Темата за изграждането на небостъргачи в София отдавна е обект на дебати, тъй като те променят силуета на града и поставят сериозни предизвикателства пред инфраструктурата и трафика. Приетите през 2018 г. промени в Закона за устройство и застрояване на Столичната община дадоха възможност да бъдат определени зони за строителство на високи сгради без ограничение на височината. Вече са готови първите проучвания, на базата на които могат да бъдат предприети следващите стъпки за по-детайлни изследвания на потенциалните зони за небостъргачи. Това са разработките „Високи сгради“ и „Визуални коридори“, които са подготвени по инициатива на ОП „Софпроект - ОГП“. Двата анализа представят картина на разпределението на съществуващите и проектни високи сгради в София, както и важните визуални коридори в градската среда, които трябва да бъдат защитени.

Четете в бр. 2 на сп. ГРАДЪТ

Къде има високи сгради в София

Анализът на „Софпроект“ разглежда разпределението на високите сгради в София - съществуващи и проектни (в плановете за застрояване от 2018 г.), тяхната етажност и функционално предназначение. За високи здания са приети тези от 15 до 32 етажа (от 50 до 126 метра). За сравнение - средната височина на сградите в София е 2 етажа.

Проучването показва, че високите сгради в Столичната община към декември 2018 година са 434 на брой (396 съществуващи и 38 проектни), което е 0.16% от всички сгради в града. Най-много високи здания има в "Младост", "Красно село", "Възраждане" и "Люлин". Най-малко са в "Средец", "Оборище", "Подуяне", "Витоша" и "Овча купел".

Районите с високи сгради над 20 етажа (съществуващи и проектни) са: "Изгрев", "Лозенец", "Триадица", "Илинден", "Люлин", "Красно село", "Възраждане", "Искър", "Младост", "Студентски град" и "Сердика". Най-голям дял заемат сградите с 15 и 16 етажа, общо 54.25 процента.

В София преобладават високите сгради, които имат жилищни функции. Следват ги административните здания и хотелите. Най-малко високи сгради има сред търговските обекти и здравните заведения.

Витоша като културен ландшафт

Много европейски градове са разположени покрай големи реки, но в София основният природен феномен е планината. Витоша не само присъства в силуета на столицата, но е сред най-значимите ѝ природни богатства. Тя действа като ориентир в градската среда и като фон в множество части на града. Предлага възможности за туризъм и отдих през цялата година. Присъства на герба на столицата и е един от символите на София.

Ключови форми на планината, видими от града

Витоша има различен силует в зависимост от мястото в София, от където тя се наблюдава. Върховете на планината са определящи за различните силуети, като най-забележимите са:

Северен дял: Камен дел (1860.3 м), Копитото (1348 м)

Източен дял: Голям Резен (2278 м), Малък Резен (2182 м), Голям Купен (1930 м), Скопарник (2227 м.), Карачаир (2208 м)

Черни връх (2290 м).

Върховете Голям и Малък Резен, както и Камен дел се отличават със скалисти повърхности, като източният им склон е заснежен до късно лято. Най-високият Черни връх е труднозабележим на фона на останалите върхове, тъй като изгледът към него е засенчен от намиращите се по-напред Голям и Малък Резен. Той се вижда най-вече от центъра на София и от по-далечните точки спрямо Витоша.

Значими публични пространства и гледката към планината

Всички значими транспортни и пешеходни връзки, ориентирани в посока Витоша, разполагат с потенциал за ценни изгледи. Най-очевидна е оста Лъвов мост - "Мария Луиза" – "Св. Неделя" – Витоша. Градските площади и паркове също трябва да запазят визуалните си връзки с планината. Това важи и за местата, които често се посещават от туристи.

Експертите от „Софпроект“ предлагат категоризация и списък с важните направления на възприятие на Витоша:

Улици и булеварди - важни за града пътни артерии, от които пеша, с колело, градски транспорт или кола може да виждаш Витоша. В повечето случаи гледката включва историческо или съвременно застрояване. Най-ценни са изгледите, които са разположени в централната част на града и минават по осите на улиците.

