Сгради

Nido Residence - спокойствие за истинска семейна идилия 

Инж. Костадинка Канурова, собственик и управител на KMV Property Management

- Г-жо Канурова, жилищните проекти са много актуални в момента. Може ли да започнем с най-новия и най-интересен проект, по който работите вие и екипът на KMV Property Management?

- Един от най-впечатляващите ни проекти в момента е NIDO Residence – жилищен комплекс от затворен тип. Избрахме името NIDО, което в превод от италиански означава гнездо и е символ на домашното огнище, семейството, щастието и сигурността. NIDO Residence впечатлява със своя мащаб, с модерна архитектура, разнообразие от имоти, функционалност и оптимизирани пространства, собствена паркова среда и транспортен достъп, обезпечен от отлично изградената инфраструктура и непосредствената близост до метростанция „Красно село“.

- Kак оценявате развитието на пазара на жилища в България в момента на фона на икономическите фактори в постпандемична ситуация?

- Жилищният пазар в България отчете сравнително малък спад при търсенето и реализираните сделки през 2022 г. спрямо периода 2019 - 2021 г. и запазване на ценовите нива на жилищните имоти. За страни като Румъния, Полша, Германия и Швеция спадът на цените на имотите достигна 12-15% и е отчетен сериозен отлив при търсенето – до 50% в сравнение с пандемичната 2020 г. Покачването на лихвените нива при ипотечните кредити в Европа (към момента 4,5-7%) е пряко свързано със свиването на търсенето и покупките. В България този процес на вдигане на лихвите по ипотечните кредити се забави и към днешна дата се сключват договори за финансиране с лихви в диапазона 2.6-2.8% за кредити в левове. Растящата инфлация през изминалата година беше причина купувачите с налични средства по депозити да станат двигател на пазара и да бъдат вторият фактор, благодарение на който страната ни не отчете големи сътресения на имотния пазар.

- Какво търсят клиентите по различни сегменти и как се променя търсенето? 

- Купувачите, които търсят имот за собствено ползване в средния ценови сегмент, се ориентират към все по-големи имоти. Тенденцията, която от 2020 г. наблюдаваме и отчитаме – броят на сделките с имоти с две спални процентно да изпреварват тези с една спалня, се запазва и през 2023 г. Най-търсени остават двуспалните апартаменти с РЗП до 100 кв.м, а за по-централните райони на столицата те са с площ около 120 кв.м. За същия разглеждан период се е увеличил и процентът на продажбите на имоти с три спални. В средния ценови клас това са апартаменти с РЗП около 140 - 150 кв.м, които по наши данни представляват 15% от сделките, реализирани на годишна база. Във високия сегмент през последните две години отчетохме ръст в търсенето на къщи в затворени комплекси. Купувачите са все по-взискателни и информирани. Без значение в кой ценови сегмент е търсенето, купувачите държат материалите за строителство да са качествени, сградите да отговорят на стандартите за енергоефективност, да има възможност за покупка на паркомясто или гараж за два автомобила към всеки имот и не на последно място – каква е инфраструктурата и транспортната обезпеченост на района, в която се намира имотът. За сделките с имоти с инвестиционна цел водеща остава локацията, като близостта до спирка на метро е най-предпочитаната възможност.

- Кои са основните характеристики на успешния жилищен проект? Имат ли инвеститорите желание за нови проекти?

- Отговорът на първия въпрос зависи от това към кои от участниците в процеса от инвестицията до продажбата бихте го задали. За инвеститорите успешният жилищен проект е този, който те реализират в кратък срок с минимален риск и максимална печалба. От гледна точка на брокерите консултанти мога да коментирам като собственик на компания, която е била ексклузивен партньор на редица успешни жилищни проекти, при които сме реализирали продажбата на всички имоти в най-кратки срокове, още преди проектите да са били построени, и сме отчели, че при избора на купувачите за покупка на имот те са отговаряли на възможно най-много от изискванията им. Това са предпочитана локация, висок клас вложени материали, качествено изпълнение на строителството, функционални разпределения и нисък процент общи части, конкурентна продажна цена и благоприятна схема за плащане. Когато бъдещите купувачи откриват всички тези изброени характеристики в инвестиционните проекти, то те със сигурност могат да бъдат квалифицирани като успешни. Че желание за нови проекти има, се доказва с броя издадени разрешителни за строеж до края на 2022 г., които са приблизително 32% повече в сравнение с предишната година. Калкулирането на строителната себестойност на завършен продукт още при стартиране на строителството се определя като все по-невъзможна задача от второто тримесечие на 2022 г. до днес. Това води до трудност при определяне на продажните цени на имотите при старт на продажбите на зелено. Наблюдаваме тенденция, че има инвеститори, които в предварителните си договори залагат клауза за индексация на продажна цена с инфлационна добавка, но тези условия плашат купувачите и по-често водят до отказ от сделка.

- Как ще коментирате цените на жилищата и клиентското търсене и каква е прогнозата за тяхното движение през 2023 г.?

