“Ние се фокусираме върху устойчивото развитие не защото сме природозащитници, а защото сме капиталисти и доверители на нашите клиенти. Това изисква разбиране как компаниите приспособяват бизнеса си към огромните промени, които икономиката претърпява. Като част от този фокус ние искаме от компаниите да определят краткосрочни, средносрочни и дългосрочни цели за намаляване на парниковите газове. Тези цели и качеството на плановете за постигането им са от решаващо значение за дългосрочните икономически интереси на вашите акционери.

Капитализмът е свързан с осигуряването на дългосрочна и трайна възвръщаемост за акционерите... Като стопани на капитала на нашите клиенти ние каним бизнеса да демонстрира как ще изпълни отговорността си към акционерите, включително чрез стабилни екологични, социални и управленски (ESG) практики и политики.”

Larry Fink, Chairman and CEO, BlackRock, в писмо до изпълнителните директори, 2022 г.

Темата на тази година е ESG (екологични, социални и управленски критерии). Ако не вярвате на мен, повярвайте на Лари Финк, СЕО на "БлекРок", ръководител на най-големия мениджър на активи в света. Знаем, че през последните няколко години ангажиментите за ESG (екологични, социални и управленски критерии) наистина се увеличават и днес всеки фонд и компания се опитват да дефинират ясен ESG ангажимент и да го интегрират в своите инвестиционни планове. И докато пишем този материал, излиза една съвсем актуална новина по темата:

19 януари 2022 Dow Jones пуска данни за устойчивост, ESG резултати за инвеститори

Доставчикът на глобални новини и бизнес информация Dow Jones обяви днес пускането на своите данни за устойчивост, включително оценки за устойчивост за хиляди публично търгувани компании, насочени към това да се даде възможност на инвеститорите и мениджърите на активи да разберат ефективността и въздействието на ESG политиката на компанията и да вземат устойчиви инвестиционни решения.

На пазара има усещане за спешност, че трябва да се ускорят усилията за ESG. За инвеститорите вече съвсем не е достатъчно да генерират възвръщаемост, те трябва да генерират отговорна възвръщаемост, като се грижат за хората, планетата и печалбата. Това категорично е посланието за 2022, да е честита на всички!

Нека да проследим откъде идва ESG, ще има ли принос върху инвестиционните проекти у нас и как бизнесът може най-лесно да се адаптира към тези нови изисквания. Важно е да се отбележи, че този вид доклад, или оповестяване, по ключови екологични, социални и управленски критерии се отнася за всички видове бизнес и инвестиции, не само за тези в сектора строителство. Тъй като ние сме експерти, които се занимават със сгради, ще разгледаме конкретно как ESG докладването се отнася към инвестициите в недвижимо имущество. С две думи казано - ако сте компания с една или повече собствени сгради, управлявате чужди сгради, планирате да купувате сгради или пък да строите, тази информация е за вас.

Първият въпрос със сигурност ще бъде - доброволно или задължително. За да разберем отговора, нека погледнем какво тласка пазара в Европа в тази посока.

Европейска таксономия и Регламентът за устойчиво финансово оповестяване (SFDR)

Регламентът за таксономията на ЕС е инструмент за класификация и категоризация за оценка на устойчиви икономически дейности. Регламентът законово задължава участниците на пазара да докладват за устойчивото представяне на своите икономически дейности. Европейската таксономия е неразделна част от Европейския зелен пакт и цели да подкрепи политиката на ЕС за устойчиво развитие.

До момента регламентът за таксономията установява шест екологични цели:

• смекчаване на изменението на климата
• адаптиране към изменението на климата
• устойчиво използване и опазване на водите и морските ресурси
• преход към кръгова икономика
• замърсяване превенция и контрол
• опазване и възстановяване на биоразнообразието и екосистемите.

Регламентът за таксономията определя условията за всяка икономическа дейност да бъде „в съответствие“ с таксономията. Той определя четири условия, на които една икономическа дейност трябва да отговаря, за да се счита в съответствие. Всяка икономическа дейност подлежи на скрининг по определени технически критерии, установени от Европейската комисия, които определят редица изисквания за екологична ефективност, гарантирайки, че дейността има съществен принос към конкретна екологична цел и не вреди значително на другите екологични цели.

Таксономията признава три различни вида дейности като екологично устойчиви, като строителството попада в дейности, за които няма технологично и икономически осъществима нисковъглеродна алтернатива, но които имат минимално ниво на емисии в своя сектор. Тези дейности, които имат потенциал да станат зелени, но все още не са непременно зелени, се наричат ​​„допустими по таксономия“. Допустимите за таксономия дейности включват производство на електроенергия от вятърна енергия, но също и производството на цимент, алуминий, желязо и стомана и хлор, както и строителството на нови сгради наред с много други. Тези дейности са приведени в съответствие с таксономията само ако отговарят на нейните критерии. Например в случай на производствени дейности една допустима дейност е зелена само ако нейните емисии на CO2 не надвишават определен праг. В случая на сградите зелените сгради са идентифицирани като най-добри по отношение на енергийната ефективност.

