Имоти и инвестиции

Хамлет в Партенонас

Споделяне

Хибридна инвестиция, разнообразни видове пространства, различни версии на бъдещето = нов тип проектно поведение

Проф. д-р арх. Георгий Станишев

Срещи с Партенонас

Когато за пръв път пътувах из Халкидики през 1987 г., приятели от Атина ме посъветваха да се отбия в Ситония и да потърся едно село, разположено в планината, но близо до морето, което се казвало Партенонас и било превъзходен образец на местната архитектурна традиция още от византийско време… Качихме се на километър от Неос Мармарас по права линия през светли маслинови и борови гори и се оказахме в едно друго време: прекрасни каменни къщи, масивни зидове с едри дървени греди, вкарани в тях, някои с пропаднали покриви, някои полуразрушени, но всичките напълно изоставени. Родопска Ковачевица в полите на Итамос, планината на Ситония. Попитахме хората в Неос Мармарас за селото горе, защо няма никой и ни казаха, че се славело с лошо име – от години страшни поличби и привидения бродели между къщите, та жителите го изоставили и сега повечето живеят долу край морето: то и така в стопанско отношение нямало какво да правят горе.

След 10-ина години пак пътувахме из района и реших да се отбием в Партенонас… Учудването ми нямаше предел, когато вместо очакваните романтични руини сред разруха и запустение ни посрещна една акуратно подредена среда с цветущи градини, реставрирани сгради, лъснати каменни зидове, чудесно направени каменни настилки на улиците с места за паркиране и дори не по гръцки грижливо подредени пейки на обществените площадки с откриващ се дивен поглед към остров Келифос и полуостров Касандра. Почти всички стари имоти от запустялото село бяха изкупени и възстановени от германци и гърци от Германия… Още тогава заподозрях че може би и привиденията, накарали жителите да напуснат селото и да продават имотите си на безценица, са говорели на немски… Но нямаше как да проверя.

Оттогава минаха десетилетия и макар да познавам Гърция по-добре от повечето гърци, все още намирам Партенонас за едно от най-магическите места в тази страна. Честите ми посещения се материализираха в 2-3 архитектурни проекта, един от които – клъстер от вили в крайбрежното курортно място Акти Елиа, бе първият ми реализиран (2015) гръцки проект.

1 / 2

By Srđan Mijatov CC BY 3.0

2 / 2

By Andrew Zorin CC BY-SA 3.0 2 

От инвестиционна инициатива към архитектурен проект

През последните години на пазара на архитектурни услуги наред с крупните и по-малки поръчки, които пълниха студиото ни, се очерта ситуация, в резултат на която дейността на архитекта придоби един нов вектор. От обслужваща професионална услуга, оформяща едно готово инвестиционно намерение на клиента, в редица случаи тази дейност се преориентира към формиране на самата инвестиционна инициатива, нейното разработване и "пакетиране" в нещо като готов "полуфабрикат" на инвестиционния пазар. Тази ориентация разшири традиционния спектър от функции на архитекта, включвайки нови роли, преди това намиращи се извън неговите ангажименти. Очевидно тази тенденция се основава и на новите категории инвеститори, появили се на пазарите на недвижими имоти. Ако в традиционния смисъл създаването на инвестиционна инициатива, намирането на място и програмирането на проекта са предимно дейности на инвеститора дивелопър, все повече се появяват друг тип инвеститори, които не се стремят да "потъват" в строително предприемачество, но търсят готов проект за влагане на готови средства. В този смисъл за тях е важно на пазара да има "рейди-мейд" кошници с проекти, добре оразмерени, с направено "фисибилити стади" (проучване), сметнати очаквани финансови резултати и, разбира се, строителен план, пакетиран в една добра, адекватна на мястото и целите архитектура. В този случай архитектът предлага на пазара един относително готов за инвестиция продукт, разработен по негова инициатива от екип, включващ икономисти, експерти в областта (например туристическа и хотелска дейност), строители и т.н.

Този вид проектиране, в който архитектът създава един комплексен продукт и носи отговорност не само за оформящата черупка, но и за самата начална инициатива, за избора на мястото на нейното приложение, както и за крайния инвестиционен резултат, става все по-разпространено в редица страни на Северна Европа, Великобритания и САЩ. То дава комплексен резултат благодарение и на въвличането на проектанта в цялостния процес – от зараждане на концепцията до изграждането на образа и по-натам – строителството.

