Европейските икономики се възстановяват от пандемията на фона на повишаването на доверието сред лидерите в индустрията на недвижимите имоти, въпреки че мнозина все още имат нужда да преосмислят радикалните промени в бизнеса на недвижимите имоти, ускорени или получени в резултат на пандемията от COVID-19. Регулярното годишно изследване на PWC и ULI - Emerging Trends in Real Estate Europe, отразява облекчението и оптимизма, с които индустрията премина през най-лошата част от пандемията, а недвижимите имоти останаха предпочитан клас активи. Лидерите в индустрията са окуражени от силния икономически растеж в Европа вследствие мерките на правителствата и централните банки, бизнес доверието и очакванията за рентабилност се възстановяват до нивата отпреди COVID. Тази увереност е подкрепена от продължаващото силно инвеститорско търсене. Нарастването на дела на кредитите и на дяловите участия се очаква да продължи с бързи темпове, въпреки че явно има големи разлики между добре представилите се и пострадалите по време на пандемията сектори.

Най-актуалната несигурност в сектора е свързана с инфлацията и веригите за доставки, които оказват влияние на цените на строителните материали и графиците на доставки в момент, когато индустрията търси да възстанови забавените проекти. Силните колебания са резултат от очакванията за разрив при веригите за доставки, нарастващите разходи за енергия, недостиг на работна ръка в сектора и вариращите прогнози колко дълго може да продължат тези проблеми.

На този фон класациите на градовете са малко променени от миналата година. Лондон си връща от Берлин първото място за цялостни инвестиции и перспективи за развитие, Париж е на трето място, следван от големи германски градове. Обясним е интересът към градове, които предлагат ликвидност поне за кратък срок. Ситуацията силно зависи от търсенето на офис площи след lockdown, но предстои да се стабилизира. Анкетираните представители на бизнеса очакват средносрочни добри перспективи за големите градове в континентална Европа, по-малко неблагоприятно повлияни от тенденциите при офисите през пандемията, отколкото при големите метрополии.

Пандемията засили тенденцията на насочване на инвеститорите към контрациклични сектори, които печелят от мегатенденции и генерират устойчив доход. Секторите, които се възползват от динамиката на търсенето и предлагането и от силните демографски двигатели, продължават да генерират доход - като логистиката и свързаните с жилищата услуги.

Алтернативни сектори като центрове за бази данни, науки за живота и новата енергийна инфраструктура също предлагат редица предимства. Въпреки продължаващия интерес не се очаква те да привлекат повече капитал през 2022 г. и все още не могат да предложат очакваната ликвидност, но техните сигнали са ценни като посока на движение за промяна и по-детайлен подход в спецификата на подсекторите при вземане на решения.

Несигурност е ключовата дума за следващите пет години не само заради структурните промени, но и заради икономиката като цяло, недвижимите имоти, социалните и политическите въпроси.

В продължение на последните няколко години изследването Emerging Trends Europe идентифицира нарастващото значение на оперативните активи и необходимостта от много по-голям акцент върху фактори като обслужване на клиенти, марка и репутация, технология, все повече належащи екологични, социални и въпроси като ESG и разнообразието на работното място. Тези фактори достигат нови нива при пандемията и стават значими критерии и залог за бъдещи успехи. Структурната промяна в индустрията е сериозна и над две трети от анкетираните признават, че организационната трансформация ще бъде ключов приоритет през следващите пет години и ще изисква безпрецедентна промяна в нагласите и лидерството в индустрията на недвижимите имоти.

ТОП ТРЕНДОВЕ

Енергийната криза засилва инфлацията

Едно от най-често срещаните предизвикателства в сектора е свързано с инфлацията и лихвите за 2022 г. и за следващите пет години. Инфлацията в момента е отражение на силното понижение на цените преди година или на слабия им ръст. През юли м.г. Европейската централна банка (ЕЦБ) преформулира средносрочните си цели за инфлация на 2%. Инфлацията ще повиши нивото си, но това няма да накара банките значително да увеличават лихвените си проценти, защото, ако ЕЦБ поддържа лихвите ниски, цената на правителствения дълг ще бъде ниска, коментира управляващият директор на компания - глобален инвестиционен мениджър. Заплахата от инфлация остава в резултат на нарастващите разходи за енергия, световната криза във веригите за доставки и мобилността на работната сила, което всъщност означава, че повече капитал ще навлиза в сектора на недвижимите имоти и реални активи. Недостатък на тази ситуация е инфлационният натиск върху труда и суровините и скокът на строителните разходи. По време на проучването през 2021 г. цените на стоманата, транспорта и разходите за труд останаха високи в световен мащаб. От друга страна, веригите за доставки функционират нормално и хората се връщат на работа. Остават обаче въпросите какви ще бъдат мерките на правителствата за изплащане огромния натрупан дълг за две години.

