- Арх. Здравков, какви са съвременните тенденции за баланс на териториите в рамките на града?

- Факт е, че наличната земеделска и горска площ не може да бъде увеличавана или компенсирана и въпреки дискусиите сред политиците как градът трябва да се развива към периферията модерните градоустройствени тенденции са насочени все повече към развитие на КОМПАКТНИЯ град. Неконтролираното ДИСПЕРСНО разширяване на градовете е може би една от най-големите заплахи за биологичното разнообразие на хората и природата, като тази неустойчива политика разчита на експлоатацията на нови площи, но същевременно ни прави пристрастени към личния автомобил, без да си даваме сметка за новата ни трайна физическа зависимост от цените и наличието на изкопаеми горива. Необходимостта от насочване на инвестициите и бизнеса в града в умело контролирани територии е необходимо условие, за да се ограничи развитието му по периферията.

През последните години, и особено след започналото през 2013 г. възстановяване на пазара на труда след кризата от 2008-2009 г., икономическата активност на населението в трудоспособна възраст се повишава значително и през 2018 г. продължава да изпреварва нивата от предишния икономически бум. През 2018 г. коефициентът на икономическа активност на населението на 15 - 64 години в столицата е над 77% при 72% за страната според икономическия и инвестиционен профил на София от ноември 2019 г. (доклад на ИПИ за СОАПИ). Повечето от хората със средни и високи доходи, включително от страната, поради ниските лихви в банките и особено след фалита на "Корпоративна търговска банка" АД - 2014 г., предпочетоха да инвестират в недвижими имоти и предимно в сферата на жилищното строителство.

Квартал 1 в „Дианабад-запад“ е типичен пример на трансформирана промишлена зона само под „регулиращата“ сила на пазара. Територията на бившето предприятие „Фурнир“ в момента е застроена с луксозни сгради с добре подредени вътрешни пространства без всякаква социална инфраструктура и опитите на Столичната община да реши проблема с недостига на детски градини и ясли за бъдещите обитатели остава възможен единствено със съседните терени - собственост на НКЖИ и държавата.

Другият пример, който ще предложа, е НПЗ „ХЛАДИЛНИКА-ВИТОША”, характерен със своето уникално  местоположение – между двата най-големи градски парка - „Борисова градина” и „Южен парк - 3 част”, в контактна зона с зеления клин около р. Драгалевска, стигащ до СОП и полите на Витоша, зоната е в непосредствена близост до голям търговски комплекс тип МОЛ, МС „Витоша” и зоопарка. Зоната е трансформирана с цялостен подробен устройствен план (ПУП-ПРЗ) от 2015 г. с амбицията да преструктурира тази бивша промишлена територия в престижен столичен квартал. Очевидно фокусът на планиране към оня момент е бил насочен към удовлетворяване очакванията на собствениците за достигане на максимални добиви от имотите им, без да се отчете цялостното натоварване в обхвата на бившето НПЗ след реализиране на всички инвестиционни намерения.

Съгласно анализа, изработен от арх. Яни Вълканов, територията на бившето НПЗ ще поеме бъдещите 470 000 РЗП, анализът още показва, че в района ще се заселят около 12 000 обитатели, а в планираните 230 000 РЗП офиси ще работят около 15 хиляди души. В резултат населението в "Лозенец", на чиято територия е зоната, ще нарасне с около 30% (до около 90 - 100 хил.) по оценка на районния кмет.

В цялостния план на НПЗ "Хладилника" са подценени пешеходните и велосипедните връзки и контактите със съседните територии, обвръзката с намиращата се в непосредствена близост МС „Витоша”, но най-големият проблем на зоната е липсата на каквато и да било социална инфраструктура - на територия от 28.3 ха няма предвиден нито един терен за ясла, детска градина или училище.

Действията, които се предприеха в спешност след 2016 г. от Направление "Архитектура и градоустройство" - СО, бяха поредица от срещи със собствениците на имоти в зоната и възлагане на нова транспортно-комуникационна схема за подобряване пешеходната и велосипедната свързаност в новообразуваните квартали. Необходимо бе цялостно преосмисляне ширината на вече планираните улици и тротоари с оглед подобряване нa транспортната инфраструктура, въвеждане нa велосипедни алеи, oтĸpивaнe нa нoви пeшexoдни и зелени връзки.

