Главният проблем при паркоместата идва от техния недефиниран статут
Етимологията на проблема с паркоместата бележи началото си още от първите години на прехода от планово стопанство към пазарна икономика и произтичащите от нея свобода на частната инициатива, възход  на предприемаческия дух и тяхното следствие - бурното строителство. Хиляди нови жилищни и административни сгради израснаха за кратко време и често хаотично, без обмислено и далновидно устройствено планиране на урбанизираните територии. За няколко години големите градове бяха плътно застроени, при което усещането за презастроените жилищни и курортни комплекси, тесни улици, несъобразени с бетонните колоси, намалени отстояния и като следствие - влошената жизнена среда, въпреки новите и модерни сгради се засилваше. Принос в негативната градска среда и допуснатото безконцептуално застрояване на всяка свободна площ имаше и пълната липса или пък недостатъчност на паркоместата, там където въобще ги имаше.
В последните 20 години постепенно от  непознато в миналото за България фактическо и правно понятие паркоместата се превърнаха в неделима потребност на урбанизираните територии, в задължителен елемент на приемливата градска среда, в юридически и социален феномен. На фона на тяхното важно значение за благоприятната жизнена среда и за спокойното и безпрепятствено упражняване на правото на собственост върху тях, а и върху други самостоятелни обекти, остава напълно необяснимо защо до този момент те не са получили своето адекватно и наложено от обществените изисквания и потребности нормативно решение.
Главният проблем идва от техния недефиниран в позитивното ни право статут.
За пръв път паркоместата се появяват като

предмет на правна регламентация едва през 2003 г.,
когато бумът на строителството е минал своя епогей, и то по един незавършен в нормативно отношение вид. Наредба №7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони указва колко квадратни метра най-малко трябва да е площта на местата за паркиране за различните видове превозни средства. Със своята Наредба за предвиждане и проектиране на комуникационно–транспортните системи на урбанизираните територии, приета декември 2004 г., МРРБ за пръв път въвежда изискването при бъдещото проектиране на сградите проектът да предвижда определен брой паркоместа в рамките на самия УПИ, чието минимално количество е фиксирано в чл. 18 и таблица 2 към него според вида сграда – жилищна, административна, общежитие и др. Две години по-късно, през 2006 г., Законът за проектирането и строителството на Столичната община в своя чл. 24 изрично вменява на органите задължение да отказват одобрение на инвестиционен проект, ако в него не са предвидени необходимия минимален брой паркоместа съгласно нормите, определени в преждецитираната наредба. Тези два норматива показват, че държавата е отчела значението за нормалната градска среда на паркоместата и се опитва да поправи занапред това, което е пропуснала да направи с подценяването на фактора места за паркиране. 
За съжаление обаче така започната държавна политика не бе проведена докрай, тъй като законодателят не е регламентирал и до днес вещноправния статут на паркоместата или като вид недвижима вещ, или друг самостоятелен обект на вещното право, или пък като принадлежност към отделните самостоятелни обекти в една сграда.

Сега законът задължава участниците в инвестиционния процес да проектират и изградят необходимия, нормативно определен, брой паркоместа
в самата сграда или директно на терена, но не се произнася по следващия важен въпрос, който възниква, след като те вече са факт от новата сграда – дали те представляват самостоятелен недвижим имот по критериите на вещното право и като такъв те да имат самостоятелен живот, откъснат от другите самостоятелни обекти в сградата, или пък подобно на мазета и тавани да имат характера на принадлежност към самостоятелните обекти, които обслужват. По сега действащото право, паркомястото не може да бъде определено като недвижима вещ, тъй като формално не отговаря на критериите, очертани в чл. 110, ал. 1 от ЗС. Също така легална дефиниция за него няма и в §5 от ДР на ЗУТ, в който са дефинирани всички други понятия и обекти, с които си служи ЗУТ, включително тераси, лоджии и балкони и много други. Затова, че сега действащото позитивно право не разглежда паркомястото като самостоятелен недвижим имот въпреки неговото значение за урбанизираните територии, то не е и обект на ЗКИР, поради което не подлежи на заснемане и нанасяне в кадастралните карти и регистри, не получава идентификатор и за него не се издава самостоятелна схема.
Без да е самостоятелен обект - недвижима вещ, по отношение на паркоместата не е проведен и другият възможен подход на третиране на вещите, а именно на принадлежност към друг, вече дефиниран самостоятелен обект, какъвто е режимът на мазета, тавани и складови помещения, които нямат самостоятелно съществуване, а ЗУТ, а преди това Наредба №5 за строителните правила и норми са определили техния статут като прилежащи към жилището обекти.

Паркомястото не може да се разглежда и като обща част на сграда в режим на етажна собственост,
дефинирана в чл. 38 от ЗС, тъй като нито технически, нито функционално жилищната сграда се влияе от паркомястото. Дори и построен в сутерена, подземният паркинг представлява технически и функционално обособена част от сградата, със свое предназначение, отделен достъп и съоръжения, които са независими от жилищната част на сградата. Това, че не е обща част, е още по-лесно разбираемо, когато паркомястото е на самия терен. Паркоместата имат своя самостоятелна съдба, която не следва другите отделни обекти в сградата. Въпреки че са важна и необходима вещ за спокойното упражняване на правото на собственост върху главната вещ – жилище или офис, често те не се прехвърлят заедно с основния обект или поради липса на средства в приобретателя или поради моментното подценяване на тяхното значение. За построяването им са вложени средства, което мотивира инвеститора да търси тяхната реализация независимо дали заедно или отделно от жилищата. В по-късен момент, след сделката за жилището, гражданите съзнават нуждата от паркомясто и така се стига до тяхното самостоятелно прехвърляне като самостоятелен обект на правна сделка.
И тук, за да отговори на тази обществена потребност – собственикът на жилище да придобие паркомясто, а инвеститорът да изпълни неговото предназначение като строителен продукт, който следва да бъде реализиран на пазара, на нотариуса се налага да използва сложни правни техники, за да подведе този правен феномен под други, познати на правото правни конструкции, за да се стигне до този целен резултат - приобретателят да получи гарантираното от стабилната правна сделка право на собственост. Тези правни фигури се разбират трудно от неспециалисти, което пък води до техните обясними притеснения и усещане за несигурност.

Възможности за разрешаване на проблема
Подходите за разрешаване на този проблем са принципно два:
* Или да се регламентират като принадлежност към други, самостоятелни обекти в сградата и да бъдат неделими от тях като мазета и тавани, а тези, които надхвърлят нормата и са предназначени за посетители на сградата, да получат по законова дефиниция характера на обща част към сграда.
* Или вторият подход – да бъдат законово дефинирани като недвижима вещ, самостоятелен обект, който да бъде и изрично включен в кръга обекти по ЗКИР.
Неудобството при първия подход е, че с оглед действието на нормативните актове ех nung (занапред)ще бъдат поставени в различен правен режим построените до момента паркоместа, част от които са вече собственост на трети лица, които не притежават основен обект в терена, в който се намира паркомястото.
При втория подход колебанията на вещноправниците се свързани с тези паркоместа, които не са резултат на строеж в подземен паркинг и в отделна сграда, а са направо на самия терен. Така би се стигнало до раздробяването на един УПИ на по-малки реални части, собственост на различни лица, което би противоречало на философията на териториалното устройство, при която основна и минимална териториална единица при селищното устройство е урегулираният поземлен имот. Съществува и опасност, когато едно лице е вече собственик на един малък имот от 15-20 кв.м в рамките на друг УПИ, упражнявайки своето пълно право на собственост, включително и правомощието разпореждане, би могъл да поиска да огради същото, да го покрие или на негово място да построи някакъв друг обект. Тези страхове могат да бъдат преодолени с ясно и недвусмислено формулирани ограничения в правото на собственост на този вид самостоятелни имоти – паркоместа, които да гарантират тяхното съществуване като такива, без право на промяна в предназначението (както скоро беше направено с гаражите в партерните етажи на сградите), докато съществува сградата, която обслужват. Това няма да бъде феномен, след като нашето право познава и други форми на ограничаване на собствеността, като например правото на строеж върху чужд имот в полза на трето лице. Така както суперфициарният собственик може да ползва дворното място дотолкова, колкото е необходимо, за да осъществява правото си на собственост върху построения имот, така и собственикът на паркомясто ще ползва останалата част от дворното място, доколкото това е необходимо за подход, маневриране и достъп до него.
Да се дефинира като недвижима вещ е въпрос на правна техника и това, че няма стени или някакви видими резултати от строителна дейност, с каквито са свързани представите за недвижим имот - сграда, до момента не би следвало да е пречка, за да бъде характеризиран като недвижима вещ. Правото ни познава и други обекти, които нито могат да се видят, нито да се пипнат, но независимо това са определени като вещи – например енергията, която в ал. 2 на чл. 110 от ЗС е дефинирана като движима вещ. Всичко това е въпрос на законодателен подход.

