- Знаехте ли, че ще се наложи да трансформирате части от Mall of Sofia?

- Първоначално комплексът включваше Mall of Sofia и Sofia Tower 1. Идеята на GTC беше да добави Sofia Tower 2, но конструкцията на Mall of Sofia не беше проектирана и изградена по такъв начин, че да поддържа новата сграда отгоре. И това как да се монтира сграда в настоящата структура беше едно от нещата, с които трябваше да се справим и да предложим решения. Имаше предизвикателства, които преодоляхме, а някои от използваните методи и материали вероятно не са използвани в България до днес.

Да поставиш сграда върху друга сграда, която никога не е била проектирана да носи и да поддържа допълнителни 9000 кв.м бетон, e предизвикателство не само в България, но и на по-развитите пазари.

Затова заедно с архитекта трябваше да предложим алтернативни иновативни решения. Едно от тях беше използването на метални рамки, свързани със съществуващите основи, което е по-скъпо, но много по-леко. Друго предизвикателство, с което се сблъскахме, беше съчетаването на етажите, за да се уеднакви съществуващият кът за хранене на търговския център с офис сградата, така че да изглежда все едно първоначално е планиран по този начин. Асансьорите също бяха предизвикателство, тъй като сградата не беше достатъчно широка, за да се поставят достатъчно количество асансьори, които да захранват всичките девет етажа. И отново предложихме някои иновативни решения, които ни позволиха да преодолеем и този проблем.

Доста голямо предизвикателство беше локацията на крана, който по време на строителството се намираше вътре в сградата. Обикновено кранът обслужва сградата отвън. Трябваше да построим крана в сърцевината на асансьорите, за да обслужва сградата, тъй като беше почти невъзможно да го поставим в средата на булевард "Стамболийски" и да блокираме цялото движение в продължение на месеци.

- Как бихте оценили работата на участниците в проекта?

- Живея в България от близо 15 години, а GTC започва работа в България малко преди да се присъединя към екипа. Мога да кажа с голяма увереност, че "Калистратов груп" са един от най-добрите изпълнители на пазара по отношение на качеството, контрол на времето и планирането, и ние сме много доволни от нашето сътрудничество. Започнахме да работим с тях по втората сграда на Advance Business Center и бяхме щастливи, че по време на тръжната процедура за Sofia Tower 2 те излязоха с най-добрата оферта, не с най-евтината, но с най-добрата. Вярвам, че за строителството на Sofia Tower 2 сме работили с най-добрите професионалисти, както винаги правим в България. Искам да спомена и "НЕК Груп", мениджърите на проекта; архитект Илиан Илиев, който със сигурност е един от най-опитните архитекти на пазара. Като цяло наистина работихме с най-добрите консултанти.

Единственият компонент, който липсваше и който обикновено имаме, е банка. Не взехме банков кредит, защото не искахме да залагаме целия комплекс Mall of Sofia, тъй като това е един терен и един проект, само заради сравнително малката сума на кредита, необходима за построяването на Sofia Tower 2.

- Каква е стратегията за интегриране на Sofia Tower 2 в комплекса?

- Sofia Tower 2 вече е напълно интегрирана в комплекса. Повече от половината от сградата вече е заета с работещи офиси, а в момента завършваме оборудването на други. Заетостта ни е висока, като почти 80% от сградата вече е отдадена под наем. И вярваме, че до края на третото тримесечие ще сключим сделки с още няколко компании, с които в момента водим преговори.

- Какво е мястото на споделените работни пространства като инструмент за гъвкавост?

- betahaus се доказа като наш надежден и успешен партньор. Управляваното от тях пространство в нашата сграда Advance Business Center 1 (един етаж 1450 кв.м) постигна поставените цели по-бързо от предвиденото. И вярвам, че ще постигнат същия успех и в центъра на града в новата си локация – Sofia Tower 2. Наскоро те започнаха работа на 2 етажа с обща площ 1500 кв. м. Виждаме, че има голямо търсене на този продукт. И вярвам, че повечето от нашите конкуренти също предоставят на своите наематели възможности за споделено офис пространство, тъй като това е нормалният начин, по който се развива бизнесът. В днешно време това е нещо като задължително условие, особено ако имате повече от един проект.

На първо място, гъвкавите офис площи са чудесно решение за бързо развиващи се компании, които започват в малки размери, но се разрастват сравнително бързо и бързо се нуждаят от повече пространство. На второ, когато нашите настоящи клиенти се нуждаят от разширяване, ние имаме какво да им предложим, в противен случай може да ги загубим. Това е нормалната верига - построявате сграда, привличате наематели, бизнесът се разраства, те имат нужда от разширяване и ако не им осигурите достатъчно пространство, те просто напускат, те трябва да го направят. Това гъвкаво работно пространство им позволява да приемат нови проекти и да използват пространството до момента, в който завършим друга сграда, където евентуално могат да се преместят. По този начин помагаме на наемателите си и с техните временни проекти, когато имат нужда да настанят служители на непостоянна заетост, които да обслужват тези проекти. А ако подкрепяме нашите наематели и им помагаме да укрепнат, ние изграждаме по-добро сътрудничество и те остават по-дълго при нас. Това е нещото, което ние в GTC правим от много, много години насам.

- Хоспиталити подходът в офис среда, от пространството до услугите - какви са предизвикателствата?

- Днес нашият бизнес е ориентиран към услугите. Офис сградите са се превърнали в услуга, в преживяване, което можете да предоставите на наемателите. Не е като в миналото - имам пространство, изглежда хубаво, виждаш го, плащаш наем и готово – лесна работа. В днешно време трябва да наблюдаваш тенденциите, да следиш какво предлагат конкурентите, от какво се нуждаят наемателите ти, но пък, от друга страна, това, което предлагат другите, може да не е това, от което се нуждаят нашите наематели. Те имат специални изисквания и наемателите станаха разглезени. Ние нямаме нищо против да ги глезим, стига и двете страни да са доволни. Определено бих нарекъл това допълнителен компонент към услугата, който наемателите невинаги получават навсякъде, където отидат.