- Какви законови промени могат да помогнат за оптимизиране на градското развитие?

- Вече направените промени в ЗУТ и ЗУЗСО са насочени към продължение на политиката за премахване на механизмите за заобикаляне на закона. През 2017 г. по инициатива на кмета Йорданка Фандъкова стартираха законови промени, целящи ограничаване на неконтролируемия инвестиционен натиск върху територията и премахване на възможностите за надвишаване на устройствените параметри чрез формално създаване на ъглови урегулирани поземлени имоти. Законопроектът бе насочен към решаване на следните основни въпроси:

- въвеждане на регламенти относно високите сгради и зоните без максимални стойности за кота корниз на сградите

- озеленяване

- трафик и паркиране

- градска среда

- жилищни комплекси

- намаляване на административната тежест и премахване на съществуващи ограничения

- предвиждане издаването на нови подзаконови нормативни актове

- актуализиране на текстове спрямо действащата нормативна уредба.

Измeнeниятa вĸлючиха и ново peглaмeнтиpaнe нa ЗOНИ ЗА МНОГО ВИСОКО ЗАСТРОЯВАНЕ (Смфв), в ĸoитo нямa дa имa oгpaничeниe нa виcoчинaтa нa cгpaдитe, ĸaтo при разглеждане на текстовете между двете четения на закона HC peши тe дa бъдaт oпpeдeлeни дoпълнитeлнo чpeз пpoцeдypa нa измeнeниe нa Oбщия ycтpoйcтвeн плaн (OУΠ).

Предстои регулиране на правилата за нежилищните и смесените сгради, така че да се премахне архаичното понятие АТЕЛИЕ и да се преразгледат изискванията за гариране и паркиране, както и създаването на самостоятелни обекти в кадастралната карта за  общежитията и хотелите.

Заобикалянето на закона крайна сметка оставя излъган крайния купувач, който не може да получи адресна регистрация, заплаща ток и данъци като нежилищен обект, а колата му остава на улицата.

- "Зеленият ринг" е много важен елемент от новата градоустройствена политика на столицата?

- Много от трансформациите в градската тъкан, които правим, са всъщност лесни и не са много скъпи за изпълнение. Те следват насоките и препоръките на екипа на проф. Ян Геел за превръщане на София в град за хората.

За участъка от "Зеления ринг" от кв. "Изгрев" до кв. "Слатина" имаме уверение от собственика на терена - НКЖИ, за прехвърляне на собствеността към СО след процедирането на подробния устройствен план. До момента изтекоха процедурите по обявяване  на плана в ДВ и предстоят обществените обсъждания в двата района, самите те се забавиха поради пандемията, но след приключването на ограничителните мерки предстои провеждането им и внасянето на доклад до СОС.

Проектът ще създаде удобна пешеходна и велосипедна връзка между бившата гара „Пионер” покрай бул. „Самоков”, зала „Арена Армеец” до ВТУ „Т. Каблешков”. По реализацията на проекта има малко същински строителни разходи - ползват се пълноценно съществуващите инженерни съоръжения като жп естакадата на "Шипченски проход", тунела под "Цариградско шосе".

Естествено мислим и за бъдещата обвръзка на зеления ринг с останалата част на града - през бул. "Симеоновско шосе", през Борисовата градина до НПЗ "Хладилника" до "Южен парк - 3 част", или покрай корекцията на река Драгалевска в посока полите на Витоша.

- Проектът за трансформация на пл. "Света Неделя" е знаков за столичния град?

- След проведения международен архитектурен конкурс за възстановяване, обновяване и изграждане на площад „Света Неделя” ведно с прилежащите му публични пространства през тази година очакваме да приключим изработването на инвестиционния проект от екипа на арх. Масимилиано Фуксас и ръководеното от него "Студио Фуксас". Имаме договор със световноизвестното студио, сроковете по който започнаха да текат след уточняване от наша страна на изходните данни за наличната подземна инфраструктура и изискванията на експлоатационните дружества.

