Пазарите на бизнес имоти се огъват, само индустриалният се държи

Пазарът на индустриални площи е най-слабо засегнатият сегмент при бизнес имотите от кризата, разразила се от втората половина на миналата година, обяви българска консултантска компания. Все пак данните на "Фортън интернешънъл", партньор на глобалния консултант Cushman & Wakefield за България, Сърбия и Македония, показват, че те са изгубили повече от една трета от стойността си заради повишаването на доходността – годишния доход от наем, който е приемлив за инвеститорите като процент от стойността на съответния актив. Тя е нараснала от 9 на 13% спрямо пика на пазара в средата на 2007 г. и с 3.5 процентни пункта само за деветте месеца от средата на миналата година.

Въпреки това наемите са отстъпили сравнително с малко - до 10%, доказателство за стабилните икономически основи, на които стъпват инвестициите в недвижима собственост с индустриално предназначение.
"Продължаваме да имаме запитвания от международни компании, които целят оптимизация на разходите чрез релокация", коментира Александър Танев, мениджър "Логистични площи" във "Фортън". "В сектора на складовите и логистични площи все още липсва сериозна конкуренция, което прави новите проекти изключително успешни на фона на общия спад в сектора на недвижимите имоти. Поради тази причина наемните нива на складове са отстъпили с не повече от 10% в рамките на първото тримесечие на годината, като най-мащабните проекти дори задържат нивата си, като предпочитат да предоставят на клиентите си допълнителни бонуси", допълва Танев.
Наемите нива се запазват в границите на 5-6 евро за кв.м по данни на "Фортън".

Офиси
При офисите активността остава ограничена, след като търсенето се сви под въздействието на спада в икономиката. Завършването на нови сгради в комбинация с намалялото търсене е доближило нивото на незаетост до 12 на сто в София.
Средните наеми са паднали с до една четвърт, показват още данните на компанията, и сега офиси клас А се отдават за по 13 до 16 евро на кв.м на месец при нива до 19 евро в средата на миналата година.

Магазини
пазарът на търговски площи е забавил темпото на развитие – и при стартирането на нови проекти, и при търсенето. "Сделките, които сключваме днес, са резултат от водените през 2008 преговори", коментира Павлина Никова, мениджър "Търговски площи" и партньор във "Фортън".
Пострадали са и собствениците по основните търговски улици, като вече има празни помещения в някои райони в центъра на столицата, а наемите падат - с 20% само от 2008 до сега, и сега откриването на обект на първокласна локация ще струва 80 евро на кв.м месечно на търговците при 120 евро преди четири години.

Инвестиции
Спадът в наемите и растящата незаетост са втори удар за предприемачите, които вече видяха как стойностите на активите им намаляват, след като интересът на институционалните инвеститори изчезна с разгръщането на кризата.
"Продавачите в България трябва да имат предвид, че в момента чуждите инвеститори сравняват предлаганата доходност на имотите тук с тази на сходни имоти в Западна Европа, където наемите са значително по-дългосрочни и има работеща съдебна система.
В момента международните инвеститори могат да закупят индустриален имот в Манчестър с годишна доходност от 9.45% или офис в централен Лондон с 8.75% доходност, което прави инвестиция в София на подобни нива нелогична. Това, което се търси в България като компенсация за пазарния риск, е в порядъка на 12-15% годишна доходност", заяви Михаела Лашова, мениджър "Инвестиционни продажби" във "Фортън".
Доходността за офисите стигна дъното също през 2007 г. на ниво от 7.5%, но рязкото влошаване на икономическата среда след септември 2008 г. я е вдигнало до 10.5% в първото тримесечие.
Доходността както за офисите, така и за индустриалните и търговските имоти обаче е условна, доколкото на практика в момента няма сделки, и по-скоро представлява оценка на консултантите за нивото, на което продавачите и купувачите на инвестиционни активи биха си стиснали ръцете.