Анализът на Colliers How to understand mixed-use 2023 е изготвен на базата на проучване на 60 мултифункционални комплекса в Полша - съществуващи, в строеж и на етап проект. На практика над половината от такива комплекси на етап проект все още нямат строго дефинирани функции и параметри и могат да бъдат модифицирани в отговор на пазарните промени и тенденции.

Мултифункционалният комплекс представлява функционално свързани сгради, които не са непременно в един имот, но са обединени от общи пространства, с общо планиране, финансиране и управление, с хоризонтални и хибридни комбинации от функции, свързани с анимация на открити площи, с общи зони и потребители, брандова и идентичност на зоната.

Такъв тип комплекси могат да бъдат разположени в градски центрове или в рамките на широкия град. Новите проекти вече се появяват и в крайградски локации като New City Gate в Пясечно край Варшава или Стара Цъкровния край Гданск. Освен от нови сгради комплексите могат да бъдат в комбинация с ревитализирани пространства, което съдейства за запазване на идентичността на зоната. Най-големият такъв комплекс в Полша - Browary Warszawskie, е на мястото на бившата бирария Haberbusch and Schiele brewery, а Monopolis в Лодз е на мястото на бившия винен завод Polmos.

Световната тенденция към урбанизация, нарастващата плътност на застрояване и постоянно намаляващите наличности от свободни терени фокусират все повече интереса към постиндустриалните зони. Някога в периферията, днес в централните райони на големите градове, това са западнали след 1989 година заводи, изоставени фабрики отпреди Втората световна война с интересна архитектура и възможност за възстановяване на интересни автентични детайли.

По брой и размер на такъв тип проекти в Полша в проучването на първо място е Варшава - Fabryka Norblina, Browary Warszawskie, Centrum Praskie Koneser, EC Powiśle. В Лодз се намира една от първите такива схеми - Off Piotrkowska.

Смесване на функции в различни комбинации и съотношения

Главната функция в мултифункционалните комплекси е офисната - в 9 от изследваните 60, и жилищната - в 8 проекта, само един е основно хотелски.

Всеки от проектите има допълващи търговски части, които са най-големи във Варшава - Fabryka Norblina, Koneser и EC Powiśle. Офис функцията е втората по обем и честота допълваща функция след търговската - в 16 проекта от всички анализирани 60 - Fabryczna City например включва и Fabryczna Office Park с 65 000 кв.м отдаваема площ.

Най-популярните комбинации са офиси на първо място плюс жилища за продажба и търговски площи.

Площта на смесените комплекси в Полша варира от 30 до 90 хил. кв.м. Най-големият такъв проект в Полша е Browary Warszawskie. Един от най-големите обекти за хранене е Food Town във Fabryka Norblina, който единствен разполага и с кинокомплекс. Единствено в Centrum Praskie Koneser има два супермаркета (Biedronka and Aldi).

Устойчивост, свързаност и културна адаптивност на пешеходно разстояние

През последното десетилетие пазарът на имоти се измества от крайградските молове към второ и трето поколение градски търговски центрове. Проекти като Koneser, Norblin или Elektrownia Powiśle във Варшава регистрират добри резултати. Комбинацията от офиси, жилища, търговия, заведения за хранене, места за култура, рекреация и дори хотели на едно място впечатлява със своите резултати на фона на новите предизвикателства като инфлация, сградни и енергийни разходи.

Предимствата на смесените комплекси:

- На пешеходно разстояние - най-голямото предимство на устойчивия градски район. Успешният мултифункционален комплекс включва компактност, стратегическа синергия на функции, паркинг и place-making - за да останат устойчиви и конкурентни в дългосрочен план.

- Адаптивност - и трите проекта във Варшава са в рамките на съществуващи исторически структури с възможност за интеграция и гъвкавост в рамките на експлоатацията. Интегрирането на genius loci дава възможност да бъде усетена местната идентичност и подхранва лоялността на клиенти, потребители и обитатели.

- Свързаност - смесените функции са една от основните причини за съществуването на градовете. Морфологията и пешеходната инфраструктура определят достъпността на всеки район, включително до обществен транспорт и връзки с други градски зони. Успешните проекти са гладко свързани със своята зона и осигуряват опции, интеграция и безопасност на семейства, деца и възрастни граждани.

Успешен начин за трансформиране на монофункционални зони

Историческото разделяне на градовете на функционални зони на офиси и жилища привидно носи подреденост, но с времето негативните последствия са налице - екстензивно разрастване на градовете, различия в интензивността на застрояване, висока цена на инфрастуктурата и на обществения транспорт поради дългите разстояния, задръствания и като цяло отрицателно въздействие върху околната среда и качеството на живот.

Мултифункционалните пространства са отговор на редица градски предизвикателства

Доброто планиране на различните функции може да помогне за по-ефективното използване на земята и за оптимизиране на социалната и техническата инфраструктура. Мултифункционалността следва актуалния тренд за устойчиво строителство и организация на публичните пространства чрез регенерация.

Смесените комплекси играят важна роля и в създаването на агломерации и регионални центрове. Различните функции създават оживена градска тъкан - атрактивна за обитателите и с различни възможности за обитаване, работа и забавления. Такъв проект е много устойчив от икономическа гледна точка предвид възможните икономически обрати.

Необходимо е също така добро разбиране и активно управление на различни класове активи, за да се максимализира техният допълващ се потенциал, което изисква съвсем различен от традиционния бизнес модел. Градските стратегии за създаване на обществени пространства предполагат уникална идентичност в отговор на различните таргетирани общности и създаване на преживяване в съзвучие с мястото или събитието с цел интеграция на членовете на местната общност.