Ключови инфраструктурни обекти - основните обекти, явяващи се портали към града, е добре да имат визуални коридори към планината - символ на София.

Публични пространства - важни градски пространства, които събират множество хора (обитатели и туристи). Погледът към планината от градските площади също включва историческо или съвременно застрояване.

Градски паркове и градини – да бъдат визуално свързани с Витоша. Това допълнително засилва усещането за природна среда и напомня, че планината също може да се посети като пространство за отдих и спорт. Изгледът включва дървета на преден план, където застрояване почти не се наблюдава. По такъв начин се създава ефект на непрекъснато природно богатство.

Панорамният изглед към Витоша е възможен само от високите сгради и от покрайнините на града.

Експертите предлагат визуалният анализ да започне с някои конкретни направления на възприятия към планината, като списъкът може да се допълва поетапно с нови обекти.

Улици и булеварди

От бул. „Витоша“ и бул. „Мария Луиза“ към планината

От ул. „Фритьоф Нансен“ към Витоша (НДК, "Хилтън" и Японския)

От бул. „Черни връх“ към Витоша (Черни връх)

От бул. „Цар Борис“ към Витоша

От парка в Студентски град към Витоша

От "Младост"/"Цариградско шосе" към Витоша

Зоната около НДК дава доста възможности за разномащабни изгледи към града и връзка с планината

От повечето главни и успоредни на бул. ”Витоша” улици/булеварди - "Христо Ботев", "Мария Луиза", "Опълченска", "Одрин" и пр.

Важни инфраструктурни обекти

От Централна гара към Витоша - важно пространство за града, което тепърва ще се развива, привлича посетители и инвестиции. Това е една от портите към града за пристигащите в София с железопътен транспорт

От летище София (терминалите) към Витоша – основно пространство за пристигане в града, което трябва да предлага гледка към планината

Публични пространства

От Княжеската градина към Витоша

От пл. „Александър Батенберг“ към Витоша

От Лъвов мост към Витоша

От пл. „Александър Невски“ (бъдеща обновена пешеходна зона) към Витоша

Градски паркове и градини

Цялостната връзка Южен парк 1 (НДК), 2 (зад "Хилтън") и 3 (Същински) с Витоша

От парк „Хиподрума“ към Витоша

От парк „Заимов“ към Витоша

От Докторска градина към Витоша

От парк „Възраждане“ към Витоша

От Централните софийски гробища (бъдеща зона за развитие при задгаровото пространство) към Витоша

Изводи и препоръки

Проучванията на „Софпроект“ са първите стъпки към по-задълбочен анализ и изработване на разпоредби на запазването на ценните градски гледки към Витоша. В бъдеще темата може да бъде разширена, като се изследват гледките от Витоша към София, към другите ограждащи столицата планини - Люлин, Лозенската и Стара планина, както и културно-историческите визуални коридори в самия град. Повечето от тези теми не са нови в градоустройствения дебат за София, но могат да бъдат осмислени и детайлизирани, използвайки съвременни технологии и методи (анализ на сателитни изображения, ГИС, фотофиксация, калкулация на зрителното поле, триизмерни проекции и други).

Необходимо е да се проучат световните практики за запазване на ценните гледки към планините, смята авторът на анализа за визуалните коридори арх. Евгений Ширинян. В изследването си той дава примери за регламенти за опазване на визуалните ландшафти в редица чужди градове -  Денвър, Ванкувър, Сан Франциско, Единбург, Виена и други.

Според арх. Ширинян самата форма на Витоша трябва да бъде разделена на характерни върхове и склонове. След това да се изберат зони на теоретична видимост на тези планински контури от града, като се открият нови или съществуващи оси, маршрути и точки на възприятие. Последният етап е определянето на ценните силуети на градския пейзаж и формирането на 3D визуални коридори за ограничаване на височината на сградите.

Проучването на арх. Ширинян показва възможни визуални оси от улици и публични пространства, които се съчетават със зоните на Общия устройствен план на София, където може да се появят високи сгради. Важно е да се намери баланс между запазването на гледките и развитието на града, защото подобни ограничения на центъра могат да водят до високо „налягане“ в южната периферия на града, обобщава архитектът.

