Пазар

Инвестиционният пазар на недвижимите имоти в Европа 2020-2021 г.

Споделяне

Женя Димитрова, counsel, ръководител на отдел "Недвижими имоти и строителство", CMS Sofia

ЖЕНЯ ДИМИТРОВА е ръководител на отдел Недвижими имоти в Си Ем Ес София и е част от екипа на фирмата повече от 13 години. Женя е специализирана в консултирането на сделки с недвижими имоти, структурирани като сделки с активи или с дялове/акции в дружества, които ги притежават. Скорошният й опит в тази област включва консултиране във връзка с продажбата на жилищен комплекс, две офис сгради в София и търговски център в един от големите градове на България. Женя подпомага собственици на търговски центрове, ритейл паркове, офис или логистични сгради при отдаване под наем на проектите им; консултира и клиенти от различни сектори по отношение на наемането на офис помещения (например AIG, Total, Cargill и много други). Участвала е в много проекти за правен анализ в различни индустрии - от търговски и офис сгради до летища, както и в сферата на автомобилния и  здравния сектор. Консултира клиентите на CMS по сложни вещноправни проблеми във връзка със устройствено планиране и строителство.

СИ ЕМ ЕС СОФИЯ присъства в България от 2005 г. и е най-голямата международна адвокатска кантора в страната, както и една от водещите кантори, предоставящи правни услуги в разнообразни области. В Си Ем Ес София работят над 30 адвокати, квалифицирани в България и/или чужбина, които са специализирани в различни юридически практики и икономически сектори. Вещноправната практика на фирмата е добре развита и екипът в отдел Недвижими имоти и строителство консултира своите клиенти по разнообразни въпроси, свързани със сделки с недвижими имоти, наемане и отдаване под наем на офис и логистични обекти и много други.

Екипът на Си Ем Ес (CMS), международна адвокатска кантора, една от най-големите в глобален мащаб с повече от 70 офиса в над 40 държави по целия свят, извърши сравнително проучване, базирано на сделки с недвижими имоти в Европа, консултирани от CMS. Проучването се базира на данни от 1936 сделки с недвижими имоти в 14 европейски държави в периода 2010 - 2020 г. Резултатите за Европа са интерпретирани и по регионален признак – западноевропейски, немскоговорящи и източноевропейски държави (последните включват България, Хърватия, Чехия, Унгария, Полша, Румъния, Русия, Сърбия, Украйна). Обхватът на проучването позволи да се проследят състоянието и тенденциите в развитието на инвестиционния пазар и въздействието, което пандемията COVID-19 оказа върху него.

Как се промени търсенето на инвеститорите?

Очаквано през 2020 г. и 2021 г. купувачите се фокусираха предимно върху имоти, които са минимално засегнати от пандемията. Делът на инвестициите в жилищни имоти е нараснал от 11% през 2017 г. до 22% през 2020 г., като стабилният доход, получаван от жилищни имоти, е ключов фактор за нарастването на инвестициите в този сегмент.

Логистичните имоти се радват на нарастваща популярност през последните години. През 2020 г. инвестициите в логистични имоти достигнаха нов връх, като 19% от всички сделки са имали за обект логистични активи. Пазарният им дял от средно 21% е най-висок в Източна Европа (в немски говорещи държави той е 8%, а в западноевропейските държави - едва 6%).

От 2017 г. се наблюдава постоянен спад на делa на сделките в офис сегмента. Въпреки че през 2020 г. сделките с офис площи достигнаха рекордно ниско ниво - 30%, е видно, че офис имотите продължават да доминират инвестиционния пазар в Европа.

Делът на инвестициите в търговски имоти остана на постоянно ниско ниво през последните години. До 2016 г. търговските имоти се нареждаха на второ място в класовете най-силни активи. Оттогава при сделките с тях има постоянна низходяща тенденция. Изключение правят инвестициите в ритейл паркове и супермаркети.

Чуждестранните инвеститори доминират при сделките в Източна Европа

През 2020 г. националните инвеститори бяха по-активни (57%) в Европа. В източноевропейските държави международните инвеститори играят много по-голяма роля – купувачът е чуждестранен инвеститор в повече от половината (56%) от всички сделки, консултирани от CMS.

 

Продавачите търсят сигурност

Свързаната с пандемията несигурност по отношение на платежоспособността на купувачите доведе до това, че купувачите все по-често трябва да предоставят гаранции за инвестиционните си намерения и за плащането на цената. Делът на сделките, при които са предприети стъпки, за да се гарантира, че купувачът изпълнява финансовите си задължения към продавача, се е увеличил до рекордните 64% през 2020 г.

През периода, обхванат от проучването (2010 до 2020 г.), се наблюдават значителни промени във формата на защита на продавачите. През 2020 г. банковите гаранции са използвани като средство за обезпечаване на плащането от страна на купувачите само в 17% от сделките. Внасянето на суми по сметка на нотариус също е използвано много по-рядко през 2020 г. – механизмът е прилаган при едва 10% от сключените сделки.

