За инструментите на пазара в България

Инструментите за сертифициране са създадени с цел да дават независима оценка относно екологичния отпечатък и устойчиви качества на сгради или квартали. Системите за сертифициране са количествени стандарти за измерване на концепцията за устойчиво развитие на сградния фонд, като три са релевантните инструменти на пазара в България – това са DGNB, LEED и BREEAM. Чрез определяне на набор от критерии и рейтингова система за тяхното оценяване тези системи разглеждат един обект през процесите на проектиране, строителство и експлоатация.

Независимо коя система е избрана, резултатът от тази оценка може да бъде полезен за характерните участващи групи като национални и местни правителства, проектанти, строители, собственици, инвеститори и ползватели. Може да се заключи, че идентифицирането на единни цели, приемането на подходящи стратегии за реализиране на тези цели, и прилагането на систематичен контрол на извършените дейности от независими трети лица гарантират постигането на сграда с доказана здравословна среда за обитателите, по-нисък въглероден отпечатък и измерен ефект върху околната среда.

Системите DGNB, LEED и BREEAM имат различни оператори и са създадени съответно в Германия, САЩ и Великобритания. Въпреки че се различават в процеса на сертифициране, трите инструмента са подобни в своите цели и в екологичните категории, които се разглеждат. Всеки от инструментите е на базата на критерии, които трябва да се докажат чрез конкретна техническа документация, които в съвкупност представляват точки и определят нивото на сертифициране на обекта. И трите системи изискват оценка от независими трети лица, които да проверят документацията. Тази проверка може да се извърши на два етапа - в края на процеса на проектиране и след това на строителство, както и наведнъж след получаване на Акт 16 за сградата.

В България за момента справката показва следните статистики на обекти в процес на сертифициране и на такива, получили своите сертификати:

DGNB
3 сертифицирани сгради
0 сгради в процес на сертифициране

BREEAM
33 сертифицирани сгради
6 сгради в процес на сертифициране

LEED
18 сертифицирани сгради
24 сгради в процес на сертифициране

Сертифицирането остава актуално с тенденция да стане стандарт

В секторите на търговско недвижимо имущество и ритейл институционалните инвеститори прокарват осезаема промяна, за да намалят риска от климатични промени в своето портфолио. Те са подтиквани от собствените си инвеститори да търсят по-устойчиви възможности за инвестиции и следователно оказват натиск върху фондовете за "озеленяване" на порфолиото. Обитателите също изискват от наемодателите все по-устойчиви сгради. И така има много пазарни сили, които се стремят да направят сградите по-устойчиви.

Както се вижда от справката на сертифицирани сгради, BREEAM и LEED са водещите системи на нашия пазар, а броят на регистрирани обекти се увеличава като дял от по-големите инвестиции в търговския сектор. При конкуренцията за наематели в един пост-COVID свят, когато ще бъде нужно време хората да се почувстват комфортно, за да се върнат в офиса, от една страна, а компаниите ще се нуждаят това да се случва по-скоро, от друга, сертифицираните сгради дават преимущество с това, че имат измерени и доказани качества за здравословна вътрешна среда, обмяна на чист въздух по международни стандарти, както и възможност за адаптация на вътрешните пространства, вътрешен комфорт и енергийна ефективност. 

Има ли финансов стимул за сертифициране?

Правителствата могат да вземат пример от голямото разнообразие на финансови стимули - някои от които безплатни - за стимулиране на ръста на зеленото строителство. В зависимост от амбициите развитието на цялата верига на зелено строителство може да бъде предизвикано със стимули, които стигат дори до обитателите, както например в Сингапур. Данъчните стимули за имоти, бонуси за плътност и преизползване на градски терени, ускорен процес на издаване на разрешение за строеж са сред най-ефективните начини за насърчаване на тенденцията зеленото строителство да стане стандарт.

В допълнение към пазарните стимули правителствата могат да одобрят някоя система за сертифициране на зелени сгради, като я включат в процеса на издаване на разрешителни за строеж. Този процес може да започне в пилотна фаза за общински обекти или за болници и училища.

Пазарните инструменти, споменати по-горе, не са подходящи за такава инициатива, тъй като са прекалено комплексни и едно правителство трудно може да се обвърже с една от тях вместо друга. С оглед на това Световната банка създаде системата EDGE, която може да се използва за постигане на минимален стандарт с използване на 20% по-малко енергия, 20% по-малко вода и въплътен въглерод в материалите, като сертифицирането гарантира независим валидиран подход, който не е ограничен от конкретен пазарен оператор и може лесно да се адаптира на национално ниво.

Стимулите за зелено строителство насърчават доброволното сертифициране. Стимулите работят най-добре, когато са наслоени върху задължителни кодове, които често се актуализират и прилагат. Заедно те създават „тласък и дръпване“, необходим за истинска пазарна трансформация. Такива стимули вече са в процес на разработване и за България.