Нотариалната камара е предлагала и трети, дуалистичен подход
при разрешаването на проблема със статута на паркоместата, при който решението се определя според критерия къде се намират те - дали се намират в сутерена или в отделна сграда с предназначение паркинг, или пък се намират направо на самия терен.
При първия критерий, тъй като те са плод на определена строителна дейност с цялостна инфраструктура на рампи, подходи, осветление и вентилация и други, те да бъдат разглеждани като самостоятелни недвижими имоти, към които поради естеството на обслужващите ги съоръжения принадлежат и определени идеални части от обслужващите ги сгради, рампи и подходи.
Паркоместата, които са проектирани направо на самия терен, да бъдат дефинирани като личен сервитут, който представлява едно ограничено вещно право върху чужд имот, учреден в полза на конкретно физическо или юридическо лице, с главни характеристики прехвърлимост и наследимост. С тези си качества, дори и определени като сервитут, тази правна конструкция би изиграла успешно своята роля за гарантираност на правната сигурност, тъй като сервитутът би могъл да бъде предмет на правна сделка с ясно дефиниран предмет – ограничено вещно право върху определена част от дворното място, принадлежащо на лице, различно от собственика на терена, което е с гарантираното от закона право на владение, ползване според предназначението му и разпореждане.
Нотариалната камара е поставяла въпроса с регламентацията на паркоместата нееднократно пред законодателните органи. Последният път беше на Националната експертна конференция, организирана от СЮБ през ноември 2012 г. по въпросите на строителното предприемачество и защита правата на потребителите при покупката на зелено, на която всички участници, включително Камарата на строителните предприемачи, Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране, асоциация "Активни потребители", представителите на ВКС и ВКП се съгласиха с нашето становище, че което и от нашите нормативни предложения да избере законодателят, няма да сгреши.

Предложенията в законопроекта за изменение на ЗУТ са много добри
Предложените нормативни разрешения в депозирания в Народното събрание през февруари тази година ЗИД на ЗУТ, касаещ законовата регламентация на паркоместата, са много добри. Същите преповтарят в голяма степен последните предложения, които Нотариалната камара официално внесе в Министерския съвет на 42-то НС през юни 2014 г., но които не можаха да стигнат до пленарната зала поради преждевременното разпускане на това НС.
Принципният подход и при двата проекта - нашият от 2014 г. и  настоящият, е един и същ, а именно

да се дефинира нормативно понятието паркомясто,
да се регламентира с правна норма, по задължителен за всички участници в инвестиционния процес и вторичния пазар на имоти  вещноправен статут на паркомястото като самостоятелен обект на вещното право – недвижима вещ или ограничено вещно право – особен или личен сервитут в зависимост от характера на самото паркомясто – дали то е резултат от строителна дейност, т.е. дали е било строеж, преди да добие характера си на място за паркиране, или е направо на терен. Този диференциран подход е много правилен и ние от Нотариалната камара винаги сме правили това съществено разграничение в начина на възникване на паркомястото. Изхождайки от досегашните си няколко неуспешни опита инициирани от нас предложения за правна регламентация да бъдат възприети от законодателната власт и това непрекъснато стъписване на законодателя пред този проблем и невъзможността да го реши до момента, в предложенията си от 2014 г. ние умишлено се ограничихме само в уредбата на тези паркоместа, които са продукт на строителна дейност и за разположени в самата сграда, чиито самостоятелни обекти обслужват, или в друга, специално изградена сграда за паркинг в същия терен. Опасявахме се, че ако предложим на този етап уредба и на паркоместата на терен, законодателят отново може да отложи нормативното разрешение поради неговата сложност.
Сега, в настоящия проект, вносителите са отишли докрай, като са предложили

