържа наемателите при нас - от години говорим за изискванията на Y поколението, което иска да работи, да се забавлява и да спортува на едно и също място, коментира Тодор Кавръков, CPM, пропърти мениджър на "Търговски Център Европа", който през настоящата година отбелязва 20-годишен юбилей. За година първа броим 1997 г., в която е издадено разрешението за ползване на първата ни сграда.
Оттогава до днес можем да отличим три етапа на развитие. Във всеки етап се появяват сгради, отговарящи на моментните тенденции на пазара, стигайки до последната ни Сграда 1, открита през декември 2015 г., посочи Тодор Кавръков.
Бизнес комплексът се отличава с обширни паркинг зони, озеленени площи и много добър фасилити мениджмънт. В ТЦЕ освен първокласни офис площи, има складове, които са изключително атрактивни поради факта, че се намират в градска среда, както и пет ресторанта, автомивка, три банки, нов хранителен магазин, голяма спортна зона със зали за скуош и бадминтон. А в момента се изгражда нов спортен център, насочен към аеробни игри, йога, пилатес и др. Приоритет в развитието на "Търговски Център Европа" е да направим офис пространствата още по-отворени, гъвкави и функционални, заключи Тодор Кавръков.
Възнагражданието е водещ фактор за привличане на специалисти, но все по-важна е модерната и иновативна работна среда, потвърди Мирослав Божилов, генерален директор за България в PaySafe. Офис интериорът на компанията неотдавна влезе в класацията "25-те най-популярни офиса в света за 2016 г." на специализираното издание Office Snapshots.
"При избор на офис търсихме близост до метростанция, наличие на паркоместа, опция на увеличаване на пространството, което не всички сгради предоставят, и възможност за бързо включване в трафика на бул. "Цариградско шосе", обясни Божилов. Като помещения е постигнат баланс между пространства за индивидуална работа и за планиране, което e особено важно за софтуерния екип.
"Инвеститори, предизвикваме Ви!". С това обръщение Васил Караиванов, председател на СД на "София Тех Парк", даде заявка за засилен инвеститорски интерес към 6-те нови зони за поетапно бъдещо развитие на технологичния парк с обща площ от 125 дка. В момента тече конкурс за отстъпено право на строеж на зона 2, където се предвижда сграда с РЗП 35 000 кв. м и две подземни нива по 8000 кв. м.
"До месец се очаква да бъде 100% пълен Инкубаторът за стартиращи компании, съвсем скоро предстои да бъде избран и оператор на мястото. Пред старт е и конкурсна процедура за дооборудване на Лабораторния комплекс, като на следващ етап ще кандидатстваме по проект за над 40 млн. лв. Скоро предстои да бъде създаден Бизнес съвет за развитие, в който представители на бизнеса от различни среди ще консултират и предлагат промени в управлението на "София Тех Парк", посочи Караиванов.
"С г-н Ивайло Пенчев и "Уолтопия" сме в прекрасни отношения. Вече има интерес за още една сграда при нас от тяхна страна", така Васил Караиванов отговори за възникналите проблеми преди време с една от компаниите в "София Тех Парк".
Нови бизнес зони се оформят покрай изградените линии на столичното метро, посочи Станимира Пашова, мениджър "Офис площи", Forton. Инвестиционната активност на офис пазара се увеличава значително, търсенето е доминирано от IT и аутсорсинг сектора. 346 000 кв. м офиси са в процес на проектиране или изграждане само в тези развиващи се зони. Това представлява 69% от общо планираните близо 501 000 кв. м бизнес площи до 2020 г.
Засега не се очертава ситуация на свръхпредлагане, драстично намаляване на наеми и пустеещи офис сгради. Под 10% е нивото на незаетите площи. Имайки предвид, че около 130 000-140 000 кв. м офис площи се наемат годишно, засега пазарът изглежда балансиран, коментира Пашова.
В бизнес сити се превръща зоната около "Капитал Форт" на бул. "Цариградско шосе", където има добра инфраструктура, метро и голям подземен буферен паркинг. С предстоящото доизграждане на "Елипс Център" и старта на "Скай форт" ще възникне необходимост от подобряване на локалната пътна мрежа.
Сериозно развитие претърпя зоната около Бизнес Парк София над Околовръстния път, където стартира мащабният проект Garitage Park. По-различното там, е че се развива полифункционална структура от офисни, жилищни и търговски сгради.
Засилен инвеститорски интерес се очертава в зоната около "Парадайс Център" на бул. "Черни връх", където в процес на строителство са 7 офис сгради.
Дали ще има свръхпредлагане на офис пазара до голяма степен зависи от това доколко е осигурено финансирането на бъдещите проекти и доколко новите бизнес зони ще "прегреят" от гледна точка на претоварване на инфраструктурата, посочи Верка Петкова, директор "Бизнес развитие" в Colliers International.
Сложната политическа обстановка в България засега не оказва негативен ефект върху офис пазара. "Парите обичат спокойствието и тишината. За големите инвеститори е важен комфортът", каза Петкова.
"Ако се осъществят всички нови офис проекти в София с обща разгъната площ над 500 000 кв. м, те са в състояние да променят еквилибриума на пазара. В момента модерните съществуващи офиси са около 2 млн. кв. метра и всички може да си направят простата аритметика какво би се случило с предлагането", предупреди Верка Петкова. По думите й на офис пазара все повече ще се говори за другите големи градове в страната, където фирмите имат повече възможности за наемане на работна ръка.
Наемните нива на офисите са функция от търсенето и предлагането. За цялата 2016 г. регистрирахме повишение на офертните нива на офис площи клас А с близо 7%, като само за последното тримесечие промяната е с 4,5%. През първото тримесечие на 2017 г. се наблюдава стабилизация на офертните наеми за клас А площи на нива от 12-14 евро/ кв. м. Това обобщи Николай Неов, директор "Офис площи", MBL|CBRE. Той не очаква сериозно повишение на наемите в следващите месеци. Ако има такова, то ще е в малки граници.
Добрият темп на отдаване на офис сградите в строеж (pre-lease) също е в основата на оптимизма сред предприемачите, тъй като дава предпоставка за успешната реализация на инвестиционните им намерения.
"Със сигурност в рамките на следващата година няма да има свръхпредлагане на офис пазара, въпреки новите проекти", добави Неов.