Към този род проекти може да бъде отнесен проектът "Хамлет" в Партенонас, създаден в нашето студио "Проспектум" с експертното участие на Астериос Закариас, инвестиционен брокер, Димитрис Димитрос, строителен инженер, и Хенинг Крипендорф, експерт в областта на туризма и туристическите селища. Хамлет в настоящия контекст няма нищо общо с Шекспир, но е английското наименование на традиционно формирала се самостоятелна част от селище, състояща се от група сгради, най-точно преведено на български като махала.

Концепция на проекта "Хамлет"

Партенонас се споменава в няколко историко-географски описания, най-старият между които е от Х век, като развито византийско селище, столица на региона Ситония. Амфитеатрално оформеният терен на селото и силно наклоненият планински склон позволяват да няма място без прекрасен поглед на запад към морето, острова, Касандра и по-далеч мощния контур на Олимп, зад който на залез към края на лятото се спуска добре прицелилото се слънце.

Днес Партенонас е развиващо се туристическо и рекреационно селище, в което има около 50 реставрирани и новопостроени каменни къщи. Разположено е на 320 м височина над морското равнище и съчетава планинското и морското присъствие в едно уникално място. Селището е защитен паметник на културата с местно значение и има утвърден специфичен кодекс от рестриктивни правила за проектиране и строителство, поддържащи художествената цялост на селищната структура и нейните елементи. В селото има две таверни, един бар, кафене и четири–пет регистрирани хотела. Много от къщите се дават под наем на летовници чрез Airbnb и други сродни платформи. От момента на установяване на високия стандарт на живот и благоустройство в селото, поддържано от германските инвеститори в началото на неговото битие на курортно средище, цените на къщите не са падали под 2500 - 3000 евро/кв.м строителна РЗП.

Традиционните балкански села имат чувствителна устройствена тъкан. Подчинена на релеф и ориентация, стопански пътища и изгледни точки, тя образува както радиално концентрични структури с централни места, църква, площад, кръчма, така и дисперсни групови клъстери, отделени от центровете, които в много балкански региони се наричат махали, на английски хамлет. Тези ансамбли от по няколко сгради са взаимосвързани и често произхождат от семейство, което се разраства и развива свое уникално стопанство и пространство за съжителство. Около центъра на Партенонас има няколко такива образувания, които са на непосредствената периферия на селището.

Мястото, на което е развит проектът "Хамлет", е разположено накрая на селището и принадлежи на собственици, живеещи понастоящем в Неос Мармарас. Площта му е около 1400 кв.м, на които може да бъде развит проект от група сгради с РЗП надземно 700 кв.м или с частични подземни площи около 800 кв.м.

Концепцията на проекта е да се изгради една структура от пространства и сгради, които да могат да се използват хибридно - и като дисперсен (дифузен) хотел, и като еднофамилни къщи за продажба или в смесен вариант. При това системата на пространствата на клъстера се изгражда от един и същ архитектурен тип, повторен четири пъти в различни варианти и ориентации. Този тип е една и съща тектоника на участващите сгради, но позволява различни начини на вътрешното функционално членение на пространствата му. Така проектът е скроен и прицелен широко към полето на потенциални инвестиционни развития. "Хамлет" "стреля" в бъдещето като една пушка заредена със сачми, покриващи голямо пространство на възможни флуктуации на пазара – както на хотелския бизнес, така и този на вторичните жилища като фракция от сферата на недвижимите имоти.

Пространствена структура и осигуряване на гъвкавост

Мястото се намира във високата част на Партенонас, с прекрасен изглед към залива между Касандра и Ситония. Самият парцел е проектиран върху стръмен средно около 22 градуса терен. До него се достига чрез тупикова улица от селото, продължаваща с централна захранваща алея с автомобилен достъп.