Новостите в LEED

Както видяхме от статистическата справка за сертифицирани и регистрирани обекти в България, водещата система за момента е LEED. Това е и един от най-динамичните инструменти на пазара. LEED, или Leadership in Energy & Environmental Design, е най-широко използваната система за оценка на зелени сгради в света и международен символ на върхови постижения в зелените сгради. Разработен от Американския съвет за зелено строителство (USGBC), LEED сертификатът осигурява икономия на разходи за електроенергия, по-ниски емисии на въглерод и по-здравословна среда на местата, където живеем, работим, учим, играем и почиваме.

Гъвкавостта на LEED предоставя на всеки проект или тип сграда - от офис сгради и жилища до църкви и училища, възможност да търси сертификация. През годините LEED се развива, за да бъде в крак с променящите се технологии и иновации. USGBC представи LEED v4.1 като поредица от надстройки, които ще подобрят заложените стандарти, ще насърчат лидерството и ще направят платформата по-достъпна и по-лесна за ползване.

След настъпването на пандемията COVID-19 LEED създаде нова категория, която надгражда базисната система с критерии за здраве и безопасност. Категорията се нарича Safety First и включва следните допълнителни технически препоръки и критерии:

- "Почистване и дезинфекция на пространството" изисква създаване на политика и прилагане на процедури, които следват най-добрите практики за екологично почистване и поддържат здравословна вътрешна среда и безопасност на служителите.

- "Отново на работното място" е инструмент за оценка и планиране на връщането на работното ни място в офиса, както и за измерване на напредъка. Той идентифицира устойчиви изисквания при строителните процеси и човешкото поведение като предпазни мерки, които се предприемат срещу разпространението на COVID-19.

- "Повторно пускане в експлоатация на водоснабдителната система" помага на строителните екипи да намалят риска от излагане на обитателите на влошено качество на водата.

- "Управление на качеството на въздуха в помещенията по време на COVID-19" стъпва на и надгражда съществуващите изисквания за качество на въздуха в помещенията в LEED. Строителните екипи трябва да гарантират, че системите за качество на въздуха в помещенията работят според предназначението си, и да определят настройки на вентилацията, които могат да сведат до минимум разпространението на COVID-19.

- "Планиране на пандемия" има за цел да помогне на градовете и общностите да се подготвят, контролират и смекчат разпространението на болест по време на пандемия, която представлява висок риск за хората.

Какво предстои за пазара в България?

В момента се създава Единен фонд за декарбонизация на България като част от стратегията за обновяване на националния сграден фонд. Документът предвижда обновяване на 60% от жилищния фонд и 17% от нежилищния фонд на страната до 2050 г. Стъпвайки на Плана за инвестиции за устойчива Европа - част от Зелената сделка, авторите на стратегията представят възможности за финансиране през съществуващите европейските фондове. Предвижда се финансирането да бъде осигурено преди всичко от европейските фондовете за кохезионна политика. Фондът ще се използва за източник на безвъзмездни средства и финансови инструменти, включващи кредитни линии и гаранции или комбинация от тях, както и  техническа помощ за кандидатите.

Ще бъдат предоставени разнообразни стимули за зелени сгради:

- Зелени облигации - инструмент с фиксиран доход, който представлява заем, отпуснат от инвеститор на заемополучател, предназначен за дружества, общини, държави и суверенни правителства за финансиране на различни проекти и операции.

В анализа на стратегията за този инструмент се отчита, че зелени облигации са по-подходящи за публични сгради държавна и общинска собственост, но не и за частна.

- Енергийно ефективни (зелени) ипотеки - подобни на редовна ипотека, като основната разлика е, че кандидатът получава по-висок размер на кредита или по-облекчени финансови условия, ако изпълни мерки за повишаване на енергийната ефективност. Този подход предполага стимули за включване на подобрения на енергийната ефективност на сградите, когато тези подобрения не са били първоначално планирани. Инструментът е подходящ за жилищни сгради.

- Специализирани кредитни линии - инструмент, подходящ за всички типове сгради, както за частна, така и за общинска собственост. Пазарният потенциал се определя като висок. Като висока е посочена и степента на пазарна готовност. Няма нужда от законови или регулаторни промени.

- Финансиране по сметка - механизъм, при който дружество за комунални услуги предоставя капитала за финансиране на разходите за енергийна ефективност или инвестиции в енергия от възобновяеми източници в дадена сграда. Инвестициите след това се изплащат от собственика на сградата чрез месечна сметка за комунални услуги.

- Договори с гарантиран резултат/ЕСКО - инструмент, подходящ за всички типове сгради.

- Кредити при облекчени условия чрез револвиращи фондове - финансов инструмент с револвиращ характер на предоставения капитал.

Които и от тези механизми да бъдат приложени в България, като цяло новата стратегия предлага разходоефективни подходи за обновяване, съобразени с вида сгради и климатичната зона, и пътна карта с индикатори за измерване на постигнатите резултати за периодите 2021 - 2030, 2031 - 2040 и  2041 - 2050 г., както и възможности за използване на публично финансиране и за привличане на допълнителни инвестиции от частния сектор.

Пълния текст - в брой 6 на сп. ГРАДЪТ