Емил Христов, урбанист в ОП „Софпроект-ОГП“: Визуалната връзка с планината е част от идентичността на София:

София е многопластов град, който има какво да покаже на своите жители и посетители. Визуалните коридори са един от начините отделни значими елементи в градската среда да бъдат допълнително подчертани и рамкирани. Визуалната връзка на човека с планината е много важна част от градската среда в София, нейната идентичност и качеството на живот.

Основната цел на двата анализа е да се направи подробна карта на визуалните коридори от и към София, както и в самия град. Резултатът ще бъде триизмерна матрица, която ясно очертава границите на коридорите, в които не би трябвало да попадат никакви визуални замърсители (сгради, табели, реклами, и др.). Това не означава, че София не може и няма да има своите високи сгради. Все още няма конкретно решение къде и как ще се случи това, но опциите са няколко:

•          Както в други големи европейски градове, един от вариантите е отделна зона в периферията на града, далеч от историческия център, да бъде отредена единствено и само за високи сгради с умишлено завишени параметри на застрояване. Това обаче е свързано с редица ефекти върху града - както позитивни, така и негативни относно социалната, инженерната и транспортната инфраструктура. Поради тази причина, задължително преди избора на подобна потенциална територия трябва да се направят подробни анализи на зоната, транспортни симулации и други подобни изследвания, за да се гарантира, че такъв клъстер от високи сгради няма да има негативен ефект върху нормалното функциониране на града.

•          От друга страна, има опция за дисперсно разпределяне на конкретни високи сгради като акценти в градската среда. Подобен е примерът с повечето високи хотели в града, построени преди повече от 40 години. Това отново е обвързано с редица анализи и симулации, тъй като в случая се предполага сградата да се реализира във вече изградена функционираща градска тъкан, където подобна мащабна намеса би имала сериозен ефект върху заобикалящата я среда.

Картирането на високите сгради в София е първата част от проучването за визуалните коридори в града, което цели да разбере къде и как са разположени в градската среда. Има ли някаква закономерност, струпване, клъстери или са равномерно разпределени? Каква функция имат тези сгради и каква е максималната и средната им височина в София? Това са данни, които биха подпомогнали по-нататъшното изследване на темата за високите сгради, тяхната необходимост в града, потенциално разположение, функция и ефект върху заобикалящата ги среда. Този анализ е насочен към съществуващото положение (реализирани или позволени по план), с което трябва да се съобразим и към което да се адаптираме.

Втората част от проучването включва пилотен анализ на визуалните коридори в града, и по-конкретно от София към Витоша. Тази част се фокусира предимно върху бъдещото строителство на потенциални предимно високи сгради, чиято реализация би следвало да се съобразява с подобен тип критерии и изисквания. Много градове в днешно време имат карти, схеми или подобни материали, изобразяващи и маркиращи конкретни визуални коридори в града, като те могат да бъдат от исторически характер, природен, туристически и други. На места те са по-скоро насочващи и препоръчителни, другаде много по-стриктни със статут на закон и регулация.

Следващият етап от проучването предполага изготвянето на конкретни анализи на визуалните коридори в целия град като допълнение към досегашните симулации и изследвания. Едва тогава може да се мисли къде и как да бъдат разположени подобен тип високи здания. Най-важното е да се намери баланс, така че високите сгради да не бъдат категорично отречени, но и да не нарушават ценни исторически и природни гледки, които са  част от идентичността и историята на града. Един небостъргач често може да бъде сравнен с размерите на средноетажен квартал, което означава концентрирано натоварване върху социалната, транспортната и инженерната инфраструктура. Подобни решения трябва да са много добре аналитично обезпечени и аргументирани на база данни, проучвания, анализи и симулации. Защото небостъргачът може  да стане символ на града, просперитета и икономическото му развитие, но също да се превърне в тумор в градската тъкан.

Четете в бр. 2 на сп. ГРАДЪТ