Очакваме предварителния проект за площадното пространство да бъде предаден от колегите в първата седмица на юли. Поради появилите се спекулации в обществото пространство е добре да се знае, че архитектурните визуализации в такъв тип концептуален конкурс нямат претенции да бъдат детайлни и изчерпателни – дърветата около храма няма да се премахват, а осветителните тела ще бъдат детайлизирани в следващите фази на проектиране. Важно е да се знае също, че няма да се предприемат и действия по затваряне на подходите към храма или патриаршията, в тази връзка проведохме поредица от срещи с представители на Българската православна църква, на които уточнихме какви са техните очаквания при бъдещата трансформация на площада. Основните коментари и бележки от работата на журито, коментарите от професионалните организации и заинтересованите собственици бяха предадени на "Студио Фуксас", като считам, че след представянето на коригирания проект всички коментари и препоръки ще бъдат отразени.

- Как се развива проектът за района на Централна жп гара?

- В момента екипът на арх. Ангел Захариев, спечелил първо място в конкурса, работи по подготовка на задание за изработване на ПУП за терените, разположени между бул. „М. Луиза” и Националния център по клинична и трансфузионна хематология. Възложили сме допълнително проучване за бъдещата мултифункционална зала, предвидена в обхвата на разработката. Нейният капацитет, функции и натоварване ще определят генерирания трафик и профил на посетители, ще изяснят необходимите подходи за достъп и транспорт към сцените. Възлагаме и цялостен анализ на транспортното и комуникационното обслужване в зоната, включително и териториите, разположени северно от жп ареала, който да послужи за изменение в ОУП.

- Какви са плановете за развитието на столичния метрополитен?

- На първо място е довършването на започнатите отсечки от метролиния 3 и в двете посоки - към "Ботевградско шосе" без последната станция, която ще бъде изградена допълнително в комбинация с автогара и връзка с трамвай 22, и към "Овча купел" с последна станция на СОП.

С последното предложено изменение на ОУП се предвижда линия 3 на метрото при Военна академия да направи отклонение в посока ул. "Гео Милев" през "Слатина" с междинна станция при зала "Арена Армеец" и последна станция при входа на подлеза за УМБАЛ "Света Анна". Финансирането е предвидено за програмен период 2021 - 2027.

Другото актуално планирано продължение е от МС "Люлин" с една междинна и една крайна метростанция на СОП, където да бъде създаден западен буферен паркинг за трафика от западните направления от Божурище и АМ "Люлин".

Тези три развития са приоритетните в момента.

Далекоперспективната тенденция за развитие на метрото до "Ринг мол" и ИКЕА е възможност за връзка с планината и организация на уникален интермодален хъб. Проучваме възможността за продължение на Симеоновския лифт до северната страна на СОП и за връзката му с нова МС, буферен паркинг и изместване на автогара "Юг". Предвидените станции са една междинна в посока "Декатлон" и "Ринг мол" и последната станция до лифта. Заложили сме процедура за изменение на ОУП и разработка на ПУП. След разглеждане в комисии на СОС постъпиха предложения за разглеждане на нови анализи на трафика, пътникопотока и съпоставка с трасето на трамвая през Борисовата градина.

С развитието на жп възел София се планира и създаването на интермодален хъб на мястото на новата оп гара Обеля, която се проектира като свързана със заложената и изработена като конструкция метростанция и с планираната автогара в непосредствена близост. НКЖИ ще изгради с европейско финансиране гарата, която ще се превърне в крайна станция за много от пътническите линии на БДЖ и реално след завършването на проекта ще изпълнява роля на оператор на наземния транспорт в града. Освен това инвестирането в публична инфраструктура ще се превърне в мощен катализатор за инвестиции в района на "Модерно предградие" и "Обеля".

