Пазари и инвестиции

Секторът на недвижимите имоти: Пренастройване

Споделяне
адв. Женя Димитрова, ръководител на практиката за недвижими имоти, "Си Ем Ес София"

От криза към устойчиви цели 

Малко от нас биха могли да предположат колко бързо и драстично глобалната пандемия ще преобърне света. В същото време събитията през 2020 г. сякаш ускориха промените, които вече набираха скорост. 

Годишният доклад на една от 10-те най-големи международни адвокатски кантори в света - Си Ем Ес (CMS), представена в България от адвокатско съдружие "Си Ем Ес София", разглежда тези промени, основните предизвикателства пред сектора на недвижимите имоти и тенденциите в развитието му.

Докладът е базиран на проучване на мнението на 246 лидери в сектора с активи на стойност 3 млрд. британски лири и 521 институционални инвеститори, управляващи активи на стойност над 10 трилиона щатски долара в целия свят. Отчетена е гледната точка на ръководни служители на 1507 дружества - наематели на офиси в Европа и Азия (Сингапур). С пълния текст на доклада и методологията за изготвянето му можете да се запознаете на https://cms.law/en/gbr/publication/real-estate-reset.

Ускорена промяна: как пазарът реагира на пандемията

Кризата, изглежда, ще засили в голяма степен някои от съществуващите тенденции в инвестирането в определени класове активи. Както е видно от графика 1 по-горе, дистрибуцията и логистиката отново са в светлината на прожекторите, като 84% от инвеститорите описват тези активи като привлекателни в  сравнение с 64% през 2016 г. Здравеопазването е на второ място със значително увеличение до 71% спрямо 58% през 2019 г. Жилищното строителство традиционно се представя добре. За ритейл проектите обаче перспективите продължават да се влошават. Само 3% от анкетираните лидери в сектора ги намират за атрактивни спрямо 35% през 2016 г.

Офисният сегмент понася неизбежен удар. Интересът към инвестиции в офис сгради е спаднал на 33% спрямо 60% през 2016 г.  В същото време трябва да се отбележи, че средният процент на незаети офис площи в Европа е 5.2% спрямо 7.9% през кризисната 2007 г.

Какви са прогнозите относно секторите, които ще определят търсенето на офис площи през следващите две до пет години?

Отговорът на този въпрос сякаш отразява виждането относно привлекателността на видовете активи, коментирана по-горе (вижте графика 2). Нито един от анкетираните лидери от сектора не смята, че ще има търсене на търговски площи. Очаква се технологичният сектор и дистрибуцията да доминират търсенето. Вероятно търсенето на офис площи от страна на технологичния сектор няма да бележи растеж, а ще се промени в посока на сгради за лаборатории и иновации, както и кампуси, разположени извън града.

Да работим от вкъщи или да живеем на работното място?

Анкетата сред работещите в офиси показва свят, който никой не би предвидил само преди девет месеца. В началото на 2020 г. работа от вкъщи e била опция само за 10% от работната сила.

Тече оспорван дебат между привържениците на работата от вкъщи, които изтъкват ползите от спестеното време за пътуване до работното място и обратно, по-добрия баланс между личен живот и работа и смятат, че са по-ефективни у дома, и тези, на които им липсва социалното общуване с колеги, ясно изразената граница между работа и личен живот и най-вече – разнообразието, което срещите и общуването в офиса предлагат.

Както показват резултатите (вижте графика 3) смесеният подход изглежда идеалното решение. Значителен брой компании вярват, че смесеният режим на работа е най-добрият вариант от гледна точка на креативността и иновативността (46%), продуктивността (45%), мотивацията и ентусиазма (47%) на служителите. Едновременно с това те отчитат, че присъствието в офиса е важно за интегрирането с колегите (43%) и за създаването на чувство за близост на работното място (46%).

Проучването показва също, че 27% от всички анкетирани наематели планират намаляване на размера на наетите площи.

