Сгради

Внимание към качеството на живот, засилено търсене на ново строителство

Споделяне

Внимание към качеството на живот, засилено търсене на ново строителство

Тенденция към засилено търсене на ново строителство и повишен интерес от купувачите към квартали с развиващи се проекти, предпочитания към имоти в полите на Витоша и в някои от бързо развиващите се южни райони на София. Пазарът на висок клас имоти в столицата запази динамиката си и показа ценова стабилност дори през трудната 2020 г., показва анализ на Unique Estates. Компанията регистрира за H2/2020 ръст на запитванията и продажбите в сегмента на къщите и при луксозните апартаменти. Очакванията са за балансиран пазар през 2021 г. с леко покачване на цените.

Повишеното внимание към дома и качеството на живот по време на пандемията доведоха до активно търсене в луксозния сегмент на пазара на жилищни имоти. В условията на работа от вкъщи и две вълни на локдаун хората от средната и над средна класа все по-често се замислят за покупка на къща или смяна на сегашното жилище с по-широко или по-функционално.

Новото строителство се налага като предпочитана категория в сегмента на луксозните имоти, особено сред по-новите поколения купувачи. Все по-активни са хората от милениал поколението, които предпочитат къщи или апартаменти в малки бутикови сгради или в затворени комплекси в южните райони на София, както и в полите на Витоша.

Освен традиционните клиенти от корпоративния сектор интерес за покупка през последните месеци проявяват и българи, живеещи в чужбина. Много хора в предпенсионна възраст също се оглеждат за инвестиция в луксозен имот, търсейки стабилно и доходоносно вложение за спестяванията си.

Пандемията възроди търсенето на къщи в крайградските райони на София.

Нараства интересът както към традиционни локации като кварталите по Витошката яка, така и към райони, които дълго време оставаха на втори план – Лозен, Бистрица, Банкя, Владая, Панчарево, Железница.

Възраждането на интереса към тях има своето обяснение с двете вълни на локдаун и тенденцията за работа от къщи. В по-неразвитите като пазар райони като Панчарево и Малинова долина внимание привличат основно построените през последните години затворени комплекси. Докато в установените квартали като Бояна и Драгалевци се сключват и сделки за самостоятелни сгради.

Бояна и Драгалевци традиционно се разглеждат заедно от купувачите на луксозни имоти. Доскоро двата квартала бяха популярни основно за покупка на къщи, но появата на ново строителство в района през последните години раздвижи продажбите и в сегмента на апартаментите. Търсенето е насочено към малки бутикови сгради или в затворени комплекси, като купувачите са основно хора от поколенията Y и Z (родените съответно след 1980 г. и след 1996 г.).

Докато в Драгалевци се оформиха цели зони с нови апартаментни комплекси, в Бояна преобладава микс от ново и старо строителство. Предлагането на апартаменти там е концентрирано в района на местността Гърдова глава.

Близостта до мол и спирка на метрото, както и появата на нови апартаментни комплекси, превърнаха Кръстова вада в притегателен център за купувачите на луксозно строителство.

Зоната около проекти като "Амая Резиденс", ГОРА и други се очерта като бързо развиващ се район от жилищни и офисни сгради. Цените в тази част на квартала се движат около 1900 - 2000 евро/кв.м и нагоре. Предимството му е, че концентрира по-крупни проекти с уреден достъп, добра вътрешна инфраструктура и места за паркиране. В това отношение Кръстова вада се радва на по-хомогенно развитие в сравнение със съседни квартали като Манастирски ливади и Витоша и определено измества фокуса на купувачите на луксозни имоти от тях.

В Манастирски ливади най-предпочитана е зоната около бул. "България", където предлагането е концентрирано в затворени комплекси или висок клас самостоятелни сгради. В тази част търсенето е за завършени и обзаведени жилища, като цените достигат до 2000 евро/кв.м. Значително по-ниски са ценовите нива във вътрешността на квартала, където достъпът е по-труден и застрояването е по-хаотично, предимно от самостоятелни жилищни сгради. Подобна е картината в квартал Витоша. Търсенето на луксозни имоти там е концентрирано в зоната към Околовръстното шосе, където преобладават големите затворени комплекси и уличната мрежа е по-добре уредена. Останалата част от квартала е с недобра инфраструктура и ограничено предлагане на подходящи апартаменти – ново строителство, с големи квадратури, уреден достъп и добри възможности за паркиране.