Не е изненада, че загрижеността за високите строителни разходи взема превес над липсата на подходящи активи. В средносрочен план изискванията за устойчивост вероятно ще станат още по-голямо предизвикателство - индустрията вече е подложена под натиск да инвестира, за да подобрява екологичния профил на проектите, което помага за привличане на най-качествените обитатели на високия клас имоти.

Екологичните предизвикателства оглавяват списъка на социално-политическите проблеми, следва достъпността на жилищата. Докато устойчивостта е широко призната част от дългосрочното бъдеще на индустрията, инвестирането в социални жилища се счита от някои за интелигентна, но краткосрочна стратегия. С поглед към следващите пет години наред с околната среда политическата нестабилност е друга грижа за повече от половината от анкетираните, което не е изненада след Брекзит, германските избори и източноевропейските политически проблеми. Голямата част от политическата нестабилност е в миналото, Тръмп си отиде, Brexit е зад нас, оттеглянето на Меркел може да доведе до малко повече нестабилност в ЕС, коментират участниците в проучването. Едно от предизвикателствата на световната финансова криза е адаптирането от период на подкрепа към строги икономии. На този фон на несигурност вече 59% от анкетираните очакват да придобиват активи в недвижими имоти спрямо 55% през 2020. Продажбите в момента са дори по-високи, отколкото преди пандемията, коментират от дружество за недвижими имоти, опериращо в Югоизточна Европа, а изречението "Препозиционирането предлага възможности" вероятно отразява най-добре естеството на бизнеса в момента.

ESG регулациите, "зелените" ценни книжа и новите функционални модели

Докато COVID-19 вече не е основният проблем в сектора на недвижими имоти, предизвикателствата в дългосрочен план са свързани с новите трендове и приспособяването към тях в перспектива от 5 години. Някои от предизвикателствата са резултат на еволюцията на ценни книжа, които трябва да бъдат "зелени" и да задоволят търсенето на имоти в ролята си на услуга в условията на по-нестабилни приходни потоци. Макар ESG регулациите да са строги, инерцията за преобразуване на портфолиото на компаниите преди здравната криза, свързани с устойчивостта и ролята на недвижимите имоти за общностите, и фокусът към задоволяване на новите изисквания на ползвателите са основни приоритети.

Офисният сегмент, който ще се сблъсква с предизвикателството за присъствие на служителите на работните си места в бъдеще, ще трябва да се адаптира по-бързо от всякога. Основната дискусия за офисите във връзка с ESG е какво прави един офис успешен и какво може той да предложи на служителите.

В търговския сектор моделите за отдаване еволюират, но все още не са задоволени всички изисквания.  Мениджърите на активи трябва да се съобразят със спецификата на управляваните имоти, за да могат да получават приходи и в същото време да отговорят на очакванията на наемателите. Това е един от признаците за растящата необходимост от разнообразяване на функциите и съобразяване с нуждите за използване. Повече от две трети от анкетираните коментират приоритизиране на организационна трансформация през следващите 5 години.

Имотният балон, енергийната криза и публичните финанси

Енергийната криза засилва несигурността и притесненията на сектора за нарастващата възможност за имотен балон на пазара. Част от очакваните последици са свързани с потискане на потребителското харчене и трудностите за секторите търговия на дребно и хотелиерство, които все още се опитват да се възстановят от пандемията. Ако преди лидерите в индустрията за недвижимите имоти основно обсъждаха капацитета на строителния процес, сега притесненията са свързани с цената на труда. Мобилността на работната ръка е проблем заедно с растящите цени на енергия и ръст на цените на строителни материали. Прогнозният резултат е обратнопропорционален на маржовете на печалба, а строителните компании ще бъдат сред първите, които ще понесат загубите. Публичните финанси и цялостния процес ще придобият по-устойчиви мащаби и среда, което от своя страна ще засили фокуса в посока инвестиции в зелена инфраструктура. Ако правителствата не поемат контрола върху цените на енергията, това ще се отрази директно върху не толкова финансово стабилната част от населението. Във времена на постоянен ръст на цените някои представители на индустрията виждат възможност да развият още повече масовия жилищен сегмент.

Социалният избор: достъпното жилище

Един от основните уроци след ковид-19 е колко непропорционално засегнато бе обществото, особено най-уязвимите социални групи, което засили проблемите с цените на жилищата и тяхната достъпност. Индустрията на недвижимите имоти е настроена за увеличаване на инвестициите в жилищния сектор, ситуацията е деликатна за бъдещите наемодатели и наематели. Над 90% от анкетираните в Нидерландия и 3/4 от участниците в проучването от Великобритания отговарят, че цените и достъпността на жилищата са притеснителни за индустрията в краткосрочен план, а социално ориентираните жилища са най-рационалният компромис на фона на недостига в предлагането. Интеграцията на технологиите и иновациите в сектора е сред начините за увеличаване на печалбите, особено на пазари със сериозни регулации и рестрикции като Германия, Швеция, Франция и Нидерландия. Ако не строим нови жилища, цените ще вървят нагоре, а проблемите ще стават все по-големи. Ние сме тук за печалба, като в същото време постъпим разумно, според цитат на представител на една от най-влиятелните строителни компании в сектора.