Все по-разпространени стават други методи за защита - авансово плащане на част от цената, гаранция, предоставена от трета страна (корпоративна гаранция или поръчителство), доверителна сметка, управлявана от адвокат или банка. Използването на тези методи достигна най-високото си ниво през последното десетилетие и е прилагано при 37% от сделките в Европа през 2020 г.

По-голяма сигурност във връзка с плащането на цената търсят продавачите в Източна Европа. Изпълнението на финансовите задължения на купувача е обезпечено в 55% от всички сделки, най-често чрез доверителна сметка в банка или при адвокат (32%). Почти всяка трета сделка предполага авансово плащане на цената (29%). Предоставянето на банкови гаранции и депозирането на цената по доверителна сметка при нотариус са рядкост и са използвани съответно само при 6% и 3% от сделките.

Във всички региони купувачите рядко успяват да защитят интересите си във връзка с реализиране на отговорността на продавачите при недостатъци на актива. В 85% от сделките, сключени в Западна Европа, такива механизми изобщо не са договаряни. В Германия и Австрия този процент е 77. Най-успешни в защитата на интересите си остават инвеститорите в имоти в Източна Европа, където такива механизми не присъстват в 63% от оценените сделки. В случаите, в които купувачът е успял да договори обезпечение за претенциите си срещу продавача, най-популярни във всички региони остават гаранциите, предоставяни от трети лица (25%). В Германия и Австрия задържането на част от цената също е използван метод (12%). В Източна Европа купувачите са успели да постигнат задържане на част от цената само в 5% от всички сделки. Част от цената е била заплащана по доверителна сметка или е задържана там за определен период в други 10% от случаите.

1 / 2

2 / 2

Купувачите постепенно засилват договорните си позиции

Делът на сделките, които съдържат клаузи, благоприятни за продавача, и предвиждат както минимален размер на отделните претенции, така и минимален общ размер на всички претенции на купувача, след достигането на които той може да има финансови претенции, свързани със статута или представянето на съответния актив, спадна леко в сравнение с предходните години. От 2015 г. насам подобни клаузи присъстват в поне 50% от сделките. През 2020 г. такива клаузи са договорени в 44% от тях.

Поставянето на горна граница на отговорността на продавача (в степента, позволена от закона) за предоставените гаранции относно качествата на актива също е от ключово значение за продавачите. Процентът на договорите с уговорена горна граница на отговорността на продавача спадна от 60% през 2018 г. до 56% през 2020 г.

В много случаи договорите определят срок, различен от този, посочен в закона (в случите, в които закона предвижда срок), след изтичането на който продавачът се освобождава от отговорност за предоставените гаранции относно продавания имот. През 2020 г. такъв срок е посочен в 65% от сделките. Все по-рядко този срок е сравнително кратък (между 6 и 18 месеца).

Въпреки че пазарната среда остава много благоприятна за продавачите, горните уговорки са показател, че все по-често купувачите успяват да договорят все по-добри договорни условия в сравнение с предходните години.

Въздействие на пандемията COVID-19

Пандемията засегна много сектори и оказа съществено влияние върху пазара на недвижими имоти. 35% от адвокатите, които са консултирали сделки с недвижими имоти в Европа за CMS през 2020 г., потвърдиха, че пандемията е имала отражение върху сделките. Най-често срещаният ефект, за който те съобщават, е по-дългият период на преговори (29%). Преговорите са били прекратени в 10% от случаите. 7% от анкетираните адвокати коментират появилата се несигурност около пазарната стойност на имота, която се е отразила в намаление на цената или опитите тя да бъде предоговорена и намалена. Проектите за строителство се характеризираха с удължени срокове за всяка от фазите на строителството.

Въпреки това COVID-19 много рядко намираше място в самата договорна документация. 94% от анкетираните заявяват, че не са договаряли „клауза за коронавирус“. Когато пандемията е била изрично споменавана, това е било във връзка с посочването й като форсмажорно обстоятелство или чрез договаряне на опция за удължаване на сроковете за приключване на сделките. Срещала се и клауза за споделяне на риска в случай на неизпълнение на задълженията на наемателите за плащане на наем в резултат на пандемията COVID-19. При някои сделки продавачът е предоставил гаранция, ако задълженията за наем бъдат просрочени.

Сделките в България

Сделките, консултирани от CMS, потвърдиха, че инвестиционната среда в България и тенденциите в договарянето следват тенденциите в Източна Европа. Сделките в логистичния сектор доминираха, следвани от такива с жилищни имоти. Пандемията не попречи на успешното приключване на сделка с търговски център, като беше предвиден дългосрочен механизъм за изплащане и коригиране на договорената цена, базиран на представянето на актива. В същото време друга сделка с подобен актив беше прекратена в резултат на създалата се несигурност. С изключение на сделките в жилищния сектор, купувачът беше чуждестранен инвеститор във всички останали случаи. Предоставянето на гаранции от купувачите за заплащане на цената е изключение, без да се има предвид използването на механизма на разплащане чрез доверителна сметка, който е правило при почти всички сделки. В контраст с останалата част от Европа купувачите успяха да постигнат много добри договорни позиции. Авансовото плащане на част от цената беше по-скоро изключение. Отговорността на продавача за качествата на продавания актив беше ограничавана както във времето, така и като общ размер във всички случаи.

Обратно нагоре ↑