Има ли пазарен потенциал за развитието на инвестиционни проекти в България и кои са предпочитаните от инвеститорите сегменти? Кои са мащабните инвестиционни проекти на 2015 г.? Как да възвърнем интереса на чуждестранните инвестиционни компании към страната ни? Какви са най-новите тенденции при финансирането на проектите в сектор недвижими имоти? Тези въпроси дискутираха участниците в първия панел на конференцията за инвестиционни проекти и пазари на недвижими имоти BalRec, която се проведе на 17 ноември в Paradise Center.

Ерден Билгинер, член на борда на директорите, "Гаранти-Коза България" ЕАД: Вярвам в тази страна и в този пазар
Избрахме да инвестираме в България, защото страната предлага много добри възможности. Тя е член на ЕС, има възможност за усвояване на еврофондове, ниски данъци, налична земя на добри цени, висококачествена работна ръка и законодателство в съответствие с Европейския съюз. Качеството на работната сила тук е по-високо в сравнение с останалите балкански страни.
За разлика от България европейският пазар има редица негативи, тъй като е пренаситен, няма достатъчно свободна земя и тя е доста скъпа, а данъците са високи.
Навлизаме на българския пазар с проекти за смесено предназначение. Забелязваме, че тук има голямо търсене на офиси. Има много жилищни имоти, но качеството им не е достатъчно и не отговаря на европейските стандарти. Затова ще предложим жилищни имоти с по-високо качество.
Ще реализираме два мащабни проекта в България – "Гранд Каньон" в жк "Младост" с площ 250 хил. кв.м и Koza Square с площ 600 хил. кв. метра, като общата стойност на двата проекта ще надхвърли 600 млн. евро. Ние сме много обнадеждени и позитивно настроени за развитието на нашите проекти тук. Вярвам в тази страна и в този пазар. Затова ще продължим да присъстваме в България.

Пламен Андреев, управител, "Планекс Холдинг": Пазарът е ориентиран към крайния клиент
Забелязват се оптимизъм и положителни тенденции за развитието на пазара на имоти във всички сегменти. Дано тази тенденция да бъде по-трайна. Пазарът днес е такъв, какъвто е бил вчера и какъвто ще бъде и утре – той е търсене и предлагане. Радостно е, че има тенденция, която катализира положителни промени в пазара в световен мащаб и в България. В момента има ръст в търсенето на офиси под наем, в жилищното строителство и в сектора на хотелите и ваканционните имоти, където тенденцията да се строят нови хотели намалява, а преустройството на стари хотели в апартаменти се увеличава. Наблюдава се търсене на офиси за отдаване под наем на IT сектора и аутсорсинга.
Клиентът и търсенето се промениха. Пазарът вече е изцяло ориентиран към крайния клиент. Затова се стремим да направим проекта ни Smart center в Бургас удобен, лесен за експлоатация и отговарящ на всички необходими условия за работа и живот. Тези основни принципи трябва да се спазват и при реализацията на жилищни проекти, които също трябва да бъдат ориентирани към клиента, към това как той се чувства.
Най-голямото удоволствие е да видиш 3-4 години след завършването на даден обект, че децата са на същия амфитеатър, който си рисувал, че площадките са пълни, а за тенис корта няма свободни часове и т.н. Това е удоволствието от реализирания проект. Дано да има все повече такива проекти.

Георги Киров, директор оценки и инвестиции, Colliers International: Развръзката ще дойде през 2017-2018 година
Присъединявам се към умерения оптимизъм, които споделят колегите. Като международна компания ние правим статистика за развитието на пазара не само като офиси и жилища, но и като инвестиционни транзакции. Последните растат през тази и миналата година, а страната ни следва глобалния тренд. През последните две години в Централна и Западна Европа се говори за силен растеж, а тази година за бум. Нивата на инвестиционни транзакции през 2015 г. са над тези от 2007 г. В България тази тенденция засега не се материализира, тъй като нивата все още са на една трета от тези през 2007 г. Тук все още не е факт притокът на чуждестранни инвеститори от Западна Европа и САЩ.
Форма на заплаха за България би могъл да бъде фактът, че пазарът на недвижимости е цикличен. Ако тази вълна продължи и при нас, не е ясно кога тя ще ни завари в цикъла – дали ще имаме достатъчно време да поемем още капитал, от който имаме нужда. Въпреки че 2016 г. ще бъде добра за всички сегменти от пазара на имоти, развръзката ще дойде през 2017-2018 г. Ако предприемачите се подведат по положителните тенденции, инвестиционната активност отново може да доведе до пренасищане на българския пазар на имоти. В момента в София има недостиг на офис площи, но след две години няма да бъде така. Затова тези, които се позиционират първи в този сегмент, ще успеят да се възползват от възможността.
Положителното е, че растежът у нас до голяма степен е генериран от търсенето, а не от предлагането. Имаме много силно търсене и в добра динамика спрямо другите пазари, които имат повече капитал.

