- Кои са най-важните фактори за един успешен и качествен проект на ритейл парк?

- Удобството е ключова дума - да бъде удобен за всички. Всяко нещо, което затруднява удобството, разваля проекта.

На първо място - лесен достъп с кола - слизаш от колата или от автобуса и си в магазина, за разлика от мола, където достъпът е доста по-сложен.

На второ място - големината на парка в зависимост от локацията и града. Тук е много важно на предварителен етап да се прецени търговският потенциал на населението в съответния град. Ако е твърде голям паркът, няма да бъдат оптимални неговите финансови резултати, ако е твърде малък - няма да функционира добре – няма да привлича достатъчен брой посетители, което пък води до по-ниски продажби на наемателите.

Трето - правилният търговски микс - няколко добре подбрани магазина, които да работят в синергия и да отговорят на нуждите на потребителите. В момента можем да изберем между 20 и 30 различни оператора в различните направления в зависимост от най-подходящия търговски микс.

В общи линии това е консервативен бизнес и тези три показателя са ключови.

- Как стартира един проект за ритейл парк?

- Много важен начален индикатор е общата търговска площ спрямо населението. Стандартът в Европа е 80-90 кв.м търговска площ в ритейл паркове на 1000 души, в България към момента този показател е около 50-60 кв.м.

Работата по подготовката на един проект за ритейл парк стартира от анализ на парцела като размер, местоположение, лице и особености - има ли добър подход, какви да бъдат входът и изходът съобразно различните типове ритейл паркове - в права линия или буква П, и др. Необходимо е да се намери най-добрата локация в дадения град - в Ловеч, Варна или Благоевград например все още няма подходящи локации за проект за ритейл парк. Има и случаи на парцели със страхотно местоположение, но с неподходящ размер. Разбира се, цената на парцела също е определяща – ритейл парковете като финансово предприятие не могат да понесат цена на земята на кв.м повече от 80-120 евро извън София.

Ритейл парковете са своеобразен пъзел в отговор на нуждите на отделните наематели. Потребностите на конкретните търговци са на първо място - предпочитан размер на магазина, начин на зареждане - от централния вход или отзад, с тирове или с друг тип камиони. Това определя и схемата на магазините - големите трябва да бъдат от двата края, малките могат да бъдат навътре, защото нямат проблем със зареждането.

Винаги в началото на проекта изработваме идейна архитектурна визуализация на проекта. После следва финансов план с оперативните разходи за 10 години, който се защитава с договорите за наем.

След реализацията на проекта работим по управлението на ритейл парка. Съдействаме също и за продажбата на проекти за ритейл паркове, дори сме имали сделка на 100% преди първа копка. В момента сме в напреднали преговори за навлизане в България на международен фонд в сектора.

- Кои са най-важните фактори за един успешен и качествен проект на ритейл парк?

- Удобството е ключова дума - да бъде удобен за всички. Всяко нещо, което затруднява удобството, разваля проекта.

На първо място - лесен достъп с кола - слизаш от колата или от автобуса и си в магазина, за разлика от мола, където достъпът е доста по-сложен.

На второ място - големината на парка в зависимост от локацията и града. Тук е много важно на предварителен етап да се прецени търговският потенциал на населението в съответния град. Ако е твърде голям паркът, няма да бъдат оптимални неговите финансови резултати, ако е твърде малък - няма да функционира добре – няма да привлича достатъчен брой посетители, което пък води до по-ниски продажби на наемателите.

Трето - правилният търговски микс - няколко добре подбрани магазина, които да работят в синергия и да отговорят на нуждите на потребителите. В момента можем да изберем между 20 и 30 различни оператора в различните направления в зависимост от най-подходящия търговски микс.

В общи линии това е консервативен бизнес и тези три показателя са ключови.

- Как стартира един проект за ритейл парк?

- Много важен начален индикатор е общата търговска площ спрямо населението. Стандартът в Европа е 80-90 кв.м търговска площ в ритейл паркове на 1000 души, в България към момента този показател е около 50-60 кв.м.

Работата по подготовката на един проект за ритейл парк стартира от анализ на парцела като размер, местоположение, лице и особености - има ли добър подход, какви да бъдат входът и изходът съобразно различните типове ритейл паркове - в права линия или буква П, и др. Необходимо е да се намери най-добрата локация в дадения град - в Ловеч, Варна или Благоевград например все още няма подходящи локации за проект за ритейл парк. Има и случаи на парцели със страхотно местоположение, но с неподходящ размер. Разбира се, цената на парцела също е определяща – ритейл парковете като финансово предприятие не могат да понесат цена на земята на кв.м повече от 80-120 евро извън София.