- Какво предстои в Mall of Sofia?

- Основен принцип на GTC е всяка година да минаваме през CapEx и иновации. Наша ежегодна цел е сградите ни да са винаги актуални. Обновлението на съоръженията днес веднага се превръща в пари. Например ако имате по-добри и по-ефективни системи, наемателите плащат по-ниски такси за обслужване, използва се по-малко електроенергия и това допринася за по-ниски сметки за отопление. Общият принцип на GTC е да продължава да инвестира в своите сгради. Всяка година отделяме капиталови разходи и инвестираме във всяка сграда, включително в новите, тъй като винаги има какво да се подобри.

Сградата на Sofia Tower 1 вече е на 17 години. Тя не е преминавала през основен ремонт наскоро, защото имахме дългосрочни наематели, като някои от тях бяха там от самото начало. Неотдавна изтече срокът на някои от договорите за наем и някои наематели напуснаха, а други ще напуснат скоро. Така че виждаме добра възможност да направим основен фейслифт сега. Той ще подобри основно вътрешния дизайн. Няма да работим по фасадата, тъй като не е нужно. Но отвътре ще направим значителни промени и подобрения, така че сградата да изглежда привлекателна за наемателите и да продължи да поддържа стандарта си  клас А.

- Какви са вашите прогнози за офис пазара в България?

- Това е въпрос за един милион долара! Вярвам, че добрите локации с добрите професионални предприемачи винаги ще бъдат търсени. Бизнесът расте понякога по-бързо, понякога малко по-бавно, но със сигурност не се свива. Така че мисля, че ако предприемачът може да идентифицира и закупи добри парцели или достатъчно скоро разбере къде е следващата офис зона и си осигури земя там - това е предимство. Търсенето все още е налице – хората искат да се върнат и да работят от офиса. Това е много сегментирано, някои видове професии нямат нищо против откъде работят, но мнозинството искат да се върнат в офиса и искат да използват работното място. Ние сме в постоянна комуникация с топ мениджърите на нашите наематели и всички те са на мнение, че предпочитат служителите им да са в офиса. Повечето от големите компании вече осъзнаха, че работата от вкъщи е хубаво временно решение. В дългосрочен план обаче това може да е причина да изгубят предимството си пред конкурентите. GTC вярва, че ще има повече търсене за офис площи. Както знаете, ние имаме допълнителен терен за застрояване в София, така че това ще бъде следващата ни цел.

Моето лично мнение е, предвид и погледа ми върху всички пазари в регионите, че ще има нарастващо търсене на новопостроени сгради от клас B, което очаквам да създаде изцяло нов сегмент на офис пазара. Нови офиси от клас B, които ще позволят на компаниите, които тепърва стартират, но не могат да си позволят клас А, да се настанят на ново място. Може би местоположението на тези офиси ще бъде малко компромисно, но това е нещо, което може да бъде прието от наемателите и те ще могат да се възползват от новите модерни системи и съоръжения на тези сгради. Мисля, че това е нещо, което скоро ще се появи на пазара в нашия регион, защото вече виждаме тенденцията на по-развитите пазари.

За да обобщя, смятам, че офис пазарът в България ще продължи да расте. Както всичко в недвижимите имоти – местоположението винаги ще бъде много важно, стабилна и уважавана управляваща компания с опит винаги ще бъде предпочитан избор за клиентите. Затова ние винаги търсим нови възможности.

Sofia Tower 2
Етажност: 9 нива
РЗП офиси: 8000 кв.м
Инвеститор: GTC
Проектант: Архитектурно студио ПЛАНИНГ
Изпълнител: "Калистратов груп"

- С какъв произход са използваните материали?

- Основните материали – стоманени профили за носещата конструкция, бяха доставени от Дубай. Друга част от профилната стомана е закупена от европейски производители, армировъчната стомана е основно от Гърция. Разбира се, бетоновите смеси са местно производство, кофражната LT ламарина е от Полша. Конструкцията за окачената алуминиева фасада е произведена в Гърция, а стъклопакетите и други крепежни елементи са произведени в България. Изключително високи бяха изискванията в проекта за енергоефективност на профилите и стъклопакетите, както и към звукоизолация и соларни фактори.

- Какво укрепване беше нужно, за да може да се изгради Sofia Tower 2?

- В проекта на Sofia Tower 2 теглото на конструкцията на новата сграда беше изключително важно, защото ние използваме, разбира се - със съответното усилване, съществуващите фундаменти на Mall of Sofia. Целта на конструкторите е да натоварват съществуващия фундамент с възможно най-малко нови усилия и един от методите за постигане на това е стоманената конструкция. Отнесено теглото на конструкцията на сградата към единица площ е значително по-малко, отколкото при стоманобетонова такава.

За усилване на основите на Mall of Sofia бяха използвани специални лепилни състави, които осигуряват равноякостна връзка между съществуващите основи и усилването, което ние изпълнихме, преди за започнем с изграждането на сградата нагоре. Мисля, че близо 24 000 отвора с диаметър между 3 и 5 см направихме в съществуващата основа на Mall of Sofia, в които чрез този лепилен състав заложихме армировъчна стомана, която послужи за усилване на фундамента и изграждане на сградата нагоре. Въпреки съвременната техника, с която разполагаме, това беше изключително голям обем работа.

В работата по обекта, разбира се, по различните специалности бяха ангажирани около 240 души.

Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