Внимание към качеството на живот, засилено търсене на ново строителство
Внимание към качеството на живот, засилено търсене на ново строителство
Тенденция към засилено търсене на ново строителство и повишен интерес от купувачите към квартали с развиващи се проекти, предпочитания към имоти в полите на Витоша и в някои от бързо развиващите се южни райони на София. Пазарът на висок клас имоти в столицата запази динамиката си и показа ценова стабилност дори през трудната 2020 г., показва анализ на Unique Estates. Компанията регистрира за H2/2020 ръст на запитванията и продажбите в сегмента на къщите и при луксозните апартаменти. Очакванията са за балансиран пазар през 2021 г. с леко покачване на цените.
Повишеното внимание към дома и качеството на живот по време на пандемията доведоха до активно търсене в луксозния сегмент на пазара на жилищни имоти. В условията на работа от вкъщи и две вълни на локдаун хората от средната и над средна класа все по-често се замислят за покупка на къща или смяна на сегашното жилище с по-широко или по-функционално.
Новото строителство се налага като предпочитана категория в сегмента на луксозните имоти, особено сред по-новите поколения купувачи. Все по-активни са хората от милениал поколението, които предпочитат къщи или апартаменти в малки бутикови сгради или в затворени комплекси в южните райони на София, както и в полите на Витоша.
Освен традиционните клиенти от корпоративния сектор интерес за покупка през последните месеци проявяват и българи, живеещи в чужбина. Много хора в предпенсионна възраст също се оглеждат за инвестиция в луксозен имот, търсейки стабилно и доходоносно вложение за спестяванията си.
Пандемията възроди търсенето на къщи в крайградските райони на София.
Нараства интересът както към традиционни локации като кварталите по Витошката яка, така и към райони, които дълго време оставаха на втори план – Лозен, Бистрица, Банкя, Владая, Панчарево, Железница.
Възраждането на интереса към тях има своето обяснение с двете вълни на локдаун и тенденцията за работа от къщи. В по-неразвитите като пазар райони като Панчарево и Малинова долина внимание привличат основно построените през последните години затворени комплекси. Докато в установените квартали като Бояна и Драгалевци се сключват и сделки за самостоятелни сгради.
Бояна и Драгалевци традиционно се разглеждат заедно от купувачите на луксозни имоти. Доскоро двата квартала бяха популярни основно за покупка на къщи, но появата на ново строителство в района през последните години раздвижи продажбите и в сегмента на апартаментите. Търсенето е насочено към малки бутикови сгради или в затворени комплекси, като купувачите са основно хора от поколенията Y и Z (родените съответно след 1980 г. и след 1996 г.).
Докато в Драгалевци се оформиха цели зони с нови апартаментни комплекси, в Бояна преобладава микс от ново и старо строителство. Предлагането на апартаменти там е концентрирано в района на местността Гърдова глава.
Близостта до мол и спирка на метрото, както и появата на нови апартаментни комплекси, превърнаха Кръстова вада в притегателен център за купувачите на луксозно строителство.
Зоната около проекти като "Амая Резиденс", ГОРА и други се очерта като бързо развиващ се район от жилищни и офисни сгради. Цените в тази част на квартала се движат около 1900 - 2000 евро/кв.м и нагоре. Предимството му е, че концентрира по-крупни проекти с уреден достъп, добра вътрешна инфраструктура и места за паркиране. В това отношение Кръстова вада се радва на по-хомогенно развитие в сравнение със съседни квартали като Манастирски ливади и Витоша и определено измества фокуса на купувачите на луксозни имоти от тях.
В Манастирски ливади най-предпочитана е зоната около бул. "България", където предлагането е концентрирано в затворени комплекси или висок клас самостоятелни сгради. В тази част търсенето е за завършени и обзаведени жилища, като цените достигат до 2000 евро/кв.м. Значително по-ниски са ценовите нива във вътрешността на квартала, където достъпът е по-труден и застрояването е по-хаотично, предимно от самостоятелни жилищни сгради. Подобна е картината в квартал Витоша. Търсенето на луксозни имоти там е концентрирано в зоната към Околовръстното шосе, където преобладават големите затворени комплекси и уличната мрежа е по-добре уредена. Останалата част от квартала е с недобра инфраструктура и ограничено предлагане на подходящи апартаменти – ново строителство, с големи квадратури, уреден достъп и добри възможности за паркиране.
През последните години целият облик на "Изгрев" се промени благодарение на появата на нови жилищни проекти върху бивши промишлени парцели, например на ул. „Тинтява“. Кварталът е сред най-динамично развиващите се в София и трайно привлича вниманието на купувачите в луксозния сегмент. В "Изток" купуват хора, които са свикнали с района и са привързани към него. При поява на добър имот такива купувачи са готови да платят 2000 - 2500 евро/кв.м и нагоре за ново строителство на шпакловка и замазка, а за имот в нова луксозна сграда може да се постигнат и нива над 3000 евро/кв.м. Ако допреди години в квартал "Изток" се продаваше предимно старо строителство, то през последното десетилетие се появиха малки бутикови сгради и комплекси със смесено предназначение. Цените на жилищата в тях са осезаемо различни от тези в стария сграден фонд в района. Най-ниски остават тези на панелното строителство, като за апартамент в квартал "Изток" те се движат между 1200 и 1500 евро/кв.м.
