"Градът не е голямо село, градът има свой живот, подчинен на правила."
"Комуникацията между бизнеса и общината е необходимо, достатъчно и задължително условие, за да се постигне разбирателство."
"Големите проекти развиват цели квартали и райони, развиват града."
"Високите сгради не са лошо нещо."
"Центърът на София да е свободен от високи сгради и предоставен на пешеходците.
Пешеходната линия да е свързана в огърлица, не бива да бъде самотно петно в градската тъкан."

Това са все тези, становища и цитати от изказванията на участниците в панел 1 "Инвестиции в бизнес сгради и законодателство" на годишната конференция "Инвестиции и строителство на офис и корпоративни сгради" (част от Building Innovation Forum, Series 2017), организирана от "ГРАДЪТ Медиа Груп". Форумът се проведе на 25 април в София, като първият панел беше модериран от Иван Велков, зам.-председател на Столичен общински съвет.

"Още преди влизането на България в ЕС, в онези жизнерадостни години, съвременните офис сгради бяха като че ли най-видим и ефективен модел за влизане на добри практики и международни стандарти, за търсене на решения, които да приближават София до облика на европейски столици. Много ми се иска да вярвам, че сега ще търсим връщане на позитивния ентусиазъм в този сегмент", заяви Велков. Той "построи" дискусията така: възможности, рискове, очаквания.

Като представител на Столична община главният архитект Здравко Здравков говори за възможностите и законовите промени. Браншът постави предизвикателствата пред развитието на един добре подреден град, изграден по устройствени и архитектурни правила, поиска по-къси процедури за издаване на разрешения за строеж и одобряване на подробните устройствени планове (ПУП). Бизнесът поиска комуникация, обсъждания на проблемите в професионални общности, а не в медиите.

Оказа се, че всички искат правила и всички искат да ги спазват. Къде е проблемът тогава – в стилистиката, в лингвистиката, в медийната среда?
Второто, което всички пожелаха, е срещи на кръглата маса без празни столове.

Главният архитект на София арх. Здравко Здравков защити тезата, че са необходими промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Закона за устройството и застрояването на Столична община (ЗУЗСО). За него основен проблем са така наречените Смесени многофункционални зони (СМФ), в които няма ограничения за височина на сградите и които са разпръснати като "швейцарско сирене" на кратата на София. А известният чл. 27, ал.3 от ЗУТ дава възможност при редово застрояване в ъглови парцели показателите за плътност и интензивност да не важат, валидни са само изискванията за зелени площи.

"Комбинацията от двете изключения се използва за неспазване на градоустройствените параметри и води до претоварване на територията. Този проблем трябва да бъде решен, трябва да се търсят начини за въвеждане на ограничения в зоните СМФ", смята главният архитект. За него, както и за съветниците от "Ян Геел Архитекти", които консултират София за нейното бъдещо развитие, най-важно е да бъде запазена визуалната комуникация с Витоша - планината да бъде видима за софиянци и гостите на града.

"Моето лично желание е изграждането на високите сгради да бъде регламентирано нормативно - да има правила и норми за тях", обясни Здравков.
Според него е важно да се определят местата в София, където ще се даде възможност за изграждане на високи сгради (т. нар. ситита). Появата им навсякъде не е удачна, тъй като те оказват влияние върху съседни имоти, хвърляйки огромна сянка.
Здравков предложи още инвеститори, които ползват възможностите за увеличаване на градоустройствените параметри, да дават на обществото част от принадената стойност на имота.

Главният архитект заяви още, че подготвените промени в ЗУЗСО ще въведат задължителни транспортни проучвания (трафик анализ) преди строителството на големи сгради.

Акцент в изказването на Здравко Здравков беше и нуждата от паркоместа в бизнес сградите.
"Изискването за определен брой места за паркиране в офис сградите е ретроградно и доведе до това, че всеки автомобил има по три места за "живеене" - в дома, където живее собственикът, в офиса, където работи, и в сградата, където пазарува. Наличието на места за паркиране само по себе си генерира трафик. Желанието ми е за една по-гъвкава система и при сградите, обвързани с масовия градски транспорт, да се ограничат местата за гариране и паркиране", каза главният архитект.

Той апелира инвеститорите да се замислят сериозно при планирането на своите бизнес комплекси и даде пример с центъра на Париж, където от 6 месеца била въведена забрана за осигуряване на паркоместа в сгради, като мярка за намаляване на трафика във френската столица.

Арх. Здравков се спря на любимата си тема за връщане на града на хората, като историческият център на София се превърне в пешеходна зона. Насърчаването на зелените покриви на жилищните сгради и на енергийноефективните мерки са други идеи на Столична община. Планират се бонуси за тези, които правят добро за града, за обществото, обеща Здравков.

"Не бива да се генерализира, че високите сгради са лошо нещо. В България има огромно количество отвратителни ниски сгради. А по света има добри примери за високи сгради. Те са най-качествените сгради, които се правят въобще", каза арх. Борислав Игнатов, председател на УС на Камарата на архитектите в България (КАБ).