Нарастващо търсене на оперативни активи

Стремежът към доходност насочва индустрията към все по-оперативни активи. Проучването подчертава нарастващата роля на центровете за данни, новата енергийна инфраструктура и науките за живота, жилищата за възрастни и домовете за студенти също са доста привлекателни. Центровете за данни се възприемат като клас активи с най-голям потенциал за развитие. Новата енергийна инфраструктура също се счита за актив с най-добри инвестиционни перспективи наред с науките за живота, логистичните съоръжения и центровете за бази данни. Активи като центровете за данни и науките за живота не са се утвърдили достатъчно и тепърва се очаква да достигнат ликвидността и доходността на офисите и логистиката. В сравнение с Великобритания, САЩ и Канада континентална Европа изостава в разпознаването на фактите - каква стойност носи един мениджър активи, като например при центровете за данни, където има оператор и се изисква допълнителен набор от умения. Ентусиазъм за алтернативни имоти се запазва въпреки тяхната новост и сложност.

Пътят към нулеви емисии

Европейският съюз се стреми към климатичен неутралитет до 2050 г. като икономики с нулеви емисии на парникови газове. Този въпрос остава най-сериозното предизвикателство за индустрията - един от най-големите генератори на въглерод в света. Централните части на градовете са напълно застроени, така че фокусът върху тяхната регенерация е важен, като тази стратегия напълно се вписва в рамката на ESG - реновацията винаги е по-устойчив модел от новото строителство. Повечето инвеститори в недвижими имоти декларират, че са склонни да се съобразят с изискванията за нулеви емисии. Според проучването обаче това невинаги е така на практика. По-лесно е да се получи финансиране за нови инвестиции, а не за проекти за саниране, отбелязват консултанти в сектора, а и много обитатели все още предпочитат ново строителство проекти.

Повече въпроси, отколкото отговори, има за пътя към нулеви емисии – кой плаща за трансформацията на индустрията? Много от работата в сектора е свързана с обновяването на сградите до нов, по-висок стандарт, но не е много ясно в момента какъв точно е той, коментират мениджъри на глобални активи.

Стимулите в обществения сектор ще бъдат все по-важни за баланса в сектора и няма да има друг изход освен вторични активи, предупреждават консултантите. Всички недвижими имоти трябва да бъдат санирани с помощта на иновации и интелигентни решения - не сграда по сграда, а според утвърден модел, предлагат предприемачи.

ESG: индустрията търси стандарти

Докато повечето професионалисти в сферата на недвижимите имоти признават важността на ESG, липсата на постоянство и прозрачност при сравнителния анализ и измерването на енергийната производителност все още затрудняват индустрията. Не мисля, че все още имаме доверие в начина на определяне и въздействието на ESG. Ние дори нямаме единни стандарти. Не е много разумно да се говори за период на възвръщаемост вследствие на ESG. Това просто е необходимост, за да гарантираме бъдещето и гаранцията на активите, коментира представител на международна инвестиционна компания. Енергийната ефективност е най-измерваният елемент, свързан с ESG, като според повечето от анкетираните той дори е увеличил допълнително значимостта си през последната година.

Сградният фонд и недвижимите имоти са най-големият консуматор на енергия. Очакванията са за силен натиск върху сектора от страна на регулаторите, така че всеки участник да поеме своята отговорност. Сертифицирането на сградите остава най-често използваният инструмент за измерване и отчитане на параметри, свързани с енергийна ефективност и намаляването на въглеродните емисии. Големите наематели вече изискват енергийно устойчиви и автономни сгради, което означава, че инвеститорите и строителните компании трябва да се съобразят и да калкулират редица параметри, които да направят проектите им енергийно по-ефективни. Наличието на LEED Platinum или подобен сертификат не е достатъчно, тъй като редица параметри вече се проследяват на ежеседмична база, като тази практика реално се изисква и стимулира от наемателите.

Все повече се отчита общественото въздействие на сградите с фокус към въпроси, свързани със социално неравенство и поставяне на преден план на възприемането от обществеността. Макар 60% от анкетираните да виждат приноса на общностните пространства, индустрията продължава да търси начини да задоволи S изискванията от абревиатурата ESG. Работим по няколко социално ориентирани проекта, но ако наистина искаме да се справим със социалните предизвикателства, достъпността на домовете и на офисите се превръщат в огромно предизвикателство по думите на представител на един от глобалните строителни предприемачи. Ако в миналото имаше прекалено много greenwashing, сега вече наблюдаваме и много „социално изпиране“ - всички наистина се интересуват от този аспект, което е добре, но в същото време е трудно да се измисли определение, което да бъде приложено към портфолиото на дадена компания.

Вижте статията в дигитален формат в брой 1/2022 на списание ГРАДЪТ