- За първото тримесечие 2023 г. отчитаме повишение на търсенето с около 20% в сравнение с последното тримесечие на изминалата година. Цените на предлаганите имоти в строеж в различните райони на столицата се запазват на средните им ценови нива. Увеличение на продажните цени очакваме на имотите в строеж, които до края на годината ще бъдат завършени. Наблюдаваме спад на цените при някои имоти, които са били надценени вследствие на динамиката на доставките на материали за строителството, цените на горивата и инфлацията през последната година. Не може генерално да обобщим, че ще има спад на цените на имотите до края на 2023 г. Проектите с добра локация, качествено изпълнение и осигурено финансиране ще задържат ценовите си нива и високия интерес за покупка. Въпреки икономическата и политическата обстановка в България вярвам, че нивата на търсенето ще са близки до тези от 2022 г. и ни очаква една нелоша година.

1 / 2

2 / 2

- Какви са актуалните проекти, по които работите или стартирате в момента?

- С радост споделям, че от началото на тази година в портфолиото на KMV Property Management имаме няколко нови ексклузивни проекта на различни локации - жилищен комплекс от къщи Aleksandria homes в кв. "Горна баня" с РЗП 6100 кв.м на терен 7200 кв.м и проект за сграда Sofia, която ще се изгради в най-бързо развиващия се район в Перник – кв. "Изток", с РЗП 8600 кв.м. Очакваме да стартираме продажбите на фаза 2 от проекта „Капитол Резидънс“ зад Централна жп гара, която ще включва още три сгради с РЗП около 120 000 кв.м.

Nido Residence
Локация:
София, кв. "Красно село", ул. "Житница" и ул. "Костенец"
РЗП: 47 200 кв.м
Площ на терена: 8700 кв.м
Инвеститор: "Нидо Резидънс" ООД
Проектант: ИПА
Строител: "Калистратов Груп" АД
Партньор продажби: "КМВ Пропърти Мениджмънт"
https://kmv-bg.com/

Главен проектант на проекта арх. Нели Кирова, старши архитект, ИПА

Създаден в хармония със спокойната атмосфера на квартала…

NIDO Residence е един специален и различен инвестиционен проект. Комплексът съчетава в себе си всички характеристики, от които домът на модерния градски човек се нуждае. Автори на стилната визия на сградите, мастърплана и цялостния архитектурен проект са архитектите от ИПА.

Създаден изцяло в хармония с околната среда, този модерен комплекс съчетава удобни и уютни жилища, просторни зелени общи части, забавления за деца, търговски обекти, или всичко необходимо за протичането на съвременен комфортен начин на живот. Спокойната атмосфера в квартала и вълнуващите панорамни гледки към планината допълват атмосферата на проекта.

NIDO Residence се намира в един от бързоразвиващите се райони на София – в жк "Красно село", между ул. „Житница“ и ул. „Костенец“. Комплексът е от затворен тип, с контролиран достъп и денонощна охрана. Включва две сгради с жилища, търговски обекти и заведение с градина. Сградите са разположени по периферията на парцела с голямо отстояние една от друга. Оформят вътрешен парк от 4500 кв.м  - с алеи, зони за отдих и социален контакт, който е достъпен само пешеходно.

Динамиката и високите очаквания на пазара налагат гъвкавост и изобретателност в подхода за изграждане на съвременните градски пространства. Предизвикателство е да бъдеш част от колорита на града и едновременно с това да създадеш оригинален стил с баланс в детайла.

Локацията на комплекса е в район „Красно село“. Едно от предизвикателствата, пред които се изправихме, е денивелацията. Това ни провокира да вземем решения, които доведоха до сегашния облик на NIDO. През цялото време следвахме терена, като на места дори засилихме денивелацията, за да пресъздадем  усещане за естествена среда.

Заложили сме на чисти форми при формообразуването, като пред фасадната равнина изскача мрежа, която обобщава няколко нива и създава илюзията за по-малка етажност.

1 / 2

2 / 2

От самото начало ясната визия за класа жилища, който търсим, продиктувана от желанието на клиента, ни помогна да предприемем правилната стратегия при разработването на проекта. Целта беше да създадем максимално комфортна и приветлива среда за живот на обитателите. Постарахме се с разнообразие от жилищни единици комплексът да задоволи нуждите на всеки тип домакинство. За тази цел проектирахме компактни еднопространствени, просторни четиристайни апартаменти и апартаменти със собствен двор. Първостепенна задача на екипа беше функционалността на жилищата и общите пространства.

Мащабът на проекта е голям. Наличието на обширен вътрешен двор бе възможност да създадем място, което да пресъздава чувство за простор и свобода. Място, където хората с удоволствие да се разхождат след напрегнатия работен ден, любувайки се на прекрасната гледка към Витоша, децата да прекарват часове в забавни игри на предвидените за целта детски площадки. Помислено е и за майките с колички, и за тийнейджърите, които ще могат да се събират в малко „по-екстремни“ зони. Естествената амфитеатралност на цялата паркова зона допринася за  уникалността на жилищния комплекс. Предвидени са магазини и кафе, които са достъпни за целия квартал.

Огромното ни желание съвместно с клиента беше да отговорим на изискванията на бъдещите обитатели и да превърнем това място в уютен, удобен и модерен дом.

NIDO Residence е добър пример за съвместна работа с клиент във всички етапи на проектиране и как споделянето на общи идеи води до качествен и в полза на хората резултат, вдъхновяващ и развиващ средата.

Вижте cтaтиятa в бpoй 2/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ 

Обратно нагоре ↑