Ако трябва да се пресъздаде с една мисъл основата на проекта, трябва да се каже, че пространствената му структура е еднакво добре пригодена за цяла серия разномащабни артикулации. Клъстерът от обеми е с обща РЗП 750 кв.м и може да бъде развит като:

Вариант А - 4 еднофамилни вили по 180 кв.м

Вариант В - 8 еднофамилни къщи по 90 кв.м

Вариант С - 16 апартаментни студиа по 45 кв.м

и още 24 смесени варианта на комбинации между тези артикулации. Това означава, че една неизменна пространствена конфигурация е пригодена в процеса на проектно уточняване да побере най-различно разчленени жилищни функции в зависимост от моментната конюнктура: от дифузен апартхотел с 16 двойни-тройни единици на обитаване и с общо ползване на градинските външни пространства до 4 обособени еднофамилни вили, всяка от които е осигурена с неголям, но самостоятелен терасиран двор.

1 / 2

2 / 2

Тази програма създава по-особени условия за проектиране на пространствената структура. Тя е замислена като група сгради, състояща се от 4 еднакви обема, всеки от които се сглобява от по две каменни тела, всяко със собствен покрив, които са приплъзнати в план едно спрямо друго. Независимо от еднаквите им планови контури, четирите обема не изглеждат повтарящи се поради монтажа им под различни ъгли в границите на парцела, както и поради стръмния наклон на терена. Изравнеността на покривите на каменните кули и необходимостта да стъпят на различни нива на терена води до ред специфики в обемно-пространственото им изграждане:

- етажните нива във всяка от двете свързани в един обем кули са разместени на полуетаж спрямо съседната

- във всеки от четирите обема съществува едно подпокривно пространство с увеличена на 1.5 етажа височина, което обикновено се ползва за дневна, хол или при артикулация на по-дребни жилищни единици – за луксозно студио с емпоре.

Вариант с жилища от междинен формат с РЗП 65 и съответно 130 кв.м е една обогатяваща спектъра на плановите възможности опция. При най-надребнения формат на жилищни единици с по 45 кв.м всяка - решение, което отива в посока за ползване на структурата като апартхотел, са предвидени общи помещения за закуски и условия за приготвяне на храна.

При преход от вариант А към В вътрешната стълба на едно жилище (еднофамилна къща) се разпада на две вътрешни стълби – по една за всяка от по-малките редови къщи. При прехода от В към С вътрешната стълба остава една, но тя се превръща в общо обслужващо пространство за достигане до всяко от студиата.

Архитектурна настройка на образа

Теренът е терасиран с хоризонтални стъпала. Четирите сгради са "посадени" в терена така, че да могат да бъдат достъпни от терена във всеки от вариантите за ползването им. Пътят на алеята на ниво 0.00 е оставен за достъп с автомобил за превоз на стоки, хора и т.н. директно до входа на всяка резиденция. Проектната естетика на сградите произтича от традиционната архитектура на Халкидики, с дървени покриви, покрити с "византийски" керемиди, под стрехите на които влизат и просторните лоджии (chagiati). Парапетите са предвидени да са от метални решетки, а дограмите са от алуминий, прахово боядисан в тъмен цвят. По този начин сградите мимикрират с автентичната част от околната среда, следвайки традиционните архитектурни правила на Партенонас. Стените са стандартна конструкция със стоманобетонни плочи и колони, както и с тухлени стени, но цялата сграда е допълнително "опакована" с каменен зид с дебелина 0.2-0.3 м. Това може да се стори разточително, но гръцкото законодателство предвижда бонус при използване на естествен камък в условията на защитени зони на КИН… В частност съществува правило за разширяване на РЗП, когато предприемачът работи със стени от естествен камък - в този случай допустимата площ се мери по вътрешния контур на външните стени на сградата, изключвайки дебелината на стента, което автоматически добавя към разрешената РЗП около 20% площ.

Композицията на групата къщи едновременно и обособява този клъстер като самостоятелен клъстер, и свързва архитектурата й с останалата част от историческото селище. Нейната вътрешна свобода и видима спонтанност симулира стихийностно израстване на махалата в процеса на едно стихийно възникване. В една култура на съвременния туризъм, в която автентичното все повече се цени, обитаването в новия клъстер придава допълнителна стойност на преживяването на историята, мястото, пространството на Партенонас.

Заключение

Проектът "Хамлет", Партенонас, е замислен като инициатива на архитектурното бюро "Проспектум", форматиран е на ниво идеен проект, съобразен е с изискванията на гръцкото законодателство и на СПН (специфични правила и норми), отнесени към защитената територия на Пратенонас, и се предлага на пазара на инвестиционни проекти в Северна Гърция.

Четете в брой 3 на сп. ГРАДЪТ