Друга очертаваща се тенденция е използването на гъвкави споделени работни пространства, което да отговори на необходимостта от спазване на изискванията за социално дистанциране, вместо увеличаване на вече наетите площи. Търсенето на подобен вид офис площи в Европа почти се е утроило през последните три месеца според данни от консултантската компания Savills.

Както наемателите, така и професионалистите от сектора са единодушни, че в резултат на пандемията офисите ще се променят в посока физическото и психическото благосъстояние на обитателите им. 

В същото време в становищата на двете групи има значителни контрасти. Повече от една трета (35%) от наемателите биха искали да има по-стриктен режим на проверка на посетителите, но само 27% от професионалистите в сектора считат това за необходимо. От друга страна, лидерите в сектора отдават по-голямо значение от наемателите на необходимостта от повече  почистване (49% спрямо 39%) и на намаляване на гъстотата на работещите в офисите (41% спрямо 31%).

Също така значителна част от наемателите (82%) считат, че работодателят е отговорен в случай на заразяване, ако е поискал от служителите си да се върнат на работа, а според 68% от тях това се отнася и до случаите, в които заразяването се е случило в обществения транспорт на път до офиса или обратно. Това обяснява и нежеланието на част от работодателите да настояват за връщането на служителите им в офисите. 

В обобщение, проучването доказва глобален консенсус от страна на служителите относно това, че те биха се върнали в офисите, но след като имат нова сделка с работодателите си по отношение на гъвкавостта в режима на работа и безопасността на условията на труд. Свят, в който служителите имат избор и възможност за смесен режим на работа, би имал всички предимства, включително  повишено благосъстояние, по-малка натовареност на градския транспорт, намаление на въглеродните емисии и по-устойчиво бъдеще.

Устойчиво инвестиране – екологичност, принос към обществото и отговорно корпоративно управление (ESG)

Пандемията ще промени завинаги местата, на които работим. Kато основен фактор, допринасящ за промяната в климата, секторът на недвижимите имоти вече бе започнал да се променя.  В резултат от натиска от страна на институционалните инвеститори и на възхода на идеята за устойчиво инвестиране фокусът върху въздействието на сектора върху околната среда и обществото никога не е бил по-голям. 

Почти всички (99%) от анкетираните глобални институционални инвеститори смятат, че е необходимо компаниите да си поставят ясни цели, насочени към благосъстоянието на обществото. Секторът на недвижимите имоти (79%) и наемателите (76%) не са толкова напреднали в това разбиране.

По най-важния въпрос - какъв процент добавена стойност към стойността на една компания носи това, тя да има социални цели и да се ръководи от тях в решенията и действията си, мнението на глобалните инвеститори съвпада с това на наемателите. Те са единодушни в мнението си, че социално отговорното поведение и цели на компаниите добавят 30% към стойността им.

Инвеститорите в най-голяма степен разпознават и важността от това сградите да бъдат екологично устойчиви (вижте графика 4). Само част (32%) от сектора на недвижимите имоти счита, че за служителите е важно да работят в подобни сгради. Това разбиране е споделено от 42% от наемателите. Видно е, че много наематели постепенно се ориентират към „зелени“ сгради, сертифицирани съгласно стандартите за измерване на въздействието им върху околната среда.

Всеки пети (21%) от анкетираните лидери от сектора смята, че бизнесът му се представя зле, що се отнася до въздействието му върху околната среда и приноса му към обществото. Наемателите също осъзнават, че не се представят добре в това отношение.

Забележително е, че 65% от анкетираните ръководни служители са съгласни с намаление на заплатата им, за да работят в устойчива сграда, като в Централна и Източна Европа, представени от Полша и Чехия, този процент е съответно 64 и 48 (вижте графика 5).

Кризата ускори промяната в нагласите. Институционалните инвеститори са тези, които настояват за по-високи стандарти по отношение на екологичната устойчивост и социалния принос, отколкото секторът и неговите потребители към момента постигат.

Вижте публикацията в брой 5 на сп. ГРАДЪТ