цялостна уредба на всички видове паркоместа,
включително и на тези, които не са резултат на строителна дейност, което смятаме, че е правилен подход и че е крайно време всички паркоместа да бъдат нормативно уредени. Действително, тъй като УПИ е най-малката териториална единица в урбанизираните територии с регулационен и застроителен план, да се появи един по-малък самостоятелен обект на самия терен (не в построена сграда в терена) би противоречало на философията на ЗУТ. Затова единственият правен способ е този на ограничените вещни права, каквото по съществото си е сервитутът, така както такива са и правото на строеж, на ползване, на прокарване на отклонения от съоръжения на централната техническа инфраструктура, на преминаване и др. Най-важната тяхна отлика е, че те трябва да са винаги установени по вид и съдържание със закон и че се извличат от патримониума на собственика, който притежава пълното вещно право върху терена, или това е неговият собственик.
Така дадената регламентация признава на този сервитут на паркомясто, озаглавен може би за да се отличава от други сервитути, като "особен", най-важните характеристики, за да може това вещно право – сервитут, да циркулира свободно в гражданскоправния оборот - това са качествата прехвърлимост и наследимост. В даденото определение с новата т. 85 на §5 ДР на ЗУТ изрично тези съществени негови качества са дефинирани. Много удачна е формулировката на изречение трето на новата т. 85, в която се дава определение за особен сервитут, съгласно което, докато съществува "господстваща вещ", сервитутът не може да се изменя или прекратява. По този начин последователно се провежда политиката за паркоместата като задължително регламентирана част от една сграда и неделим елемент от градската среда. Явно под господстваща вещ се има предвид главната вещ, или това е сградата, за чието проектиране и въвеждане в експлоатация са нормативно предвидени и изградени определен брой паркоместа. Тази забрана гарантира, че докато съществува сградата, никой не може да иска прекратяване на сервитута - нито доброволно, нито принудително, както и не може да се променя неговото предназначение от паркомясто например на покрита градина към заведение от партера.
Така депозираният проект обаче

се нуждае от едно много съществено допълнение,
което е продиктувано от различния понятиен апарат, с който боравят ЗУТ и ЗКИР. С така въведеното определение на т. 84 от ЗУТ паркомястото добива статута на самостоятелен обект. Определението обаче, което е дадено за самостоятелен обект в сграда или в техническо съоръжение в §1 от ДР на ЗКИР, е по-различно и предполага съвкупността на две условия - да има ограждащи стени и самостоятелно функционално предназначение. Поради липсата на стени паркомястото не покрива така зададения критерий на ЗКИР и за да бъде възприето то като самостоятелен обект, с което да стане и обект на кадастралната карта и регистри, въпросният §1 следва да бъде допълнен със следния текст накрая: "...както и паркоместата по смисъла на т. 84 на §5 от ДР на ЗУТ". По този начин колизията между двата закона ще бъде преодоляна и паркомястото ще получи и така необходимия му статут на обект по ЗКИР, за да може да бъде предмет на самостоятелна сделка в район с одобрена кадастрална карта.
Логично, че в хода на обсъждането ще възникнат и други въпроси, като например съдбата на обществените паркинги, механизма и разноските по заснемането и нанасянето на заварените паркоместа в кадастралната карта и  други, но тяхното разрешаване трябва да стане между двете четения на законопроекта в парламента и в никакъв случай да не препятства приемането на вече формулираните текстове.  
Какво е значението на тези промени ще илюстрирам с общовъзприетото заключение, с което завърши предходният форум на тема "Правни аспекти на предприемачеството", състоял се през ноември 2012 г. под егидата на СЮБ и един от широко обсъжданите въпроси на който бяха и паркоместата. Всички участници – строителни предприемачи, федерация на потребителите, правници – Нотариална камара, адвокати, съд, прокуратура, се обединиха около общото становище, че въпросът със статута на  паркоместата е толкова наболял, че каквато и законова регламентация да бъде приета накрая, ще бъде по-добра от сегашната пълна липса на такава.

Изложението на зам.-председателя на Нотариалната камара СВЕТЛИН МИКУШИНСКИ е направено в панел 2 на Втората национална конференция, организирана от "Градът Медиа Груп" по въпросите на жилищното строителство, и в частност проблема с паркоместата.