Г-жо Лашова, годината е наполовина - може ли да коментирате успешните тенденции на пазара на офис площи - какви са новите локации и новите наематели, при такъв процент на заетост какво да очакваме от пайплайна?
- Предвид тесния кръг от проекти в строеж новите локации са добре известните стари. Активността на наемателите исторически е съсредоточена по бул. "Цариградско шосе", бул. "България", в центъра и в района на "Бизнес парк София". Единствената промяна е, че бул. "България" и зоната на летището в последните две тримесечия заемат по-голям дял от наемните договори с големи международни компании. Причините са наличието на нови сгради с високо качество, намаляването на свободните от площи в основните проекти по бул. "Цариградско шосе" и липсата им в центъра на града.
България продължава да привлича международни компании, които изнасят спомагателни бизнес процеси като администриране на разплащания, управление на взаимоотношенията с клиенти, но също и такива с висока добавена стойност като проучвания и развойна дейност. Най-големият нов договор за наем през второто тримесечие беше с компания от последния тип на бул. "Цариградско шосе". Все повече силни български компании достигат до мащаб на дейността, при който не могат да останат на историческите си локации и влизат в клас А офис сгради.
Тези групи от бизнеси имат водеща роля на пазара в последните четири години. През второто тримесечие на 2014 г. наблюдаваме и по-решителни стъпки за разрастването им извън столицата. Две компании наеха значителни площи в Бургас и Варна.
Растежът им в последните години доведе пазара до нов етап, в който увеличението на договорите за наем на офиси се генерира най-вече от присъстващи в България компании. А това е повече от добра новина, защото означава, че бизнесът им се развива и инвестициите продължават. Сред примерите са VMWare, Experian, Coca Cola Enterprise, Ingram Micro.
При ниското ниво на новото строителство незаетите площи първо се стабилизираха, а в последните две тримесечия виждаме по-съществени намаления. Постоянно напомняме на участниците на пазара да следят внимателно топ 10 проектите, при които свободните площи към края на юни бяха едва 6.6%. Пазарът в момента е ясно сегментиран и голяма част от свободните площи са в сгради, които трудно биха се отдали при дългосрочни договори с международни наематели.
Ситуацията е благоприятна за нови клас А офис проекти, разположени в центъра на града или на много комуникативни местоположения. Въпреки това за момента очаквам по-скоро ускоряване на темпото или подновяване на някои забавени инвестиции, отколкото стартиране на нови.

Затворен кръг ли е build-to-suit при индустриално-логистичните проекти, какво означава толкова нисък процент на незаетост?
- Отчитаме едва 2.6% незаети площи на пазара на индустриални и логистични недвижими имоти в София. Подобна незаетост не е нормална за никой пазар, тъй като не позволява движения или навлизане на нови наематели в рамките на съществуващия капацитет от земя и съвременни сгради. Вместо това те заместват някои производства, които се преместват или затварят врати.
Недостигът на нови площи би трябвало да окуражи строителството. Но не виждаме никакви последствия. Защо? Предприемачите, с които говорим, казват, че все още не могат да си осигурят кредитиране при разумни финансови условия, ако нямат висока степен на предварително отдадени или продадени площи. Липсата на финансиране ги принуждава да работят при сценарий за предварително отдаване или строителство по конкретна поръчка.
В същото време икономиката се развива, дори темповете да са ниски. Тази година очакваме по-висок растеж на брутния вътрешен продукт от миналата, а миналата той беше по-висок от по-миналата. Получаваме регулярно запитвания от компании, които са на пазара и растат и биха искали да се преместят в по-големи бази, както и от такива, които биха искали да инвестират за първи път в България. В последните тримесечия им отговаряме единствено с опции за строителство по поръчка или влизане във владение след най-малко 6-9 месеца, колкото е минимумът за построяването на нова база при вече разработен терен.
Поради тези причини смятаме, че built-to-suit тенденцията ще набере скорост през следващите 12 месеца като единствена алтернатива и за наемателите, и за предприемачите. Ще продължат и продажбите на парцели на инвеститори, които ще строят на тях сгради за собствено ползване.

