- Как ще коментирате вашия подход и ролята на фактори като бюджет, срокове и графици и качество на проекта?

- Неведнъж сме казвали, че това, по което най-много се отличаваме от другите, е, че още в най-началните фази на една инвестиционна идея можем да съставим максимално точни прогнозен бюджет, срок и график за реализацията му на база текущата информация от ръководените от нас към същия момент други проекти. Много често представляваме възложителя/инвеститора пред кредитиращата банка, защитавайки изготвените от нас сметки за финансирания от тях проект.

- Какво е мястото на прединвестиционните и предпроектните проучвания за качествения инвестиционен проект?

- Изключително важно. Клиентите ни са удовлетворени от факта, че на база тези начални прединвестиционни и предпроектни проучвания могат да преценят достатъчно информирано дали инвестиционните им намерения имат условия да се реализират според техните очаквания за цена и срок на реализация. Имали сме не един случай, когато възложители са спирали инвестиционното си намерение много доволни от това, че не са започнали нещо, което ще им донесе сериозни проблеми в бъдещия етап на реализация.

- Какви са били най-големите предизвикателства, с които сте се сблъсквали във вашата работа?

- Всеки проект има своите специфични предизвикателства. Едва ли ще ви изненадам, като ви кажа, че едно от най-непредвидимите и предизвикателни неща във всеки проект е неговото процедиране в различните инстанции и администрации.

Не е тайна, че това е най-голямата спирачка за строителния бранш. По специфичния за българската действителност начин на прилагане на нормативната база, „регулираща“ строително-инвестиционния процес, реализацията на едно инвестиционно намерение често е свързана с порочни практики, които в цивилизованите държави отдавна са преодолени.

- Да се върнем към самото начало - как стартира вашата работа?

- През 1994 г., когато започнахме самостоятелна практика, основавайки „А-три“, някои бяхме току-що завършили УАСГ, а други още учеха. От самото начало на следването ни сме работили като чертожници, макетисти и рисувачи (тогава така се правеха 3D рендерите).

Последните няколко години, докато следвахме, работихме в една от най-добрите по това време, а и сега проектантска фирма, която се занимаваше и с управление на изработваните от нея проекти. Там освен с чертане постепенно бяхме ангажирани с дейности по реализацията на проектите. Често сме били и преки изпълнители на по-специфичните елементи. Имахме късмета да се учим от опитни архитекти и инженери.

Когато започнахме като „А-три“, ние вече се познавахме с доста хора в бранша. В началото ни търсеха да правим работни детайли, в много случаи само от ръчни скици, както и да организираме тяхното изпълнение. Постепенно се развихме като строителна фирма, която в един момент наброяваше над 200 работници по ведомост.

През 2004 г. основахме „ВАМОС“ ООД, като там отделихме проектирането. В един момент по много причини решихме, че „А-три“ няма да е повече строител, и прекратихме тази дейност.

По това време бяхме доста информирани за начина, по който е организиран строително-инвестиционният процес в Германия, Испания и Франция. Там проектантите, освен да изготвят проектната документация за обекта, са пряко ангажирани от възложителя/инвеститора да контролират от негово име правилното им изпълнение. Участват също в изготвянето на тръжната документация и избора на строители и доставчици. Пряко оценяват количеството и качеството на тяхната работа, като разписват документите, с които възложителят/инвеститорът извършва плащанията към тях.

В тези държави, а и не само там, възложителите/инвеститорите отдавна знаят, че никой не може да познава един проект по-добре от този, който го е създал, че проектантът най-много от всички други участници в процеса има интерес неговият проект да се изпълни качествено и че този интерес съвпада с интереса на възложителите/инвеститорите.

По това време получихме предложение по конкретен наш проект точно за тази дейност, което ние приехме. Справихме се добре.

Възложителят/инвеститорът осъзна, че това, което ни е платил за тази дейност, не е разход по обекта, а само една малка част от това, което сме му спестили като разходи.

И до днес с голяма част от техническия екип от периода ни на строители работим успешно и се опитваме да сме на ниво.

- Какво можете да си пожелаете за в бъдеще на основата на добрия опит?

- Като казах и в началото, управлението на инвестиционни проекти в строителството от името/страната на възложителя/инвеститора към момента е „нелегална", или по-точно казано, е нелегитимна според нашата нормативна уредба дейност.  

Има голямо неразбиране от повечето участници в строителния процес и най-вече от самите инвеститори. Най-често процесът се бърка с управлението на проекта от строителната фирма. Това безспорно също е управление на инвестиционни проекти в строителството, но се прилага от гледната точка на строителя и е подчинено на неговите интереси като един от основните участници в този процес.

Това, което ми се иска да се осъзнае в близко бъдеще, е, че интересите на възложителя/инвеститора и интересите на строителя няма как да съвпадат, най-малко защото приходът на единия е разход за другия.

Поради тази причина и двете страни трябва да имат равностойни представители в този процес, които да защитават интересите на едните и другите.

Докато при строителя, за да може той да е успешен, работят квалифицирани инженери и архитекти, които организират и ръководят процесите, при възложителя/инвеститора най-често това не е така.

В повечето случаи възложителите/инвеститорите са структури или физически лица с коренно различна професионална квалификация. Ако нямат ангажирани специалисти с необходимата строителна квалификация и опит, а се опитват сами да ръководят процеса, те представляват съществен риск освен за себе си така и за останалите участници в този процес. Не е нужно да откриваме топлата вода. Това, за което говоря, отдавна е стандарт в цивилизованите държави, които се опитваме да имитираме.

Пожелаваме си скоро и тук да престанем да имитираме, а да приложим в пълнота европейския опит за начина, по който са организирани там строително-инвестиционният процес и участниците в него.

В последните години има индикации за това и вярваме, че все повече възложители/инвеститори, както и всички останали участници в строително-инвестиционния процес желаят тази промяна. Пожелаваме си и законодателят да го осъзнае.

Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT