Сгради

Централната баня в София: в търсене на концепция за развитие

Споделяне

Отворената покана за разработване на концепция за развитие на северното и източно крило на Централната баня стартира на 15 май, за да потърси добре аргументирани решения за оптималното използване на сградата. Предложения подадоха четири български и чуждестранни обединения, като всяко от тях представи своя екип, метод на работа, както и резюмета на концепция, бизнес план и модел. Комисия в 15-членен състав разгледа подробно кандидатурите и избра три екипа, които в следващите три месеца ще продължат работа по разработването на своите концепции. Това са екип „Софийски  терми“, обединение  "Kengo  Kuma &  Associates  Inc  и  "Ямазаки  + Иванова  Архитектс" ООД и гражданско сдружение "Историческа баня". На следващите страници на списание ГРАДЪТ ще ви представим предложенията на трите екипа в първия етап на конкурса.

Малко история

Сградата на Централната минерална баня е построена в началото на XX век по проект на арх. Петко Момчилов. Тя е издигната на място, което през столетията винаги се е свързвало с минералната вода. Непосредствено до сградата на банята се намира каптажът на минералния извор, който е важен градообразуващ фактор в историята на София. Между днешната баня и джамията "Баня башъ" някога е бил разположен термалният комплекс на Сердика. През османския период на това място се е намирал градският хамам.

Строителството на Централната баня е замислено като комплекс от две постройки – малка баня (на мястото на днешните чешми) и голяма – съществуващата сграда. Малката е разрушена по време на бомбардировките през Втората световна война, а голямата продължава да функционира до 1988 година, когато е спряна от експлоатация. Възстановяването на сградата започва през 1996 г. и с различни източници на финансиране продължава близо 20 години. През 2015 г. част от сградата отново е отворена за посетители като Музей за историята на София.

Дълги години остава нерешен въпросът за бъдещето на неизползваната част от сградата на Централната баня (северно и източно крило). През този период Столичната община прави няколко опита да отдаде на концесия тази част от зданието, но липсват кандидати. През 2020 г. в търсене на решение Направление “Архитектура и градоустройство” възлага на общинското предприятие „Софпроект“ да изготви задание за отворена покана за концепция. Целта е да бъдат събрани аргументирани предложения за оптимални решения за функциите, управлението и ефекта от използването на северното и източно крило на Централната баня.

1 / 2

2 / 2

Заданието

Заданието за конкурса е финализирано в края на април, след като са събрани и анализирани над 200 въпроси, коментари и предложения от граждани и експерти. Процесът по събирането на препоръките започва на 26 март с онлайн представяне на първата версия на документа пред аудитория от над 80 души, които имат възможност да задават въпроси и да отправят предложения на живо. След това продължава на специално отворения имейл за обратна връзка - open-call@sofproect.com, до 12 април. На интернет страницата https://sofproect.com/portfolio/banya/ е публикуван пълният списък с получените въпроси и мнения по заданието, придружени с отговори и коментари от екипа на „Софпроект“.

Отворената покана

Отворената покана за разработване на концепция за развитие на северното и източно крило на Централната баня е обявена официално на 15 май. Тя позволява участието на български или чуждестранни физически или юридически лица, както и на техните обединения. Документи за участие в конкурса подават четири екипа -  обединение „Kengo Kuma & Associates Inc и "Ямазаки + Иванова Архитектс” ООД; гражданско сдружение "Историческа баня"; екип „Софийски терми“ и сдружение "План за Централна минерална баня".

Подборът на идеи се провежда в два етапа. В първия кандидатите представят екипа и метода на работа, резюмета на концепция, бизнес план и модел за развитието на неизползваната част от сградата. Кандидатурите се разглеждат от комисия в 15-членен състав, която избира три екипа за участие във втората фаза на конкурса. Във втората фаза трите избрани колектива са поканени да разработят задълбочено и в детайл своите концепции, бизнес план и модел и да представят предложенията си  публично. Този етап започва в средата на юли и ще завърши в средата на октомври 2020 г.

Задължително условие е идеите да бъдат съобразени със статута на сградата като недвижима културна ценност от национално значение. Предложенията трябва да включват също така и оценка на възможностите за оползотворяване на водата от минералния извор до банята като ценен ресурс за града и неговите обитатели.

Комисията

Получените предложения са разгледани от 15-членна експертна комисия в периода от 6 до 12 юли. Тя е с председател главният архитект на София Здравко Здравков и членове: Любо Георгиев, директор на ОП „Софпроект - ОГП”; д-р Венета Ханджийска-Янкулова, директор на Регионален исторически музей, София; д-р урб. Ангел Буров, експерт "Урбанизъм"; проф. д.а.н. арх. Тодор Кръстев, експерт "Недвижими културни ценности"; инж. Ваня Николова, експерт "Минерални води" в НАГ; Леона Асланова, експерт "Бизнес развитие"; Антон Герунов, експерт "Управление на проекти" в НАГ; др. Вероника Димитрова, експерт "Градска социология"; Даниел Лорер, експерт "Оценяване на предприемачески проекти"; Малина Едрева, председател на групата ГЕРБ в СОС; Милка Христова, представител на групата "БСП за България"; Марта Георгиева, представител на групата “Демократична България – Обединение”; Борислав Иванов, представител на ПГ „Патриоти за София“, и Борис Бонев, независим общински съветник.

Критериите за оценка

Комисията разглежда материалите и оценява качеството им, както и заявения капацитет на екипите да изпълнят задачата. Крайната оценка за всеки участник е комплексна и взима предвид всички представени материали. Разработките се оценяват по следните критерии: Професионален и специфичен опит на екипа – максимум 10 т. Предложен метод на работа - максимум 20 т. Резюме на концепция – максимум 35 т. Резюме и съдържание на бизнес план и бизнес модел - максимум 30 т. Допълнителни предложения – максимум 5 точки.  Максималният общ брой точки, който може да получи един участник, е 100.

Класирането

Предложенията на участниците са оценени и класирани спрямо получения брой точки:

  • Екип „Софийски терми“ получава 93.80 точки
  • Обединение "Kengo Kuma & Associates Inc и "Ямазаки + Иванова Архитектс" ООД - 82.68 точки
  • Гражданско сдружение "Историческа баня" - 70.63 точки
  • Сдружение "План за Централна минерална баня" - 48.57 тoчки.

Към втори етап продължават трите екипа, класирани с най-много точки. Финалистите са официално оповестени на 13 юли, след което общинското предприятие „Софпроект“ сключва договори с тях за разработването на подробни концепции.

Възнагражденията

Всеки от избраните да продължат във втория етап три екипа получава възнаграждение в размер на 10 000 лева, за да разработи своето предложение в детайл.

Какво предстои

Очаква се до края на октомври всеки от трите избрани екипа да подготви задълбочени и подробни концепция, бизнес план и модел за развитието на неизползваната част от сградата на Централната баня. Финалните разработки ще бъдат публикувани и представени публично в периода от 26 до 30 октомври.

На финала Столичната община ще придобие разработените концепции и ще има право да избере една от тях за реализация, да комбинира елементи от отделните разработки, да покани един или няколко експерти от екипите за последващи действия по реализацията или да се договори с авторите за друго.

Коментари от членове на комисията

Любо Георгиев, директор на ОП  “Софпроект - ОГП” и ръководител на екипа на „Визия за София

Продължаващите екипи в Етап II получиха най-много точки, защото са подходили професионално и предлагат задълбочени и аргументирани концепции с уважение към даденостите на сградата, минералното богатство, софийската история и архитектурна идентичност. Нашата цел е да проведем отворената покана по максимално открит и прозрачен начин. Привлякохме различни специалисти в комисията, които да дадат своята независима оценка. Ще продължим да водим процеса по прозрачен начин и в обществен интерес. Надяваме се в близките години  цялата сграда да бъде обновена и да се превърне в притегателно място за жителите и гостите на София.

Здравко Здравков, главен архитект на София

Препоръките към трите избрани екипа са в две посоки. Първата е да се намери умереният баланс между функциите, без да има свръхпретоварване, програмата не е необходимо да бъде прекалено широка. Втората е да се развие ясна етапност на реализацията на идеите, за да може да се планира и да се вземат решения за следващите стъпки. Потенциалната археология например би повлияла силно на сроковете или възможностите.

Ангел Буров, експерт "Урбанизъм"

Класираният на първо място екип се отличава с изключително креативно и системно развитие на концепцията без излишни идеи и предложения. Вероятно могат да бъдат направени малки допълнения, но би било добре екипът да прецени за нуждата от такива в следващия етап. При оформянето на предложенията за площад "Бански" (например "воден павилион") е нужна чувствителност и внимание върху неговия статут на НКЦ на градинското и парково изкуство.