Все повече внимание на инвеститорите към търговските обекти в страната - как можете да коментирате примера на "Мол Плевен"?
- "Панорама мол", с който ние сме обвързани като ексклузивен консултант по отдаване под наем и пропърти мениджър, доказа няколко много важни неща. Първото е, че преобръщането на един проект от провал към успех е възможно при определени условия. Те включват решително и значително намаляване на задлъжнялостта му, продажба на финансово стабилен инвеститор и не на последно място ангажиране на професионални изпълнители. За година видяхме как молът отвори врати при 80% заетост, за два месеца работа привлече един милион посетители в град, който има 113 хиляди жители, и доведе още един нов ключов моден търговец в Плевен като LC Waikiki.
Второ, развенчахме мита, че търговията на дребно е в колапс и поради това няма място за нови магазини. Напротив, място има, разбира се, при разумни финансови условия, които позволяват на търговците да печелят. Повечето международни марки вече присъстват в големите градове и активно търсят нови локации. Това са или обекти на главни търговски улици в София, или нови пазари. Градове като Плевен, Велико Търново, Сливен и Благоевград са сред техните цели.
Трето, "Панорама мол" беше една от първите в увеличаваща се поредица от сделки с активи, които са обезпечения по лоши кредити. Малко повече от година след неговата продажба беше продаден "Сити център София", първият модерен търговски център в България, на чуждестранен инвеститор.
Смятаме, че от около 750 хиляди квадратни метра обща отдаваема площ на търговските центрове в България проекти с около 135 хиляди квадратни метра изпитват сериозни затруднения. Част от тях може да бъде възстановена по този начин. Поради това инвеститорите ще продължат да се интересуват от сегмента. Единствената съществена пречка да видим още продажби е, че до момента те трудно постигат съгласие с кредиторите относно цената.

Какви са вашите очаквания за пазара на бизнес имоти като резултат от икономическата ситуация в страната?
- Предстои да видим и оценим влиянието на политическата и финансовата ситуация. Фактите, с които разполагаме, показват, че през първата половина на годината възстановяването на пазарите на имоти набира скорост. Инвестициите са бавен процес, който се планира, предвижда и осъществява в рамките на месеци, понякога и години. Ще мине време, преди инерцията им да бъде отнета. Но ако няма сериозни сътресения, не би трябвало да има и силно въздействие върху пазара на имоти. Отчетохме пет съществени сделки със земя, което означава, че инвеститорите са оптимистично настроени за бъдещето.
Имаме едно наум, тъй като е трудно е да прогнозираме какво ще стане в следващите тримесечия, при положение че все още има редица неизвестни, предимно в политически план.
 
Ще се отрази ли настоящата банкова криза на пазара?
- Банките са съществен участник на пазара на имоти преди всичко като кредитор, понякога като собственик на активи и много често като голям наемател на офис и търговски площи. До момента държавните институции показват, че са мотивирани да разрешат проблемите. Ако това стане бързо, последствията биха били незначителни.

Какво е мястото на българските инвеститори?
- Във всяка страна по света местните инвеститори имат предимство пред чуждите като познания за пазара, взаимоотношения с бизнеса и институциите, включително финансовите, и способност да действат бързо и гъвкаво. В годините на бума просто капиталовият поток, преминал през чуждите инвеститори, беше толкова голям, че почти ги измести от пазара. През последните три години виждаме обратната тенденция, при която само местни играчи са способни да осигурят капитал и дълг, за да финансират нови покупки. При това те се възползват умело от това.
И все пак, както показва и сделката за "Сити център София", България е част от глобалния пазар на капитал. Нивата на доходност са значително по-високи от тези във водещите пазари в Централна Европа и това ще накара повече инвеститори да дойдат. Надяваме се да видим повече от тях в следващите шест месеца, но това зависи и от редица местни фактори като политически и икономически рискове, състояние на пазарите или темп на икономически растеж.
Интервюто взе
Николай Тодоров