Ритейл парковете са своеобразен пъзел в отговор на нуждите на отделните наематели. Потребностите на конкретните търговци са на първо място - предпочитан размер на магазина, начин на зареждане - от централния вход или отзад, с тирове или с друг тип камиони. Това определя и схемата на магазините - големите трябва да бъдат от двата края, малките могат да бъдат навътре, защото нямат проблем със зареждането.

Винаги в началото на проекта изработваме идейна архитектурна визуализация на проекта. После следва финансов план с оперативните разходи за 10 години, който се защитава с договорите за наем.

След реализацията на проекта работим по управлението на ритейл парка. Съдействаме също и за продажбата на проекти за ритейл паркове, дори сме имали сделка на 100% преди първа копка. В момента сме в напреднали преговори за навлизане в България на международен фонд в сектора.

- Какви са особеностите на предлаганата от вас консултантска услуга?

- Ние предлагаме комплексна услуга - от предпроектните проучвания и анализа до генериране на доходността за инвеститора, от избора на архитектурното студио през строителните етапи и проектовия мениджмът до въвеждането в експлоатация. Дори сме създали специален наръчник за инвеститори - какво е това ритейл парк, как се създава и оперира.

До момента сме разработили концепции за над 250 хил. кв.м ритейл паркове в България, повечето от тях реализирани.

Нашият продукт е максимално удобен за дадения инвеститор - започваме от локацията и за кого е предназначен ритейл паркът, през избора на проектанти, строители и проектови мениджъри до подбор на наемателите и старта на експлоатация, или дори до продажба на целия проект. Трябва да подчертаем, че в повечето проекти, в които участваме, сме ексклузивен консултант – целта е да можем да дадем гаранция за добрия краен резултат.

Имаме също така регистрирана компания в Македония, където сме консултант по отдаване под наем за най-големия мол от 55 хил. кв.м, с 400 хил. кв.м жилищната част (2000 апартамента). Откриването предстои тази есен. В момента изпълняваме 100 хил. кв.м ексклузивни проекти в Македония. Там едва сега започва работата по проекти за ритейл паркове - още не са навлезли операторите, които вече са в България, а всички скъпи брандове са чрез франчайз договори.

Бизнесът ни генерира 63% приходи от ритейл, 10% от инвестиционни сделки, 18% от логистика, 9% от концепции и анализи на ритейл паркове.

- В рамките на ритейл сектора - какво е новото място на онлайн търговията?

- Онлайн търговията не се отразява особено зле на ритейл парковете, защото нейният дял трудно може да достигне 20% в държави като нашата. Растежът на онлайн пазаруването е ограничен от възможните начини на доставка. Невъзможно е да се достави голям обем стока едновременно на различни клиенти. Неудобството от връщането на стоката също е сериозна пречка.

Основната клиентска група при ритейл парковете са семейства с деца, които пазаруват на живо. Ритейл паркът покрива пазаруването в най-масовия сегмент. Възможностите за развлечения по правило са по-ограничени - там се ходи за пазаруване, а не за забавление, за разлика от моловете. Климатът в България също определено позволява създаването на такива проекти.

В развитието на сектора ритейл парковете са вторият етап след моловете, третият етап са аутлетите. Аутлет не означава всички брандове да си отворят магазини. Наемателите в аутлета са специални оператори, които трябва да дойдат в страната и да имат договори с брандовете, за да могат да работят. Необходимо е най-напред на пазара да има достатъчен брой молове и ритейл паркове, а също така да бъде факт подходяща покупателна способност на населението.

- Какви са новите концепции при ритейл парковете и какъв е техният потенциал?

- В развитите държави моделът на търговските зони често включва голям мол, голям ритейл парк и аутлет център. В момента активните играчи в световен мащаб са дискаунт магазините, за които е много трудно да влязат в моловете. Ритейл галериите на големите магазини от своя страна трудно се пълнят с наематели, защото хипермаркетите продават много евтино.

Ритейл паркът е удобен и евтин. Ковид епидемията катализира процесите на тяхното създаване, особено в резултат на пълното затваряне и ограничението за работа на магазини до 300 кв.м. В края на 2017 г. в България имаше два ритейл парка - в София и Пловдив, сега те са много повече и са в цялата страна.

- Ритейл парковете добавят ли стойност към градската среда?

- Ритейл парковете са удобни, бързи, лесни - отлични места за пазаруване, които създават дестинация, но не са толкова подходящи за социализация. Има дискусии за мястото на киносалоните в тях - отговорът е по-скоро не, защото те са част от местата за забавление.

България е много интересно място от инвестиционна гледна точка, защото при движение към държавите на запад цената на строителството се удвоява. Ето защо потенциалът в областта на ритейл парковете е много голям, особено с навлизането на чужди инвеститори.

Вижте cтaтиятa в бpoй 5/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