Г-н Божков, "Линднер Имобилиен Мениджмънт" е специалист по управление на проекти. Кои са най-актуалните реализирани и в реализация индустриални проекти с участие на компанията?
- В момента работим по новия логистичен център на "Либхер" в близост до с. Радиново, Пловдив. Очакваме обектът да бъде завършен през ноември тази година. На този етап се изпълняват вертикална планировка, сградни инсталации, индустриална настилка, довършителни работи в административната част. Логистичният център ще помогне съществено на компанията във връзка със съществуващото им производство.
Друг актуален за нас обект е новият завод за производство на бойлери на фирма "Теси" в гр. Шумен. Строителството стартира през юни тази година и се очаква да завърши през февруари 2016 г. Новите производствени мощности значително ще увеличат капацитета на "Теси" за производство на бойлери и ще помогнат на фирмата да посрещне увеличеното търсене на продуктите им.
Вече завършен индустриален обект с наше участие, с който особено се гордеем, е новата фабрика за производство на електрически компоненти на АББ в Индустриална зона Раковски. Фабриката бе построена за 9 месеца и високото й качество, постигнато благодарение на всички участници в проекта, бе оценено с наградата "Сграда на годината" в категория "Индустриални и логистични сгради".

Може ли да коментирате най-важните етапи от работата по управлението на един индустриален обект?
- Най-важните етапи по управлението на индустриалните обекти съвпадат до голяма степен с основните етапи от реализацията на всеки строителен обект: предпроектни проучвания и изготвяне на концепция/идеен проект; работно проектиране; строителство; гаранционно обслужване.
Ключов и специфичен за индустриалното строителство етап е първият, по време на който следва да се изготви задание за проектиране и в частност технологично задание. Когато специализирана фирма за управление на проекти бъде привлечена още в началния етап на проекта, нейна важна роля е да събере и обработи необходимите изходни данни, да участва съвместно с проектанта и възложителя в изготвянето на технологичното задание. Друг важен аспект от работата на фирмата за управление на проекта е да изготви и актуализира бюджет паралелно с развитието на концепцията. По този начин следва да се постигне оптимален баланс между техническата и финансовата страна на проекта, което е ключово за възложителя. С успешното завършване на предпроектния етап следва да е налична концепция за проекта, включваща технологично задание и основни технически спецификации.
По време на работното проектиране проект мениджърът следва да контролира работата на проектанта, да му съдейства и да съблюдава спазването на заданието/концепцията на проекта. Също така той организира и контролира промените в заданието, ако има такива, и прави оценка на тяхното влияние върху целия процес. С успешното завършване на етап работно проектиране следва да е налична проектна документация, одобрена от съответните инстанции и отговаряща на заданието и нормативната уредба. Трябва да са налични техническите спецификации, детайли, количествени сметки и технологични изисквания по изпълнението на проекта.
На база наличната информация проект мениджърът следва да проведе тръжна процедура за номиниране на строител, след избора на който стартира основният етап от реализацията на проекта – строителството.
Основните дейности по управлението на проекта са свързани с обектов контрол, контрол при разплащането, отчетност, контрол на график и бюджет и др. Специфичен и често възникващ казус е внасянето на промени по време на строителството. В този случай проект мениджърът координира страните, прави анализ на влиянието на промените върху строителния процес, графика и бюджета, изготвя стратегия за изпълнение на промените. След въвеждане в експлоатация на обекта стартира и ангажиментът на проект мениджъра по гаранционно обслужване – администриране на гаранционни сигнали, организиране и контролиране на ремонтите, приемане.

Кои са ключовите фактори за успешната реализация на един индустриален проект?
- Основните фактори при всеки инвестиционен проект са валидни и тук - добра координация между страните, навременно и компетентно вземане на решения, коректност в отношенията между участниците и т.н. Отново обръщам внимание и на един специфичен фактор в индустриалното строителство, който е ключов за реализацията на проекта - навременно и подробно изготвена концепция за проекта. Под концепция имам предвид задълбочено проучване на технологичните процеси и изготвяне на технологично задание; изготвяне на основни технически спецификации; постигане на добър технико-икономически баланс. Инвеститорите следва да имат предвид, че процесът по предпроектни проучвания и работно проектиране може да бъде по-продължителен от реалното строителство на обекта. Като пример мога да посоча логистичния център на "Либхер" - работата по концепцията и работния проект отне година и половина, а строителството се очаква да протече в рамките на 11 месеца.

Каква е ролята на отделните участници в строително-инвестиционния процес - инвеститор, проектант, строител, проект мениджър, как протича координацията?
- Инвеститорът в индустриален обект обикновено се различава от инвеститора в други типове инвестиционни проекти, като например жилищни, търговски или офисни. Обикновено този тип инвеститор е добре подготвен относно концепцията на проекта си, притежава сериозен собствен капацитет в лицето на технолози, лайн мениджъри и други специалисти от вече налични производства. Инвеститорът и неговият екип от специалисти обикновено имат съществена роля в проекта, особено в началните етапи, при които се изяснява концепцията на проекта.
Проектантът обикновено е ангажиран в един индустриален обект за доста по-продължителен период от време в сравнение с друг тип инвестиционни проекти. Неговата работа стартира след или по време на предпроектните проучвания и завършва с края на строителния процес.
Както споменах, добрата координация между страните е основен фактор за успешното реализиране на проекта. Във всички фази на проекта тя се изразява в обмен на огромен обем информация между страните под формата на кореспонденция и оперативни срещи, протоколи. Ролята на проект мениджъра тук е да канализира информацията, да я обработи така, че да се получи продуктивен диалог между страните и вземане на съответните решения. Важен въпрос, свързан с координацията и вземането на решения, е определяне на йерархията на отделните лица, участващи в проекта, със съответните права и отговорности. Това е особено важно в индустриалното строителство, където обикновено са ангажирани много и различни специалисти от всяка страна. За да се избегне размиване на отговорности и вземане на грешни решения, обикновено структурираме проектовата органиграма така, че да има ясно разделение между експертния персонал без ръководни функции и ръководителите от съответните страни, които са оторизирани да вземат решения. В допълнение към това проект мениджърът следва да организира и контролира комуникационните потоци между отделните страни.

Можете ли да коментирате пречките пред инвеститорите и възможностите за облекчаване на инвестиционния процес в производствени мощности?
- Пречките пред реализиране на един инвестиционен процес може да са различни и зависещи от много фактори - местоположение на обекта, нормативна уредба, усложнено административно обслужване от съответните инстанции и т.н. Основно предизвикателство, което всеки инвеститор следва да преодолее още в самото начало, е изборът на имот, в който да реализира проекта си. Тук много и различни фактори имат значение – градоустройствени параметри, налична инфраструктура, работна ръка в региона и т.н. Така например проблемът с наличната инфраструктура е особено важен предвид това, че индустриалните обекти обикновено са сериозни консуматори на енергия, нуждаят се от добра пътна инфраструктура и бърз достъп до основната пътна мрежа на страната. За щастие вече се развиха немалко индустриални паркове, в които споменатите проблеми са решени.
Относно нормативната уредба - много е казано и написано. Като обобщение обаче може да се отбележи, че нормативната уредба, особено в част пожарна безопасност и енергийна ефективност, се развива динамично и свидетелство за това са почти ежегодните ревизии на съответните наредби.