Още един интермодален хъб ще бъде създаден и на бул. "Ботевградско шосе" - с автогара, последната станция на метролиния 1 и на трамвай 22, като разглеждаме възможностите за развитие на наземния транспорт в посока бившия МК „Кремиковци”.

Създаването на такива интермодални хъбове е част от политиката ни по промяна на градската логистика с изнасяне по периферията на града на дейности, свързани с генериране на точкови натоварвания и паразитен трафик.

- Как ще коментирате изграждането на метрото като фактор за развитие на града?

- Развитието на публичната инфраструктура коренно променя и профила на частните инвестиции. Ако разгледаме издадените от СО разрешения за строеж за 2019 г., се вижда, че традиционно най-активно се строи в южните части на града - районите  "Витоша", "Триадица", „Лозенец” и  "Студентски". Факт е обаче, че инвестициите на СО в развитие на Метрополитена и в изграждането на техническа инфраструктура и улична мрежа стават катализатор на процеси на инвестиционна активност на локално ниво, като това може да бъде проследено през анализа на пазара на недвижимите имоти в периода определящ последния ръст на строителството в София 2012 - 2019 г. В този цикъл бизнесът и предприемачите се преориентираха и към пренебрегвани дотогава райони като кв. "Сухата река", кв. „Левски” или жк "Овча купел", които следват развитието на Метролиния 3.

- На какъв етап е проектът за изграждане на отсечката от Софийския околовръстен път от бул. "България" до АМ "Люлин"?

- Довършването на околовръстния път е основен приоритет на столицата. Трафикът, който се генерира от АМ „Люлин” към "Овча купел", "Горна баня", бул. "Цар Борис III" в посока завършената част от южната дъга на СОП е огромен предвид нарасналата моторизация в града Но при такъв мащабен обект с дължина повече от 6 км в реализирана градска среда е неизбежно да има противоречиви интереси.

Пред последните десетилетия проектът претърпя доста трансформации, като от първоначалната идея за наземно преминаване на трасето на СОП до последното решение са отчетени всички препоръки за намаляване до минимум отчуждаванията по трасето и оптимизиране връзките с прилежащите квартали. С последния вариант проектантите предложиха тунелно преминаване  от бул. "Бъкстон", последван от сложна естакада, три съоръжения за преминаване на директното трасе на две нива, реконструкция на жп надлеза на жп линията София - Перник, реконструкция на язовирната стена на язовир "Суходол". Бъдещото изграждане на последната метростанция на третия метролъч на околовръстния път с наземен буферен паркинг ще даде възможност за обслужване на трафика и създаване на удобни връзки.

Проектът е предвидил и нови пешеходни и велосипедни връзки за осигуряване безконфликтно преминаване на всички участници в движението. Предстои разглеждане на постъпилите възражения, предложения и препоръки към проекта от ОЕСУТ и внасяне в МРРБ за издаване на акт за одобряване предвид статута на СОП от 2013 г. като обект от национално значение.

- Кога приключва процесът по създаване на "Визия за София", която да определи развитието на града за 50 години?

- Управлението на пространственото и икономическото развитие на Столичната община с ясен вектор на промяна е основна цел на градското планиране, която включва създаването на по-качествена градска среда, многофункционално и многократно използване на територията, ниско потребление на енергия, намаляване замърсяването на околната среда, характеризиращо се с приоритизиране на пешеходното придвижване, развитие на обществения и велосипедния транспорт.

Поради промяната в обществените нагласи и необходимостта от смяна модела на планиране Столичният общински съвет възложи на ОП „Софпроект – ОГП” едно мащабно проучване, което да очертае дългосрочните хоризонти за развитие на София и начините и пътищата за прилагане на принципите за развитието й. През следващите месеци предстои разглеждането от СОС и приемането на стратегическия документ, наречен „Дългосрочна стратегия за развитие на София и крайградските територии до 2050 г.”. Надяваме се всички политически сили да възприемат предложените 24 цели за развитие на столичния град в резултат на проведеното мащабно проучване и да начертаят най-добрите варианти за развитие за следващите десетилетия.

Четете в брой 3 на сп. ГРАДЪТ