Подобно на други по-стари софийски квартали и в "Лозенец" предлагането не е хомогенно.
Предлагането на ново строителство в "Лозенец" раздвижи имотния пазар през последните години.
В някои от по-търсените проекти се стига и до покупни цени над офертните. В същото време има и вече завършени сгради, където все още има непродадени апартаменти. Пазарът е динамичен и имот, предложен на правилната цена, може да се продаде за седмица. Купувачите предпочитат ново строителство, като в новозапочнати проекти, където има избор, началните цени са от 2500 евро/кв.м.
Център и Докторски паметник са традиционно предпочитани от купувачите на имоти за отдаване под наем или за предлагане в системата на AirBnB. Със затихването на този пазар през миналата година офертите за продажба нараснаха, тъй като много луксозни жилища, купени с цел доходи от наем, излязоха на пазара. Цените реагираха с леко намаление или застой, като за центъра средните нива се движат около 2000 евро/кв.м. Не липсват обаче и единични сделки за по-скъпи имоти. В централната част на София обичайно се регистрират продажбите на най-високи цени, като за 2020 г. това е апартамент от 100 кв.м жилищна площ на знакова улица в района на катедралата "Александър Невски". Цената на този имот е 4400 евро/кв.м. Друга знакова сделка за периода е продажбата на апартамент 150 кв.м в района на президентството, като цената тук отново е над 3000 евро/кв.м.
Търсенето в района на Докторски паметник е за луксозно обзаведени жилища от 150 - 160 кв.м, като в единични случаи и тук цените може да достигнат и да надминат 3000 евро/кв.м. За разлика от останалите централни райони, където през миналата година можеше да се договорят до 10% отстъпки, в тази част преобладават продажбите без намаление на офертната цена. С увеличението на предлагането нараснаха и сделките в района. Подобно на останалите зони в центъра на София, и тук то включва много жилища, купувани за отдаване под наем през AirBnB. Наемният пазар не е много активен, тъй като липсата на паркоместа и зле поддържаните общи части в някои сгради спират клиентите. В допълнение, жилища под наем търсят основно млади хора, които предпочитат нови сгради в южните райони на София.
Цените на луксозните апартаменти в София през 2020 г. се задържат на достигнатите нива година по-рано – около 1700 евро/кв.м. Подобна е картината на пазара на къщи, където средната цена е 1365 евро/кв.м. Докато при апартаментите обаче се наблюдава лек ръст на сделките, на пазара на къщи той е осезаем спрямо 2019 г. Основен двигател са продажбите в Бояна и Драгалевци, където се регистрира и чувствителен ръст на цените. Квартали като Панчарево също набират популярност, главно заради появата на нови затворени комплекси с подобен тип имоти.
В сравнение с 2019 г. нарастват както продажбите на къщи и апартаменти с отстъпка, така и средната отстъпка на имот, показват данните на Unique Estates. През миналата година при луксозните къщи тя е била 12.5%, а при апартаментите – 7.3%. Продажбите с коментар на цената през 2020 г. са достигнали 72% от общите при 68% година по-рано, показват данните на Unique Estates.
Според компанията за луксозни имоти моментът е добър и за инвестиционни придобивания, тъй като наемният пазар е стабилен, в някои сегменти с тенденция към плавен ръст. През миналата година доходността от подобна инвестиция се е движила в рамките на 4 до 6%, което е добро ниво за жилищни имоти. Сегментът на средносрочните наеми също показва знаци на възстановяване, което се очаква да подобри нивата на заетост и доходност на пазара.
КЛЮЧОВИ ПОКАЗАТЕЛИ
Движение на БВП (Q3 2020): -5.2%
Безработица (Q3 2020): 4.8%
Годишна инфлация (декември 2020): 0.1%
Брой започнати жилища в София (деветмесечие 2020/2019): -27%
Годишен ръст на цените на жилищата в София (2020): 6%
Лихви по 10-годишни жилищни кредити в лева (средна стойност 2020): 2.88%
Лихви по 10-годишни жилищни кредити в евро (средна стойност 2020): 3.51%
Още мнения по темата:
Атанас Гаров, основател и управляващ партньор на Garitage Investment Management
Мартин Янев, основател и управител на Smartbrokers
Константин Бояджиев, CEO, "Галакси Инвестмънт Груп"
Юлиян Панев, строителен директор, "Атлантис България Холдинг"
Диляна Христова, генерален мениджър, Нова Сити Груп
Анатолий Миндов, търговски директор, Green Paradise
Весела Илиева, управител, Unique Estates
Гергана Тенекеджиева, управител, "Адрес Недвижими Имоти"
Свобода Коджаманова, мениджър жилищни площи, "Colliers България"
Николай Господинов, iBROKERS REAL ESTATE