През последните години целият облик на "Изгрев" се промени благодарение на появата на нови жилищни проекти върху бивши промишлени парцели, например на ул. „Тинтява“. Кварталът е сред най-динамично развиващите се в София и трайно привлича вниманието на купувачите в луксозния сегмент. В "Изток" купуват хора, които са свикнали с района и са привързани към него. При поява на добър имот такива купувачи са готови да платят 2000 - 2500 евро/кв.м и нагоре за ново строителство на шпакловка и замазка, а за имот в нова луксозна сграда може да се постигнат и нива над 3000 евро/кв.м. Ако допреди години в квартал "Изток" се продаваше предимно старо строителство, то през последното десетилетие се появиха малки бутикови сгради и комплекси със смесено предназначение. Цените на жилищата в тях са осезаемо различни от тези в стария сграден фонд в района. Най-ниски остават тези на панелното строителство, като за апартамент в квартал "Изток" те се движат между 1200 и 1500 евро/кв.м.

Подобно на други по-стари софийски квартали и в "Лозенец" предлагането не е хомогенно.

1 / 1

Предлагането на ново строителство в "Лозенец" раздвижи имотния пазар през последните години.

В някои от по-търсените проекти се стига и до покупни цени над офертните. В същото време има и вече завършени сгради, където все още има непродадени апартаменти. Пазарът е динамичен и имот, предложен на правилната цена, може да се продаде за седмица. Купувачите предпочитат ново строителство, като в новозапочнати проекти, където има избор, началните цени са от 2500 евро/кв.м.

Център и Докторски паметник са традиционно предпочитани от купувачите на имоти за отдаване под наем или за предлагане в системата на AirBnB. Със затихването на този пазар през миналата година офертите за продажба нараснаха, тъй като много луксозни жилища, купени с цел доходи от наем, излязоха на пазара. Цените реагираха с леко намаление или застой, като за центъра средните нива се движат около 2000 евро/кв.м. Не липсват обаче и единични сделки за по-скъпи имоти. В централната част на София обичайно се регистрират продажбите на най-високи цени, като за 2020 г. това е апартамент от 100 кв.м жилищна площ на знакова улица в района на катедралата "Александър Невски". Цената на този имот е 4400 евро/кв.м. Друга знакова сделка за периода е продажбата на апартамент 150 кв.м в района на президентството, като цената тук отново е над 3000 евро/кв.м.

Търсенето в района на Докторски паметник е за луксозно обзаведени жилища от 150 - 160 кв.м, като в единични случаи и тук цените може да достигнат и да надминат 3000 евро/кв.м. За разлика от останалите централни райони, където през миналата година можеше да се договорят до 10% отстъпки, в тази част преобладават продажбите без намаление на офертната цена. С увеличението на предлагането нараснаха и сделките в района. Подобно на останалите зони в центъра на София, и тук то включва много жилища, купувани за отдаване под наем през AirBnB. Наемният пазар не е много активен, тъй като липсата на паркоместа и зле поддържаните общи части в някои сгради спират клиентите. В допълнение, жилища под наем търсят основно млади хора, които предпочитат нови сгради в южните райони на София.

Цените на луксозните апартаменти в София през 2020 г. се задържат на достигнатите нива година по-рано – около 1700 евро/кв.м. Подобна е картината на пазара на къщи, където средната цена е 1365 евро/кв.м. Докато при апартаментите обаче се наблюдава лек ръст на сделките, на пазара на къщи той е осезаем спрямо 2019 г. Основен двигател са продажбите в Бояна и Драгалевци, където се регистрира и чувствителен ръст на цените. Квартали като Панчарево също набират популярност, главно заради появата на нови затворени комплекси с подобен тип имоти.

В сравнение с 2019 г. нарастват както продажбите на къщи и апартаменти с отстъпка, така и средната отстъпка на имот, показват данните на Unique Estates. През миналата година при луксозните къщи тя е била 12.5%, а при апартаментите – 7.3%. Продажбите с коментар на цената през 2020 г. са достигнали 72% от общите при 68% година по-рано, показват данните на Unique Estates.

Според компанията за луксозни имоти моментът е добър и за инвестиционни придобивания, тъй като наемният пазар е стабилен, в някои сегменти с тенденция към плавен ръст. През миналата година доходността от подобна инвестиция се е движила в рамките на 4 до 6%, което е добро ниво за жилищни имоти. Сегментът на средносрочните наеми също показва знаци на възстановяване, което се очаква да подобри нивата на заетост и доходност на пазара.

КЛЮЧОВИ ПОКАЗАТЕЛИ
Движение на БВП (Q3 2020): -5.2%
Безработица (Q3 2020): 4.8%
Годишна инфлация (декември 2020): 0.1%
Брой започнати жилища в София (деветмесечие 2020/2019): -27%
Годишен ръст на цените на жилищата в София (2020): 6%
Лихви по 10-годишни жилищни кредити в лева (средна стойност 2020): 2.88%
Лихви по 10-годишни жилищни кредити в евро (средна стойност 2020): 3.51%