Г-жо Йорданова, кой е "най-горещият" сегмент в момента?
- Офисният сегмент определено е най-динамичният в последните няколко тримесечия, като увеличената активност от страна на търсенето трайно движи сектора в посока на усвояване на наличните качествени офисни площи. Факт е, че някои проекти вече се радват на отдаване на площи по време на тяхното строителство, но все още това е по-скоро сигнал, че при един ограничен избор от имоти, който отговаря на критериите, компаниите са склонни да се ангажират с "прилийз". В краткосрочен план е възможно това да се утвърди като тенденция предвид потенциалния недостиг на качествени офис площи.

Има ли раздвижване при проектите?
- Предпоставки за повишен инвестиционен интерес в сегмента са налице. Прогресивното изчерпване на качествения продукт, особено в клас А сегмента, в съчетание със запазване на стабилност в търсенето дават основание да смятаме, че инвеститорите в проектите, които имат икономически и пазарен смисъл, ще се раздвижат. Има подобни сигнали както от замразени досега проекти, така и при проекти на етап идеен проект.

Как протичат процесите на разширяване, релокация и новонавлизащи компании?
- През 2013 г. релокацията съставляваше 60% от всички сделки на пазара, 15% от тях се дължаха на разширяване на вече присъстващи на българския пазар фирми, а новонавлизащите компании генерираха търсене в размер на 13% от обема отдадени площи. Вземането на решение за преместване на офис се дължеше на преценката на компаниите, че настоящите им площи са станали неконкурентни на пазара – финансово, технически, като среда, непосредствена инфраструктура или адекватност към фирмената им култура и имидж.
В първото тримесечие на 2014 г. двигателите на търсенето запазиха сходно съотношение, като има причини да очакваме и допълнително увеличаване на дела на наети площи от нови и разширяващи се компании. Профилът на компаниите, които са активни, продължава да е сходен с този от предходната година - международни компании от аутсорсинг индустрията, ИТ технологиите и центровете за изнесени услуги (SSC), които разширяват дейността си в България или навлизат на местния пазар. Добрата новина е, че България вече успешно привлича аутсорсинг индустрията с по-висока добавена стойност, включително R&D, които се установяват на пазара по-трайно и с по-дълъг бизнес хоризонт.

Могат ли да се цитират доходност и възвращаемост на инвестициите?
- Обобщаването на подобна статистика е предизвикателство в пазар, в който транзакциите с офис имоти все още са доста малко на брой. Бих казала, че на този етап постижимите нива на доходност и възвращаемост варират съществено според специфичните характеристики на имота, както и от хоризонта и стратегията на съответния инвеститор. Смятам, че с увеличаването на обемите и броя на транзакциите ще стане и по-резонно да цитираме нивата на тези параметри.

Как търсенето влияе на цените?
- Както знаем от началните учебници по икономика, ценовата определеност на пазара е в пресечната точка на търсенето и предлагането. При едно леко покачване на търсенето и запазване на предлагането очакваният резултат е леко покачване в цените.

Промяна в изискванията на наемателите?
- Представата на наемателите за желания офис еволюира, като с навлизането на поколението Y и Millennials в работната сила определено се увеличава тежестта върху фактори като комфорта, удобството и офиса като среда, предразполагаща общуването, контакта и креативността. Луксът на довършителните работи отстъпва място на инвестициите на наемодателите и наемателите в т.нар. трето пространство – зоната за отдих и неформално взаимодействие между служителите.
Динамиката на индустриите, които движат търсенето, също обуславя промяната в изискванията на наемателите – гъвкавост, възможности за разширяване на бизнеса, възприемането на локацията и сградата като желана дестинация от служителите. Това е особено валидно при силно конкурентни индустрии, за които офисът трябва да представлява пазарно преимущество при наемането на квалифицирани кадри.

Как функционират съществуващите молове?
- Това, което е характерно за моловете в столицата и валидно за всички тях, с изключение на City Center Sofia, са добрите нива на постигната и поддържана заетост – от порядъка на 85% до 95% в зависимост от проекта. Това е един индикатор, че инвеститорите и техните мениджърски екипи са били успешни в привличането на доверието на критична маса търговци.
Разбира се, данните по отношение на поток от хора и продажби варират – те са следствие именно от начина, по който всеки от тези молове бъде припознат от потребителите като тяхното предпочитано място за прекарване на време в пазаруване или развлечения, от начина, по който те функционират и еволюират спрямо промените в нагласите на клиента или в конкурентната среда.

Три нови мола излизат на столичния пазар?
- С откриването на Sofia Ring, Plaza West и Mega Mall през тази година в София очакваме наистина картата на търговските центрове в града да се обогати и придобие един по-дългосрочен облик. Новите проекти ще търсят пазарен дял чрез конкурентни предимства, които включват нови имена сред търговците, нови и отличителни концепции, синергии с други формати, които да усилват притегателната сила на дестинацията, подобряване на съществуващата инфраструктура, ако е необходимо.
От ключово значение за налагането на всеки от проектите ще бъде умението на инвеститора да открои специфичния облик на търговския център, да позиционира умело отличителните му характеристики и, познавайки профила на таргетирания потребител, да насочи маркетинговите си дейности към привличане и дългосрочно задържане на интереса им.

Как се развиват търговските центрове в Пловдив, Стара Загора, Варна?
- Общото в развитието на търговските центрове в изброените три града е, че във всеки от тях се откроиха ясни пазарни лидери, които се утвърдиха като дестинация и привличат доминантна част от потреблението. Местните жители припознаха "своя" мол и това е платформата за дългосрочна стабилност във функционирането на тези проекти. Разбира се, има място за надграждане на резултатите - обогатяване на микса от наематели, още повече креативност при управлението и промотирането им, привличане на нови концепции като подмяна за по-малко успешните такива.

Кои са основните фактори, които ще влияят при търговските обекти?
- Ако приемем, че "стихийният" етап на развиване на търговските центрове през последните 7 години приключва с проектите, които ще отворят врати през 2014 г., нашите очаквания са, че инвеститорите ще насочат фокуса си и активната си дейност към увеличаване на стойността и доходността от своите функциониращи проекти.
Това включва висока заетост и събираемост, стабилни парични потоци, интересен и различим микс от наематели, подходящо маркетингово позициониране на проекта и управление, стимулиращо потреблението и престоя на клиента в обекта.
Подходът и стратегиите за постигане на тази цел вероятно ще се различават и ще включват разнородни компоненти, в зависимост от жизнения цикъл на проекта, профила и опита на инвеститора и неговата дългосрочна стратегия.
Част от начините за постигане на оптимално функциониране на моловете и увеличаване на стойността им във времето включват тяхното репозициониране, реструктуриране, разширяване, професионално управление на активи и други практики, доказани в по-зрелите пазари.