Бъдещите бизнес зони в София трябва да се изграждат по устойчив модел. Необходими са проекти, стабилни във времето, а не кратка реакция на търсенето на пазара. Така започна презентацията си главният архитект Здравко Здравков, който откри Office Investments & Workspace Forum 2019 - професионалната платформа с фокус върху инвестициите в офис проекти и развитието на бизнес зони, която се провежда днес в Sofia Event Center.

Главният архитект обясни, че има пет зони в столицата, които са подходящи за развитието на бизнес локации. Това са бившите научно-производствени зони (НПЗ) като „Хладилника” и „Къро”, северните територии, "Захарна фабрика" и "Кремиковци". В момента се водят преговори за привличането на голям международен инвеститор в зоната "Кремиковци" и средата на април ще стане ясно дали той ще предпочете нас пред други градове по света, съобщи арх. Здравков. Става дума за Volkswagen Group, който търси място за изграждането на нов завод за автомобили в Източна Европа. Компанията се интересува от площ от около 4 000 декара, с достъп до индустриално електричество с голям капацитет, газопреносна мрежа, водоснабдяване, магистрала, близост до летище, жп транспорт и други.

"Трябва внимателно да анализираме наличната инфраструктура около тези перспективни територии, така че да можем правилно да ги развиваме, обвързвайки ги с града. Да дадем възможности градът да бъде добре уплатнен преди да се развива към периферията”, обясни арх. Здравков. Има потенциал за бизнес локации на север и запад, като в следващите години трябва да се помисли за изграждането на подходяща инфраструктура. В момента бизнесът е изцяло фокусиран в районите около бул. „Цариградско шосе”, бул. „Брюксел” в посока Летището и „Бизнес парк София”.

Новите зони трябва да бъдат мултифункционални и да работят 24 часа, 7 дни в седмицата, коментира арх. Здравков като даде световни примери за неработещи монофункционални зони, по-късно трансформирани в смесени, за да се съживят отново. „Това са красиви пространства, добре направени, но стоят празни.  Затова трябва да намерим модел, който да работи в София. Да създадем законов инструмент, който да осигурява необходимия микс от функции за тези зони. В противен случай те ще работят сами за себе си и ще се превърнат в утопия”,  обобщи главният архитект.

Как се създава качествена и модерна бизнес зона, разказа арх. Ангел Захариев, съосновател и управител на „А и А архитекти” ООД. Няколко са факторите, които влияят върху развитието на този тип територии: разположението в локации с пазарен потенциал, наличието на мащабен проект, привличащ допълнителни инвестиции около себе си, строителството на метро и булеварди в района. Световна тенденция при проектирането на бизнес зони е осигуряването на подходящ функционален микс. Все по-търсени от компаниите са инвестициите в качествена градска среда и озеленяване.

Необходима е дългосрочна визия за развитието на бизнес зоните, те могат да се изграждат на етапи, тъй като по този начин ангажиментът на инвеститора към града е по-пълноценен. Според арх. Захариев е нужен нов подход в планирането – нов ОУП на София, схема на комуникациите и градския транспорт, специални правила  и норми за конкретните територии, изследвания и мониторинг на районите, развитие на общинския поземлен фонд, ново административно деление и промени в законодателството. Държавата и общината трябва да бъдат много активни, за да се случат новите бизнес зони. Необходими са стимули за привличането на инвестиции, като например данъчни облекчания, категоричен бе арх. Захариев.

Атанас Гаров, управляващ партньор, Garitage Investment Management, разказа за проекта „Гаритидж парк”, който представлява микс от офиси, жилища, търговски площи, спортен център, училище и други. Той се реализира на фази, като вече е готова първата офис сграда, скоро трябва да приключи строителството на втория бизнес център и на жилищната част, която представлява половината от проекта. Пазарът приема добре концепцията. Търси се среда, сградите сами за себе си не са достатъчно силен магнит. Средата за нас е основният притегател – зелени зони, ресторанти, търговски площи, зони за социални услуги – градина, училище, спорт. Тежка е ролята на администацията да създава хубави планове, но да има малко инструменти за реализацията им. Професионалните инвеститори са осъзнали нуждите на крайния потребител, като създават смесена мултифункционална среда. Такива инвестиции трябва да се насърчават, коментира още Гаров.

Адина Уелш, изпълнителен директор, Raiffeisen Property Management, сподели за новия офис проект на компанията в НПЗ „Хладилника”. Той предвижда изграждането на високотехнологични сгради, които да привлекат  наематели от финансовия сектор, ИТ услугите и фармацията. Целта е да предложат не само хубави офиси, а цялостна среда, която да интегрира в себе си социални елементи с повече място за релакс. Всички инвеститори в НПЗ „Хладилника” се познаваме, имаме обща визия за създаването на добра транспортна инфраструктура за пешеходци и велосипедисти, коментира Уелш.

Николай Стойнев, заместник-председател на Столичен общински съвет представи предстоящите големи инфраструктурни проекти, които ще се реализират в София до края на годината. Основният приоритет е изграждането на третия лъч на метрото. До края на годината ще е готов участъкът от парка "Заимов" до "Красно село", следващата година ще бъдат свързани район „Подуяне” и жп линията при кв. „Горна баня”.

Работи се по изграждането на важни булеварди и улици по трасетата на метрото като например ул. „Каменоделска”, ул. „Житница”, трамвайната линия по бул. „Цар Борис” и други. Очаква се да бъдат подменени 90% от превозните средства в градския транспорт. Друг важен приоритет е екологията на града и чистотата на въздуха. Продължава реконструкцията на Западния, Южния парк, Борисовата градина, изгражда се нов аквапарк във „Възраждане”, ремонтира се Минералната баня в Банкя, като предстои това да се случи и с банята в Овча купел. 

Комуникацията с общината се случва бавно. Съветвам инвеститорите да си дават дълъг хоризонт и по-големи запаси за развитието на средата, заяви Георги Иванов, управител на „Форт Нокс” ООД. Наблюденията ни са, че разчетите за ресторанти, заведения и други обществени функции в бизнес зоните се оказват недостатъчни. Спортните центрове и обществените пространства работят добре, когато предлагат очакваното от клиентите качество на услугата, сподели Иванов, който разказа за предизвикателствата при изграждането на зоната около „Капитал форт”. Компанията изкупува всички свободни парцели в района, за да има възможност да доусъвършенства и разшири проекта си в бъдеще.

Основните предизвикателства при създаването на качествена офис среда, коментира Иван Велков, заместник-председател на Столичен общински съвет. Според него градската управа трябва да играе ролята на двигател, който управлява ефективно процесите на градско развитие, а не само на регистратор, както е в момента. Дефицитът на качествена среда около и в самите публичните сгради остава огромен. Процесите се случват само на ниво сгради, а не на райони или квартали, коментира Велков и посочи зоната на "София парк" и „Гаритидж парк” като пример за планирана и успешна мащабна синергия между всички заинтересовани страни, инвеститори и ползватели.

Как служителите стигат до работните си места,  по какъв начин офис сградите влияят на мобилността и какви са политиките на компаниите за стимулиране на устойчивата мобилност, разказа Калоян Карамитов, координатор „Устройствено планиране, градска среда и транспорт”, Визия за София. Основният начин за придвижване в големите компании е автомобилът, като нараства използването на велосипед и такси. Проблемите са свързани предимно с времето на придвижване, задръстванията, прекачването на различни линии, лошото състояние на градския транспорт и други.