Благодарение на множество фактори зеленото строителство се доказа като налагащ се стандарт, който премина от доброволни добри практики при проектиране, строителство и управление на сгради към задължителни практики, които се изискват от сградите в борбата с климатичните промени. Това бе потвърдено от амбициозните цели, заложени за Европа в Зелената сделка, която цели декарбонизация на сградния сектор до 2050. Но въпреки всичко това реалността е съвсем различна и докато сред обществените и бизнес сгради се вижда трансформация на пазара в посока зелени характеристики и сертификати, в жилищния сектор такова нещо няма.

Защо е така и каква е тенденцията на световния пазар?

В поредицата Green Pages 2021 представихме зелените жилища като лукс. Разгледахме примери от най-високия жилищен сегмент по света, където видяхме, че съвременният луксозен дом е здравословен, енергоефективен, високотехнологичен и екологично съобразен с връзка и достъп до зеленина, чист въздух и природа. Въпреки че за многофамилни жилища все още не е характерно масово да се изисква сертифициране на сградата по международните системи за устойчиво строителство, видяхме, че еднофамилните жилища от високия сегмент на пазара често са сертифицирани с високо ниво на зелени характеристики. Това говори ясно за себе си – който може да си го позволи, разбира смисъла от зеления дом, независимо дали той ще бъде сертифициран или не.

Но какво се случва с другите 99% от хората и какво е състоянието на жилищата в България? Какво да очакваме от жилищния сектор в след ковид-19, в навечерието на Европейската зелена сделка, в разгара на конфликта между Украйна и Русия и рязкото поскъпване на енергия, ресурси и материали?

Да започнем с предизвикателствата на жилищния пазар в Европа и в България.

Енергийна бедност в домовете на Европа и България

Енергийната бедност е широко разпространен проблем в цяла Европа. Според данни на ЕК между 50 и 125 милиона души не могат да си позволят подходящ термален комфорт у дома. Обща европейска дефиниция за енергийна бедност все още не съществува, но много държави членки признават мащаба на тази социално-икономическа ситуация като сериозно предизвикателство. Според данни от изследване на организацията „Право на енергия“ България силно изпреварва другите страни по четири ключови индикатора – влажни и течащи жилища, високи енергийни разходи за домакинствата, невъзможност домовете да се поддържат топли през зимата и невъзможност да се поддържат прохладни през лятото. В класацията, която обхваща всички 28 държави - членки на ЕС, с комбиниран индекс от четири показателя по данни на Евростат, България е на последно място по жилищен комфорт и на първо по енергийна бедност.

Ръст на цените на жилищата в европейските градове

Някои от най-търсените градове в Европа отбелязаха рязко увеличение на цените на жилищата през последните години. Това застрашава достъпността на жилищата, тъй като цените се покачват по-бързо от доходите, а наличността на жилищен фонд е ниска. Една от причините за това са увеличаващите се чуждестранни и корпоративни инвестиции в жилищни градски имоти, които трансформират моделите на собственост, пораждат неясноти кой е отговорен за правата на гражданите за адекватно и достъпно жилище и променят социалната структура на града.

През последните години жилищната собственост в европейските градове става все по-атрактивен избор за международни инвеститори като убежище на капитал и излишна ликвидност. Тези инвестиции се характеризират с повече трансгранични потоци, като жилищните имоти формират най-голям дял.

Когато чуждестранни инвеститори притежават жилища под наем (или ипотеки), се счита, че парите напускат местната икономика. Много корпоративни собственици на жилища са анонимни и не е ясно на кого принадлежи собствеността. В Лондон например компании, регистрирани в офшорни убежища, притежават повече от 36 000 имота. Наематели, живеещи в собственост на такива корпоративни наемодатели, се оплакват от рязко увеличение на наемите и неадекватна поддръжка, тъй като не могат да държат никого отговорен. В някои градове значителна част от изкупените имоти също остават празни, което допринася за недостига на жилища.

Платформите за краткосрочно отдаване под наем, които стават все по-популярни, също въздействат върху цените на имотите и влияят негативно на местните условия на живот. Собствениците на имоти имат възможност да участват на пазара за краткосрочни наеми. Въпреки че това има положителен ефект в някои градове, включително обновяването на по-стари сгради в исторически центрове и стимулирането на местната туристическа индустрия, въздействието е свързано с нарастващите цени на имотите.

Една от причините, поради които онлайн платформите за отдаване под наем са толкова привлекателни за туристите, е, че предлагат местно изживяване в напълно оборудвана къща на атрактивни цени. Наемодателите разбраха, че краткосрочните наеми са много по-изгодни от отдаването под наем на редовни наематели, което води или до премахване на апартаментите им от обикновения пазар, или до рязко увеличаване на наема.

Един от начините за смекчаване на липсата на жилища на достъпни цени е чрез създаване на т.нар. социални или достъпни жилища, при които местните администрации и жилищните асоциации с нестопанска цел отдават под наем субсидирани от правителството жилища. Този тип жилища често се свързват с по-нискокачествено строителство, считано за много по-малко желано и само за тези с най-ниски доходи. Въпреки това градове като Виена, където 62% от жителите живеят в социални жилища, показват, че такива жилища могат да обслужват и по-широк сегмент от населението, като конкуренцията между предприемачите гарантира предлагане на висококачествени и енергийно ефективни домове.

Ново строителство и съществуващи сгради

Националният статистически институт (НСИ) регистрира през 2021 г. рекорден ръст на строителство на жилища - над 15% повече нови жилища от 2020. Това е положителен факт, защото новите жилища, дори и да не отговарят на стандартите за устойчиво строителство, отговарят на съвременните нормативни изисквания за енергийна ефективност и качество на строителство, изисквани от държавата. Това предполага, че тези жилища ще са по-комфортни и ще изискват по-ниски разходи за енергия от обитателите. Но факт е, че жилищата в съществуващи сгради все още са много повече от тези в сгради ново строителство. И там е истинското предизвикателство на пазара и на държавата относно повишаване на качеството на живот на хората, намаляване на енергийната бедност и постигане на целите за декарбонизация, което изисква висока енергийна ефективност, възобновяеми енергийни източници, намаляване на потреблението на енергия - но не за сметка на здравето и комфорта на хората. Независимо дали ЕК ще изиска от държавата да предприеме по-строги политики за предлагане на достъпни жилища за всички, или частният сектор ще отвърне на това предизвикателство, остават предизвикателствата на борбата с енергийната бедност, обновяването на съществуващия жилищен фонд и инвестициите в ново строителство - едновременно устойчиво и достъпно.

Вижте статията в дигитален формат в брой 2/2022 на списание ГРАДЪТ