Проектантите: 15-минутният модел

Идентификацията на таргет групата е една от първите стъпки в работата на проектанта на мултифункционалните комплекси - по време на посещение на терен трябва да бъде събрана голям обем информация и да бъдат направени задълбочени анализи на потребностите на бъдещите потребители и на местната общност. Създаването на адекватна концепция на ранен етап предопределя функционалността на комплекса и бъдещия му успех. Днешните потребители искат да живеят в среда, където да задоволят своите планове в рамките на 15 минути от дома пеша или с велосипед - т.нар. 15-минутен градски модел.

Техническите детайли също са предизвикателство, като например оценка на използваемата площ на етапа на предварителната оценка или планирането на комбинация от нови сгради и сграда в историческа зона, които са съвсем различни по своя характер.

Какво привлича различните наематели

- Уникален характер на комплекса - често в постиндустриални исторически проекти на атрактивно място в града

- Добри транспортни връзки и обществен транспорт, наличие на паркоместа

- Различни обекти за търговия и услуги с добра организация, културни прояви

- Наеми във високата част на скалата

- Висока добавена стойност от наемането на офис в смесен комплекс.

Retail: Много и малки обекти

Търговията и услугите присъстват по различен начин в смесените комплекси - индивидуални обекти от уличното ниво, търговски пасажи, мултилевъл шопинг център или в различни комбинации, и са основен притегателен елемент за посетителите. Комбинациите са в зависимост от насочеността към външни или местни потребители. Над 40% от търговията е свързана със заведения за хранене, на второ място са услуги, мултимедия, хранителни продукти, здраве и красота с 30%, на трето място - фитнес, музеи, галерии с 10%. Малките местни вериги реално заемат над 80% от обектите. Факторите за привличане на потребители са свързани с различни концепции и са насочени към разнообразни посетителски групи - забавления, културни оферти, фитнес, музеи и галерии.

Офисите: Споделените пространства са все по-привлекателни

Офис сгради и функции са налични в 70% от анализираните комплекси. Удобният обществен транспорт и широката гама от услуги са фактори за тяхното успешно развитие, особено предвид последствията от пандемията. Обслужваните офиси в частност са особено подходящи за смесените комплекси и дават по-голяма гъвкавост за своите наематели. Споделените пространства са много привлекателни с възможностите за бъдеща експанзия, а традиционните офиси от своя страна осигуряват възможности за максимални удобства. Различни допълнителни функции, общи пространства и технологични решения са сред привличащите фактори.

Какво търсят потребителите

Атрактивни площи

Нарастващото значение на местните обекти е повлияно от промяната на стила на живот и работа след пандемията. Популярността на хибридната работа има сериозно значение за увеличаване на важността на услуги близо до дома и за засилване на социалните връзки извън офиса. Нарастват очакванията към качеството на пространството, в което прекарваме работното и свободното си време - архитектура и дизайн в полза на социалното взаимодействие. Успешните смесени комплекси се асоциират с модерен дизайн и представителни площи по проект на известни архитектурни компании. Нов проект или за ревитализация - архитектурата има ключова роля за възприемане на отделните елементи и за целия комплекс.

Placemaking

Ключова роля при създаване на успешния проект има концепцията, че главната задача при проектиране на устойчиви и "приятелски" пространства е отговор на различните потребности на потребителите и засилване на тяхната връзка с даденото място. Процесът има за цел да комбинира експертното знание с отношението на потребителите и да бъде реализирано взаимодействие с местната общност, така че хората да се чувстват комфортно и да бъдат насърчени да се върнат на същото място. Особено важни са откритите пространства с повече зеленина, сгради и общи зони с човешки мащаб, адекватното и разнообразно предлагане - ритейл, услуги, заведения за хранене и други дейности, в отговор на потребностите на дадената група.

Различни функции - различни потребители и роли

Комплекс, който комбинира различни функции, трябва да отговаря на потребностите на различни потребителски групи. Един от подходите е "по пътя на потребителя" - оценяване на проекта от перспективата на ползвателя. Проектът трябва да отчете синергията между функциите и в същото време да регистрира различните интереси на групите, за да намали възможните неудобства.

Разнообразните функции в рамките на комплекса означават и различна роля за всеки потребител: обитаване, работно място, забавления, място за срещи и общуване. Комбинацията на функции определя бъдещата експлоатация на комплекса и може да въздейства върху формата, организацията и възможностите за използване на пространството, привличане на различни групи потребители и върху качеството на живот на обитателите и на околната зона.

Мултифункционалните комплекси са нещо повече от сбор от функции. Комбинирането им по правилния начин дава възможност за пълно използване на потенциала на локацията, стига отделните функции да не си противоречат. Различните пространства и мястото между тях се използват и натоварват по различен начин и в различно време, денем или нощем, делник и празник. Едно от предизвикателствата е осигуряване на комфорт на всички потребители, включително местната общност, а многообразието от функции е пъзел, който трябва да бъде умело подреждан и управляван на всеки етап на създаване и експлоатация на смесения комплекс. При комбинацията на потребителски групи обаче често се оказва, че техните потребности и мотивация се припокриват в голяма степен и са налице много общи особености.

Бъдещето: инвестиционният интерес нараства

Прогнозите за нови мултифункционални комплекси са все по-добри, а инвестиционният интерес към тях за последното десетилетие нараства. Дългият хоризонт за подготовка и реализация на инвестицията е резултат от нуждата от планиране и въвеждане на основните елементи поради комплексността и особеностите на инвестиционния процес в сравнение с монофункционалните проекти. Пандемията подобри перспективите пред такъв тип проекти и засили интереса към тях от всички участници - потребители, градски власти и институционални инвеститори.

Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