И той обърна внимание на Смесените многофункционални зони като разковничето на проблема, но уточни, че добрите световни практики са сградите в тези райони да бъдат офиси, търговски и жилищни части - така хората имат възможност да живеят, работят и пазаруват на едно място. Така се разтоварва и трафикът в града, законодателството трябва да поощрява такива сгради, призова той.

Игнатов призова гилдията да се обърне към общите устройствени планове и там да се определят ясни правила, които след това да се спазват. По думите му Законът за устройство и застрояване на Столична община не бива да се превръща във втори ЗУТ, със специални изисквания за София. И заключи: "Градът не е голямо село. Градът има различен начин на обитаване. Има и трафик, и интензивност, и плътност на застрояването. България трябва да се развива, не може непрекъснато да спираме движението и растежа. Грешка за цялото общество ще е, ако се опитваме да направим градовете бедни и в тях всичко да е ограничено."

Атанас Гаров, управляващ партньор в Garitage Investment Managenent, определи като хаотични идеите за трафика и високите сгради в София: "едни искат да го намалят, други - да го засилват. Едни искат високи сгради, други - не".
"Аз съм за ясните правила и критерии, по които ще се случват инвестициите. Против съм това правилата да се променят в крачка, под влияние на емоции или защото някой е видял нещо хубаво в Париж, Лондон или Сидни. Би трябвало да имаме собствени виждания какъв искаме да бъде нашият град и те не би трябвало да са само архитектурни", добави Гаров.

Инвеститорите в проекта Garitage Park изпревариха промените в нормативната уредба, като възложиха трафик анализ, без да ги задължава законът.
"Направихме го, следвайки пазарните нужди и тенденции. Искаме да направим по-лесен живота на хората там. Отсега да предложим промени в инфраструктурата, така че този трафик да не създава проблеми в бъдеще, когато проектът ни функционира", обясни Атанас Гаров.

Таня Косева-Бошова, председател на УС на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България подчерта, че "големите проекти са важни за София, защото развиват цели квартали и райони, развиват града." Тя призова гостите да си спомнят как е изглеждал бул. "Цариградско шосе" преди да бъдат построени новите офис комплекси, а зоната около "Парадайс център" от краен район на "Лозенец" се превърна в "сърцето на квартала".

Големите компании инвестират в инфраструктурата в и около техните проекти, въпреки че това не е техен ангажимент, напомни Косева. Според нея промените в специализираните закони следва да се обсъждат с бизнеса, а не пред медиите в защита на популистки интереси. И добави: "Трябва да има правила. Бизнесът иска и обича да има правила, но трябва да има прозрачност при анализа и гласуването на промените."

Таня Косева-Бошова постави пряко и друг проблем: невъзможността за възстановяване на ДДС при инвестиции в инфраструктурата към новите сгради. Надяваме се Столична община да ни подкрепи в тази инициатива: компаниите, които инвестират в общинска или държавна инфраструктура, да могат да ползват данъчен кредит, каза Косева.

Катерина Краева, партньор в правната кантора Wolf Theiss, говори за рисковете при финансиране на нови офис сгради, за негативното отношение на кредитните институции към нови, големи проекти в страната, за обезпеченията при финансиране, за развитието на съдебната практика по спорни въпроси, за облекчената административна тежест с последните промени в ЗУТ.

"Няма идеален проект на нашия пазар, но има такива, при които рисковете могат да бъдат определени, предвидени и правилно балансирани в документацията", обясни Краева.

Тук някъде отново се постави въпросът община, бизнес и професионални организации да сядат заедно и да обсъждат проблемите, въпреки че вече има подобни практики. Такъв пример е инициативата "Визия за София", приета от Столичен общински съвет.

Арх. Любомир Георгиев, който ръководи работната група за проекта, обясни романтичната идея като по Сервантес: "Споделена визия за общо бъдеще. В основата й е желанието да планираме и координираме по-добре бъдещето на града. Визията трябва да събере всички участници в създаването на града - инвеститори, политици, администрация, граждани, експерти, защото всеки има мнение по въпроса."

Сега се провежда първата стъпка от инициативата, която е свързана предимно с административна и организационна работа. Изготвянето на визията ще продължи до септември 2018 г.

ОЧАКВАНИЯТА

Борислав Игнатов: С нетърпение очаквам нов парламент, който да направи законови промени. Очаквам правилата да се спазват и да са заложени в устройствените планове. По-къси процедури за одобряване на проект, разрешение за строеж и приемане на ПУП.

Таня Косева-Бошова: Промените в ЗУТ и ЗУЗСО да бъдат обсъдени предварително с професионалните общности, а не в медиите, където властва популизъм.

Катерина Краева: Очаквам по-прагматичен подход към проблемите и правното им адресиране от всички страни.

Атанас Гаров: Общината и държавата да се срещнат с бизнеса и да имат желание да дискутират проблемите.

Любомир Георгиев: Много е важно да започнем да сядаме на общи маси, но не с ракия, а да дискутираме и мислим най-важните предизвикателства и потенциалът за развитие на града.

Иван Велков: Бизнесът не само да поставя проблемите, но и да участва на избори, за да се включи в администрациите и така да помага нещата да се случват (напомняме, че Иван Велков се включи в СОС с опита и познанията от бизнеса сектора).