Пазари и инвестиции

Положителни сигнали за сделки с хотелски активи в Централна и Източна Европа

Споделяне

Транзакции за 1.4 млрд. евро през 2019 г.

Съвместно проучване на Cushman & Wakefield и глобалната компания за правни услуги CMS за хотелския пазар в Централна и Източна Европа показва силно представяне както по отношение на пазарните индикатори, така и на транзакциите в региона. Шестте разглеждани пазара в региона - Полша, Чехия, Словакия, Унгария, Румъния, България, са привлекли сумарно 1.4 млрд. евро инвестиции в хотелски активи през 2019 г., от които над 40% във високия и луксозния сегмент. Като причина за инвеститорския интерес от консултантите посочват по-високите нива на доходност в сравнение със Западна Европа, както и потенциала за ръст на пазарите в региона.

Най-висока доходност предлагат София и Букурещ със 7-7.5%, докато в Прага, Будапеща и Варшава тя е в рамките на 5-6%. Най-активен като сделки е бил пазарът в Чехия с 620 млн. евро инвестиции в хотели през 2019 г., основно заради големи придобивания в Прага. Делът на българския пазар е 5% от общия обем, което се равнява на 75 млн. евро.

Транзакциите с хотелски активи в наблюдаваните шест страни от Централна и Източна Европа през последните години са достигнали безпрецедентни нива. Общата стойност с натрупване на транзакциите достигна 9.4 млрд. евро за 2000 – 2019, почти половината от тях са реализирани за 2015 - 2019 и достигат 4.2 млрд. евро. За 2019 г. най-големи обеми е привлякла Чехия със столицата Прага, следват Полша и Унгария.

Наблюдението на обема на инвестициите

откроява някаква неравномерност - общият обем на инвестициите пада от 1 млрд. евро през 2017 до 0.5 млрд. евро през 2018 г., за да достигне 1.4 млрд. евро през 2019 г. Двигател на тенденцията не са инвеститорите, а неустойчивото предлагане на подходящи активи и нерегулярното приключване на големите сделки. Броят на транзакциите в ЦИЕ и средният им размер са сравнително малки - 34 сделки годишно за последните пет години при среден размер на транзакция 25.1 млн. евро, затова всяка по-значима сделка променя статистиката. Добър пример е продажбата на InterContinental Hotel в Прага за 225 млн. евро - стартирала през 2018 г., но завършена през 2019 г. Проследяването на активността в рамките на 3 до 5 години позволява да се открои реалната промяна в поведението на инвеститорите, чиито апетити нарастват и достигат 844 млн. евро.

Все по-голямата активност при хотелските сделки в региона е резултат от намирането на баланса между търсене и предлагане. Купувачите са все по-силно привлечени от активите в сектора и тяхната доходност (до 2020 г.) в сравнение със Западна Европа, но доскоро бяха ограничени от липсата на подходящи активи за продажба. Трендът започва да се променя през 2019 г. в резултат на достигането на по-голяма зрялост. Дори преди пандемията COVID-19 вече беше ясен фактът, че темповете на растеж няма да продължават безкрайно в резултат на геополитически и икономически фактори и по-малко проекти в строеж на определени пазари като Варшава. Това стана причина много собственици да се насочат към продажба, а пандемията още повече засили тази тенденция.

Поради продължаващата криза редица сделки са отложени, но прозорливите инвеститори продължават процедурите на due-diligence и подготовка на транзакциите. В началото на 2020 г. вече бяха приключени няколко сделки в Будапеща за 6 актива на стойност 297 млн. евро.

Благодарение на големия обем налични капитали за инвестиции в недвижими имоти

лихвите остават ниски, а потенциалът за здравословна доходност

и броят на купувачи в търсене на добри сделки в региона нарастват, особено предвид очаквания изход от кризата. Средно- и дългосрочните перспективи за сделки в региона остават положителни.

Нарастващият обем транзакции в рамките на региона ЦИЕ-6 е съпроводен от разнообразие на вида инвеститори. През 2017 г. обемите достигат своя връх с микс от институционални, публични и частни инвеститори от Европа, Северна и Южна Америка, Азиатско-Тихоокеанския район и Близкия изток. През 2018 и 2019 г. инвеститорите са основно от Европа - R2G от Чехия, Norwegian Wenaasgruppen, German Union Investment, Austrian S+B Gruppe и UBM, които благодарение на познаването на региона и добрата си свързаност се оказват подготвени с добри оферти на този високо конкурентен пазар. Това не намалява интереса от инвеститори извън региона като Израел, Южна Корея и Южна Азия - например портфолиото K+K от индийския фонд InterGlobe Enterprises, или Lindner Hotel Gallery Central в Братислава, придобит от Rotana - UAE Hotel Group.

Нарастващата зрялост на пазара води до компресиране на доходността в целия регион от 8-11% до 5.25-7.00%. Най-ниски са числата при хотелите в Прага, Будапеща и Варшава и се доближават до нивата в Западна Европа.

Основните фактори за развитие на хотелския сегмент в изследвания регион на Централна и Източна Европа бяха доброто пазарно представяне през последните години и добрите нива на печалба въпреки нарастващите разходи за труд. Някои пазари като Братислава и Прага се характеризират с много ограничено предлагане на проекти в развитие, други имат сериозни бизнес проекти като Варшава, а Унгария и Словакия предлагат намалена ДДС ставка за хотелското настаняване. Проникването на хотелските брандове е ниско, което създава възможности за брандиране и препозициониране, за навлизане на глобални оператори, компании за управление, специализирани асет мениджъри, регионални институционални инвеститори - много възможности за ръст на активността и ликвидността на сектора.