Това, с което трябва да сме на ясно, е, че Европейската таксономия е регламент и ще изисква задължителни документирани доказателства, които да отговарят на конкретни критерии.

Регламентът за устойчиво финансово оповестяване (SFDR) налага задължения за оповестяване на ESG за мениджъри на активи и други участници на финансовите пазари и е въведен от Европейската комисия наред с Регламента за таксономията като част от пакет от законодателни актове мерки, произтичащи от План за устойчиво финансиране.

SFDR се различава от регламента за таксономията, но двете са пряко взаимосвързани. Докато таксономията е основният механизъм за справяне с greenwashing, като определя критерии за определяне дали дейността е екологично устойчива. SFDR е ново изискване за прозрачност за участниците на финансовите пазари, свързано с ключови екологични, социални и управленски критерии (ESG). Целта е да се повиши прозрачността на пазара и да се насочи капитал към по-устойчиви бизнеси.

За много мениджъри на активи основното предизвикателство на SFDR ще бъде докладването на подробни характеристики на ESG на ниво продукт от 2022. Регламентът за таксономията вече е в сила от 1 януари 2022 г.

ESG и сградите – къде е връзката

Ако сте архитект, строител или предприемач, вероятно вече ви е доста скучно. Наистина бюрокрацията расте, но целта ни не е да оценим дали това е за добро или за лошо, а да разясним как ще се отрази на недвижимите имоти. Фактите са, че трябва да се строи по-отговорно и да се доказва как това касае всички участници в сектора - проектанти, архитекти, инженери, строители, продуктови производители, инвеститори и законови институции.

Какво представлява ESG оценката на недвижими имоти

ESG oценката на недвижимите имоти предлага на мениджърите на недвижими имоти релевантни и валидирани аналитични инструменти за сравнение на ефективността на ESG, идентифициране на области за подобрение и ангажиране с инвеститори.

Оценката на недвижимите имоти е в основата на глобален бенчмарк и рамка за отчитане на ESG за компании за недвижими имоти, котирани на фондовия пазар, фондове за частна собственост и инвеститори, които инвестират директно в недвижими имоти. Оценката е оформена на базата на това, което индустрията счита за съществени проблеми в устойчивостта на инвестициите в недвижими имоти. Вече съществува методология, последователна в различните региони и типове имоти в съответствие с международните рамки за отчитане.

ESG оценката на недвижимите имоти включва три компонента: управленски (management), ефективност (building performance) и развитие (development).

Управленският компонент измерва стратегията и лидерството на предприятието, политики и процеси, управление на риска и неговия подход за ангажиране на заинтересованите страни.

Компонентът за развитие измерва усилията на предприятието за справяне с проблемите на ESG по време на фазите на проектиране, строителство и обновяване на сграда. Този компонент е подходящ за обекти със завършени или текущи проекти в ново строителство (проектиране на сграда, избор на място или строителство) или в процес на основен ремонт.

Компонентът за ефективност измерва представянето на портфейла от недвижими имоти като активи на предприятието. Той е подходящ за всяка компания за недвижими имоти или фонд и включва информация за показатели за performance. Въпреки че различните методологии леко се разминават в показателите, които разглеждат, основните категории за ефективност на сграда или сгради в едно портфолио са: оценка на риска, енергийна ефективност, ефективност при потребление на вода, управление на отпадъци, парникови емисии и зелени сертификати (LEED, BREEAM, DGBN, EDGE).

Да ви звучи познато? Да, много познато е – оценките за ефективност на активите, или building performance, разглеждат същите неща като системите за зелени сгради. Както и при сертифицирането, точно тези категории имат принос към всички процеси, свързани с проектирането и строителството на нови сгради, както и реновирането на съществуващи. И също както при сертифицирането всяка от тези категории разглежда поредица от критерии или индикатори, за да установи нивото на ефективност за сградата. За да даде оценка по ESG, всеки индикатор под съответните категории се разпределя към едно от трите ESG измерения (E - екологични; S - социални; G - управление) и по този начин се изчислява оценката.

Използвайки тази методология, мениджърите на недвижими имоти получават своята ESG oценка, ценни бизнес прозрения, а и могат да отговарят на своите изисквания за SFDR с увереност, тъй като данните са подадени и валидирани от самите активи.

Как ние можем да помогнем

Със своята широка експертна мрежа от партньори и повече от 10 години международен опит в експертна оценка на сгради чрез сертифициране по всички системи за устойчиво проектиране и строителство "Трипъл Грийн" е начело в процеса на ESG оценяване на недвижими имоти. Ние партнираме с глобалните лидери, като участваме в международни работни групи за изготвяне и разпространение на методологии за зелено строителство, оценки и валидиране на критерии за устойчивост. Работим в тясно сътрудничество с утвърдените оператори на международни инструменти за устойчиво проектиране и строителство и за оценки по ESG за недвижими имоти и имаме дългогодишен безупречен опит на успешно оценяване, докладване и сертифициране на зелени проекти.

Вижте статията в дигитален формат в брой 1/2022 на списание ГРАДЪТ