От 2013 г. пазарът е в засилващо се търсене и тенденцията продължава
Сравнително високият дял свободни площи предполага резерви, основно в по-ниските сегменти

Пазарът на офис наеми запази своята инерция от края на 2013 г. "България офис тауър" - част от комплекса на "България мол", беше единственото по-значимо ново предлагане на пазара, но с предварително отдадени почти половината от общо 20 хил. кв.м не се очаква проектът да въздейства сериозно върху високото ниво на търсене за качествени площи.
Придобиването на Сграда 1B в "Бизнес парк София" затвърждава изводите за реалната доходност, която към края на първото тримесечие се движи надолу поради оптимистични предвиждания за инвестициите през 2014 г.
Предлагане
"България офис тауър" е единственото по-значимо ново предлагане за първото тримесечие на годината, с което общият обем се увеличава с 1.8% до 1.68 млн. кв.м. Обектите в строеж са 143 хил. кв.м, повечето от тях нямат развитие, но нарастват възможностите някои от тях да се раздвижат поради нарастващото търсене, което окуражава предприемачите.
Междувременно сравнително високият дял свободни площи - 30%, предполага резерви, основно в по-ниските сегменти на пазара. Значителен брой сгради са загубили наематели за сметка на нови по-добре позиционирани проекти, без след това да са по-активно репозиционирани на пазара.
Търсене
Усвояването остава активно, основно в резултат на няколко големи сделки с IT и аутсорсинг компании. Разширяването на съществуващите офиси заема значителен дял. Последните примери включват Ingram Micro - в MHQ, IBM Global Delivery Center - в A.02, Sofia Airport Center и Experian - в Megapark.
София продължава да привлича с икономическа стабилност, ниска инфлация, конкурентен трудов пазар и свободни офиси. За пръв път навлизат източноевропейски IT компании като LuxSoft и SoftServe.
Известен брой релокации на съществуващи бизнеси и придобивания собственици-наематели закръглят числото на усвояването на 20 хил. кв.м.
От 2013 г. пазарът е във фаза на засилващо се търсене и тенденцията продължава и през 2014 г.
Индексът на "Фортън" Top 10 vacancy index достига 7.5% от 10.9% за Q4/2013 с разширяване на съществуващи наематели и заемане на площи от нови наематели.
Наемите
Наемите на първокласните имоти остават без промяна от Q4/2013 на 12.5 евро за кв.м за централната градска част, но средните и големите сделки са извън този район, на основни източни или западни пътни артерии или жилищни квартали, на нива 10 - 12 евро.
Разликата между ЦГЧ и другите локации намаля в края на 2013 г., ръст на наемите се очаква за сгради с високи нива на заетост в най-добрите локации.
Разликата между номинална стойност и ефективни нива на наемите, които отчитат отстъпки като гратисни периоди и други, бавно намалява с балансиране на пазара в полза на наемодателите.
Инвестиционен фокус
Пазарът в последните години се характеризира с малки транзакции, предимно с клас Б проекти от 1000 до 5000 кв.м. Апетитът на местните играчи за второкласни активи на установени локации е доказателство за подобряване на настроенията на бизнеса.
През първото тримесечие Bulgarian Real Estate Fund придоби сграда 1B на "Бизнес парк София" за 2.5 млн. евро с първоначална доходност 9% и 75% заетост, втора подобна сделка за последните шест месеца. Това ще насърчи продажбите като доказателство за подобрена ликвидност и нисък рисък и ще засили активността на международните инвеститори в Централна и Източна Европа да започнат да купуват отново в България.
Тенденции и прогнози
- Секторът на недвижимите имоти се оттласква от исторически ниските нива от 2013 г. и следва търсенето
- Разликата между номиналните стойности и нетните наеми в клас А намалява с обръщане на тенденцията в полза на наемодателите
- Последните инвестиции сочат обръщане на настроенията и промяна на очакванията за доходност