Антония Маврова, ръководител правна практика "Недвижими имоти и строителство", Kinstellar: България присъства на инвестиционната карта
Забелязва се тенденция на обръщането на погледите на инвеститорите към Централна и Източна Европа, дори България. Разбира се, основният фокус на инвеститорите са Чехия, Полша, следват Румъния и Унгария, а след това и България. Интересни са сделките, които се сключват – придобиване не на отделни активи, а на цели портфейли от имоти. Също и придобиване на портфейли от кредити, които са предоставени за финансирането на недвижими имоти. Kinstellar работи по една изключително голяма транзакция през тази година, която е съсредоточена изцяло върху Централна и Източна Европа. Става дума за Aviva Investors, които продадоха портфейл от кредити на известния американски инвестиционен фонд Lone Star. Стойността на сделката е 185 млн. евро.
Къде е България и имаме ли такива обеми, които да предложим на инвеститорите? Страната ни се разглежда по-скоро като част от една транзакция с други държави от Централна и Източна Европа. В момента Kinstellar работи по сделка за придобиването на портфейл от кредити, предоставени за финансиране на закупуването на недвижими имоти. Сделката обхваща пет юрисдикции, включително и България, и ще бъде финализирана до края на годината.
Забелязват се и чисто инвестиционни сделки – придобиването на портфейли от недвижими имоти, преди всичко в Чехия и в Унгария. България присъства на инвестиционната карта, но по-скоро като част от по-голяма регионална сделка. В даден момент тази вълна ще ни залее, но вероятно като сделка, която обхваща повече юрисдикции, и тенденцията е, че трябва да успеем да промотираме България като място за добри инвестиции.

Мая Алексова, директор на управление "Финансиране", УниКредит Булбанк: Банките подкрепят устойчивите проекти
Макросредата създава добри условия за развитието на сектора на недвижимите имоти.Основните двигатели за подобряването на инвестиционната среда са ниските цени на петрола и свързаните с него енергоносители, а това директно се отразява на възможността за повишаване за вътрешното потребление, което бе под сериозен натиск през изминалите години. В момента виждаме положително развитие, което се отразява в повишеното търсене на недвижими имоти в сектора на жилищата. Има и положителна тенденция в сферата на труда, където се забелязва намаление на безработицата. Две трети от заетите места са в секторите на изнесените услуги и IT, които са с много висока добавена стойност. Това показва, че засега България остава сериозна дестинация и цел за големите компании по отношение на изнесените услуги и IT сектора. Тази тенденция може да бъде ограничена от липсата на офис площи, където има повишено търсене.
Положителните тенденции за развитието на българския имотен пазар са налице заедно с исторически най-високото ниво на усвояване на европейски средства, което води до повишаване на вътрешното потребление. Всички участници в строително-инвестиционния процес трябва да се стремят към устойчиво развитие на пазара.
Банките подкрепят устойчивите, балансирани и добре развити проекти. Те оценяват преди всичко качеството на проекта и бизнес плана, когато решават дали да го финансират. Други важни фактори са достатъчното наличие на собствен капитал, качествата и опитът на инвеститора. Секторът вече изисква повече професионализъм.

Красимир Шалев, управител, "Бигла III" ООД: Проблем е намирането на добри кадри
Забелязва се ръст на жилищното строителство, в което нашата компания "Бигла III" има сериозен опит. Като собственик на консервативна фирма обаче съм предпазлив оптимист, защото всяко развитие трябва да почива на стабилна икономическа основа. В момента в строителния бизнес има проблеми с намирането на добри кадри, тъй като много от заетите в сферата заминаха да работят в чужбина и ние трябва да се съобразим с тази реалност, особено при изпълнението на големи проекти. Компанията ни се стреми да избегне риска и затова сме разработили програма за следващите 3-4 години, която е свързана с реализацията на по-малки обекти - от порядъка на 3-4 хил. кв.м, в различни градове на страната. Заедно с това изпълняваме и по-големи проекти на чуждестранни инвеститори, които се реализират в България. За фирмата ни водещ принцип е да изчисляваме внимателно портфейла си по отношение на собствения и заемния капитал – стараем се в определени проекти да постигнем баланс от 50 на 50 процента.
Освен това се стремим 30-40% от проекта да бъдат продадени, а не само отдадени под наем, защото фирмите наематели могат много бързо да се изнесат и тогава проблемите остават за инвеститорите. Именно това се случи през 2009-2010 г., когато много големи строително-инвестиционни компании приключиха дейността си. Затова започваме определен проект само когато имаме сигурност, че 40-50% от него ще бъдат продадени или рискът ще бъде поделен между инвеститорите. За останалата част от дадения проект можем да пристъпим и към по-рисково финансиране.
В момента в България липсват големи инвеститори, които да реализират мащабни проекти - над 100 млн. лева. Чуждите инвестиционни компании са доволни от данъчната политика и високото ниво на работната ръка у нас, но отчитат и проблемите, свързани с многобройните такси в строително-инвестиционния процес, като например такса смет. Защо трябва тя да се отчита на база на балансовата стойност на проекта? Необходимо е да провокираме дискусия именно в сферата на тази проблематика, която да предизвика обществен отзвук.

Атанас Гаров, управляващ партньор, Garitage Investment Management: Оптимисти сме и затова инвестираме
Оптимистично настроени сме за развитието на пазара на имоти в средносрочен план и затова имаме смелостта да инвестираме. 2016 г. е важна за нас, защото ще стартираме проекта си Garitage park. Той е изцяло насочен към динамиката на местния пазар. Вярваме, че на българския пазар на имоти има място за офиси от типа, който ние ще предложим.
Като инвеститори до момента нямаме проблеми с институциите при процедирането на проекта. Виждаме приятно желание за сътрудничество от страна на направление "Архитектура и градоустройство" към Столичната община. Въпреки че понякога имаме проблеми с някои комунални услуги, намираме решение.
Не бих казал, че имаме огромен проблем с бюрокрацията. Винаги може да бъде по-лесно, да не се изисква толкова голяма документация, но за нас това не е спирачка. Подкрепяме необходимостта от дискусия, свързана с намирането на нов, по-справедлив подход при формирането на такса смет. В България таксите, свързани със строителството, обаче са доста по-икономични в сравнение с тези в много други съседни държави.