Леона Асланова, експерт "Бизнес развитие"

Класираното на първо място предложение предлага прецизен и ясен бизнес план и модел. Той е впечатляващ и някак завършен за разлика от другите, като няма подценена част. Второто предложение не дефинира ясен бизнес план, като са представени множество хипотези, но не е ясно коя е водеща. Третата кандидатура също има ясен бизнес план и изчистена концепция, но хотелите и туроператорите не са припознати като основна заинтересована страна, свързана със СПА туризма.

Проф. д.а.н. арх. Тодор Кръстев, експерт "Недвижими културни ценности"

Идеята на класирания на първо място екип е ясно структурирана и представена. Осигурено е безконфликтно съжителство на термални и музейни функции. Въпреки това интеграцията между двете функционални групи в определена степен е механична, без особен принос за тяхното взаимно обогатяване. Концепцията, класирана на второ място, също е отлично структурирана и представена. Между всички предложения в конкурса тук най-успешно е проведена необходимата интеграция между термални и музейни функции. Идеята на класирания на трето място екип също е изложена и представена до голяма степен, но с известна непълнота.

ЕКИП "СОФИЙСКИ ТЕРМИ" - 93,80 ТОЧКИ

Архитекти: Мая Шопова, Слава Савова
Експерт по недвижимо културно наследство: арх. Мария Каразлатева
Икономист: Стилиян Гребеничарски
Културолог: Иво Страхилов
Социолози: Маике Исаак, Гейлийн Дейвис
Минеролог: Миряна Апостолова
ВиК: Теодор Петров
Инженер хидрогеология: Мирослав Кръстанов
ОВК: Калин Кифонов

Концепция

Екип „Софийски терми“ предлага северното и източното крило на Централната минерална баня да се трансформират в център за термални води и градска култура. Концепцията следва традициите на римски бани, съчетавайки на едно място терапия и образование, спорт, дебат и рекреация.

Главният вход към “Софийските терми” е планиран на противоположната страна на централния вход на Регионалния исторически музей. Той се намира в облагородения вътрешен двор, споделен с НАГ и в близост до комина. Подобно на часовникова кула, която служи за ориентир в града, коминът посочва пътя към сградата.

В сутерена на двете крила са разположени басейн, сауна/парна баня, градина за почивка, рецепция и книжарница. Планирани са също кафе и бар, които да активират кръстовището на ул. „Искър“ и ул. „Сердика“ от ранните часове на деня до късно вечерта.

Първият етаж включва басейн, стаи за лечебни процедури и почивка, воден бар, библиотека и зала за дискусии. На второто ниво са разположени учебна работилница, басейн балкон, спортна зала, уелнес център и други. В подпокривното пространство има топъл басейн, който работи целогодишно.

Екипът предлага стратегия за обновяване на площад “Бански” чрез добавяне на нови функции по периферията му. Такъв например е водния павилион - временна постройка, която се обновява на всеки няколко години, давайки възможност на млади архитекти да проектират тази малка градска функционална инсталация.

Обширното пространство, заключено между ЦУМ и банята, се превръща в хибриден площад с достъпни паркоместа през работния ден и гъвкаво място за артистични прояви вечер и през уикендите. Тук може да се разположат pop-up павилиони, които допълнително да оживят площада. Пространствата около останките от римските терми и джамията Баня башъ също трябва да бъдат облагородени, смятат експертите от екипа. Те предлагат да бъдат оформени и два триъгълни площада пред сградата на НАГ с водни инсталации и Popup воден бар за социална консумация на на минерална вода.

Водоналивният кът, разположен на малкия площад между банята и Дома на киното, да стане по-достъпен за жителите на София, особено за тези, пристигащи с автомобилите си. Трафикът може да се облекчи с помощта на водоналивна станция за автомобили, позволяваща на шофьорите да напълнят вода бързо и на определени за това места.

Екипът изследва и възможностите за оползотворяване на енергийния ресурс на водата и удължаването на жизнения й цикъл. Водните инсталации в обновените публични пространства или термалните басейни могат да бъдат свързани в “кръгови” системи за максимално ефективна употреба на водния ресурс. Минералната вода може да се използва за отопление на сградата през зимата и за охлаждане през лятото, както и за осигуряване на постоянната температура на плувните басейни чрез термична инсталация.

Бизнес план и модел

Публичната собственост на Централната баня и прилежащата инфраструктура се запазва. Финансирането се осъществява на принципа на публично-частно партньорство с водеща роля на външен партньор инвеститор и допълващ ангажимент от Столичната община.

Екипът предлага два варианта за управление на термалния център. Първият от тях е външен инвеститор да поеме самостоятелно концесията. Вторият е да се създаде съвместен оператор концесионер между външния инвеститор и Столичнаат община.

По този начин обектът може да функционира без ежегодна общинска субсидия и няма да тежи на бюджета и данъкоплатците. Нещо повече – общината може да реализира приходи от концесионна такса и/или дивиденти, които да реинвестира в опазване на културното наследство.

Според експертите от екипа внедряването на съвременни технологии за използване на топлинните свойства на минералната вода и енергийна ефективност ще минимализира значително оперативните енергийни разходи.

ЕКИП "KENGO KUMA & ASSOCIATES Inc и "ЯМАЗАКИ + ИВАНОВА АРХИТЕКТС" - 82,68 ТОЧКИ

Архитекти: Минору Йокоо, Томохиро Мацунага (Kengo Kuma & Associates); Йоши Ямазаки, Надя Иванова ("Ямазаки + Иванова Архитектс")
Инженер хидрогеология: Величко Величков
Инженер ВиК: Васил Йорданов
Финансист: Розалина Козлева-Рибарова
Социолог-антрополог: Миладина Монова
Мениджмънт: Елена Радева
Строителен инженер: Николай Милев
Архитект реставрация: Георги Цапков
Туризъм: Констанца Христова        

Концепция

„Целта е да съхраним наследството, но и да му дадем ново бъдеще. Сградата не би имала бъдеще, ако не й върнем водата, която е част от нейната идентичност. Функцията "минерална баня" е логично развитие за сградата, тя надгражда функцията на музей и в целостта си обектът се превръща в активно пространство. В него посетителите преживяват хилядолетната история на града“, обясняват авторите на концепцията.

Екипът предлага създаването на автентичен термален център, организиран по съвременен начин. Посетителите могат да се потопят в различно темперираните басейни в атмосферата на пищните пространства на историческата сграда. Има възможност за различни процедури, семейни вани, сауна, топила, парна баня, зони за релакс и други.

Нов пасаж, разположен по централната ос на сградата, свързва площад "Бански" и градинката пред НАГ. Той прави връзката между задния двор и главното фоайе на банята, но играе и ролята на вход към двата басейна. Вътрешните дворове приобщават басейните към новото пространство чрез повдигане на нивото им. Пасажът продължава към обширна тераса, разположена в задния двор и включваща зоната с комина. Достъпът от градинката пред НАГ е по парадно стълбище през терасата до входа на банята. Този нов "коридор" прави банята по-отворена към града и създава благоприятни условия за развитие на зоната зад сградата.

Създава се мрежа от обособени пространства за чешми с минерална вода, която е развита в диаметър около 300 м от сградата. Те са разпръснати в различни точки, а не са концентрирани само на едно място. Подсещат минувачите, че се намират в района на извора.

Предвиждат се нови пешеходни маршрути, приобщаващи района около банята към други, богати на история и памет места в центъра на града. С голям потенциал е връзката "Кардо Ново" - своеобразна интерпретация на главния римски път в антична Сердика. Той започва от площад "Бански", продължава през вътрешния двор на ЦУМ, площада пред главните институции в държавата, двора на хотел "Балкан" с ротондата "Св. Георги" и съседните археологически обекти от римския период; преход към бъдещата пешеходна ул. "Съборна", градинката на хотел "Рила" и връзка с ул. "Граф Игнатиев".

Бизнес план и модел

Необходима е първоначална инвестиция в размер на около 11 млн. лeва. Тя включва разходите за реставрацията на банята, конструктивното укрепване на северното и източното крило, възстановяването на рекреационните и балнеологични съоръжения, набавянето на оборудване, отговарящо на най-високи стандарти за качество.

Екипът предлага Столичната община да се заеме с ремонта на сградата на Централната баня по примера на район Банкя. За реставрацията и възстановяването на обекта е необходимо целево финансиране от общинския бюджет. Възможно е да се използва финансов инструмент в рамките на програмен период 2021 - 2027.

Формите за управление и стопанисване на банята са търговско дружество с едноличен собственик на капитала Столичната община и публично-частно партньорство.

Според експертите термалният център може да генерира достатъчен паричен поток от дейността си, с който да се финансират всички разходи по експлоатацията и поддръжката му.

 

ЕКИП ГРАЖДАНСКО СДРУЖЕНИЕ “ИСТОРИЧЕСКА БАНЯ” - 70,63 ТОЧКИ

Архитекти: Веселин Алексиев, Елица Димитрова, Надежда Сучева
Икономист: Иво Анев
Инженер хидрогеология: Павел Пенчев
Социолог: Леа Вайсова
ВиК инженер: Гаврилия Хараланова